地产专家把脉楼市:房价大跌不太可能

年会吸引了全国20多家媒体现场报道。


嘉宾刚一下场立即被记者“围剿”。
11月20日-21日，由南方报业传媒集团和北京大学主办、南方都市报和北京大学汇丰商学院承办的“2010年中国地产年会”，让深圳再次成为国内房地产界、经济学界专家学者们聚而论道的阵地。
与去年第一届中国地产年会依然身处金融风暴漩涡的背景不同，而今，中国经济的复苏态势确定，但全球经济仍然扑朔迷离，所有内外交织的变量造成了楼市面临越来越多的不确定性。孟晓苏、秦虹、龚方雄、顾云昌、张平、董藩……10位国内房地产界赫赫有名的人物从不同角度，为这个市场拨云见日。
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经济环境　通胀和流动性过剩成最大威胁
“调控目标是遏制房价过快上涨，而不是房价下降。”开场的第一位演讲嘉宾、中房集团董事长孟晓苏一上台就搬出了吴敬琏的故事来论证打压房价的不合理。在2007年两会上，著名经济学家吴敬琏一语惊人：打压房价会使物价上涨。“这个话说出来很多人不理解，网民说‘我们要把吴老头的家拆了’，吴敬琏说‘你把我家拆了也没有用’，果真当年物价就出现了百分之七点几的上扬。”
历史似乎惊人的相似，三年前的这个故事正好提示了今年论坛的大背景。密集的调控政策，引发市场不断上演“按下葫芦起了瓢”。一方面资金在一连串限贷、限购等强力政策下，开始向二三线城市、商业地产、股市等领域转移；另一方面，输入性通胀造成日常用品涨价更快，“蒜你狠”、“豆你玩”、“棉花掌”等等充分展现出市民焦虑的词汇，越来越成为流行。
所有的迹象显示，通胀和流动性过剩正在成为最大的威胁。更多的专家相信，目前的调控政策是在以时间换空间———把房价暂时遏制住，同时通过货币紧缩、金融创新等手段收回或分流资金，从而逐渐挤掉泡沫，实现经济软着陆。
然而，不幸的是，国内投资渠道的匮乏，成了楼市“挤泡泡”最大的障碍。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌说：“现在钱存在银行负利率，买股票会套牢，买黄金搞不清，买古董怕上当，干什么？最好的办法还是买楼。所以今年‘六一’儿童节，北京有妈妈写了一篇文章，题目就是《炒房，要从娃娃抓起》。”
摩根大通中国投资银行总经理龚方雄提醒更复杂的问题来自于全球经济形势———发展中国家面临通胀风险的同时，发达国家缺面临着通缩风险，发达国家只能继续不断地印钞，导致全球流动性更加泛滥，而这些钱大多是流到发展中国家，尤其是经济基本面比较好、存在人民币升值预期的中国，热钱更要挤破头也要进来。
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政策判断　明年存款利息或至3.5%
在去年的年会上，国金证券首席经济学家金岩石所预言的“货币之水”，在今年成了最大的问题。防通胀、堵热钱成了比遏制房价更大的命题，这也是一众经济学家所认同的中短期宏观调控政策的基调。
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中国社会科学院经济研究所副所长张平带来了他的“尺子原理”———中国决策者的脑子里都有一把尺子，就是两大指标：G D P、C PI。G D P增长一定会拉动C PI，而当C PI奔向5%的时候，就意味着通胀来临，政府会采取措施。超过5%奔向10%，政策就一定会强力收缩。
而据国家统计局数据，10月全国C PI同比涨4.4%，创25个月新高。按照张平的“尺子”，我们虽还处在安全期，但已接近红线。相应的是，加息、提高房贷首付比例、提高银行存款准备金率等等政策先后祭出，适度收紧的信号已然释放。
张平预测，到明年第一季度C PI便有可能跃上5%，但仍未到失控的地步，“所以明年仍然不会强有力地紧缩，最大的可能是由适度宽松的货币政策转向稳健型的货币政策。”他说，在这个原则下，国家一方面会继续严格执行差别化的信贷政策，二会提高利率水平。他认为，1年期的存款利息在今年底前会上调一次，而到明年则有可能再加3次，大致到3.5%的水平。龚方雄也持类似的判断。
但问题是，即便明年存款利息到3.5%，与CPI指数相比仍然是负利率。这样的情况下，人们的存款积极性仍然不高，仍然对贷款的兴趣更高，包括购买房地产。包括秦虹在内的多位经济学家现场演示的P P T资料显示，房地产市场与负利率呈现正相关的关系，在负利率条件下，房地产投资和销售都上升很快。
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房价走势 整体下降不太可能
具体到房地产市场，将有怎样的变化？9·29新政以后，原本伴随“金九”的“银十”没有再出现，统计局数据显示10月房价环比升0.2%，涨幅趋于放缓。专家们指出，政策效应还要进一步观察，判断下一步新政为时尚早。
那么在现有条件下，一方面需求被强力打压，另一方面贷款收紧，加上其它多项控制。回笼现金落袋为安，是开发商们现有要考虑的问题。未来，开发商们会否折价销售？房价会否明显下跌？
“从根本上来看，在通货膨胀非常明显的情况下，如果你要求房地产的名义价格大幅下跌，是不符合客观规律的。”住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，言下之意，房价至少会跟着通货膨胀的速度上涨。
根本的问题似乎还在供应不足，国家统计局数字显示，从2005年-2009年这五年，全国商品住宅的销售量是31.5亿平方米，而同期的商品住宅的竣工量是24.5亿平方米，缺口达7亿平方米。今年1-10月，全国商品住宅竣工面积3.4亿平方米，而销售面积是7.24亿平方米，供求失衡的格局进一步拉大。用于解决低收入者的保障房更加短缺，2001-2002年，我国保障房投资占住宅总投资比重约14%-16%。而2007-2009年，剧降为4.4%-4.6%。
新近推行的限购令，在专家们看来，客观上更会加剧市场有效供应的下滑。因为，在北京、深圳等城市，已有不少开发商重陷观望，推迟开盘甚至减少开工面积。正如东方房地产学院常务副院长华伟所言：“当前情况下，即便楼市莫名其妙地火爆，你敢把面粉烤成面包吗？当你把面粉烤成面包时，调控政策又来了，白烤了。”
怎么办？房子又不能像大白菜一样种几个月就能收割，从土地到房子没有两到三年时间是出不来的。如是，专家们普遍指出，未来的货币政策只可能适度收紧，转为稳健，而不是强力收缩，因此，期待房价出现整体性下降几乎是不可能的。在他们看来，短期内的房价走势取决于目前限购的执行力度和持续时间。顾云昌预测说：“限购的地方，可能房价上升的动力不足，不限购的地方，房价还有上升的动力”。
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“明年是房市、股市轮动，高端房该涨的照涨不误，但保障房进入市场，会让成交结构的优化伴随着房价的上涨，形成一道亮丽的风景线。今年涨得大家心里面气不顺，明年涨得大家笑呵呵。”华伟以此比喻结尾。
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行业趋势　商业地产尤其看好
“‘十二五’规划没再描述房地产的定位，是否不再是支柱产业？”对于现场观众的这一提问，顾云昌笑言：“房地产还是‘大儿子’，之所以没再提是因为它已经不需要再鼓励了。”
支撑房地产支柱地位不会改变的论据无疑还是“城市化”，46.5%，这是中国目前的城市化率。这个数字被多位专家提及，而且还被指“有水分”———如果剔除流动人口，可能只有30%多。与发达国家动辄70%-80%相比，中国的城市化至少还有一半的路程要走。
秦虹指出，“十二五”期间，中国的居住需求仍处于提升期。她指出：中国住宅竣工面积从十年前的不到5亿平方米，增长到2009的7.9亿平方米，预计“十二五”期间竣工量会更大。因为，现在中国城镇的家庭户数与住房存量之比还未达到1：1，但发达国家已经超过了这个数值。因此，我国家庭住房套数仍然短缺。
但龚方雄提醒到，房地产业的盈利格局、盈利模式在未来十年和过去十年可能会非常不一样。他指出，未来房地产行业利润率会降低，房地产开发将需要更多通过规模来赚钱。满足占市场主流的中低端的刚性需求，将是未来商品住宅市场的主题。
商业地产几乎被所有专家高度一致地看好。统计数据显示，今年1-9月，全国非住宅物业销售面积的增速是住宅的5-6倍。秦虹认为，表面原因与住宅限贷、限购有关，但根本原因则在于中国商业地产正在步入黄金时期。她透露：从1991年-2008年，我国城镇人口从3亿增长到6亿，城市建成区面积则从1.2万平方公里扩大到3.6万平方公里，后者增幅更大。她认为，这直接意味着城市内的公共服务投资更需要加大，其中重点就是办公、商业等配套设施的投入。
亦基于此，住房和城乡建设部住宅产业促进副总工程师孙克放破例开谈，他近年来一直在研究本不属于自己专业的城市综合体。他认为，未来，城市化的重点将是加大城市综合体的建设。
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解决之道　疏导“货币之水”
一方面是穷人无钱可花，一方面却是富人有钱无处花，限购之下，这是专家们普遍提及的一个现象。他们认为，中国房地产问题要解决有两个出路，一是中低收入家庭的住房解决问题，二是中高收入家庭的投资出路问题。
前个问题的出路已很清楚，即加大落实保障房建设。今年全国计划建设保障房580万套，创历史新高，但由于缺少金融、财政政策的支撑，而很难实现。龚方雄建议，深圳可将数量庞大的小产权房作为公租房，以R E IT s的形式长期持有，以更好地促进保障房的发展。
可喜的是，“十二五”期间，保障房建设规模提高已是显见的判断。一方面是保障房条例已进入立法程序，将在“十二五”期间实施，这将使住房保障成为一项长期政策；二是，各省市已然展开住房保障建设，无论是规模还是资金都已进行了相应安排。
但对于中高收入家庭的投资出路，却成了目前市场最为纠结的环节。为什么不将“货币之水”引向资本市场？龚方雄、顾云昌、张平等都提出这一建议，认为有效引导社会资金进入资本市场，不仅融资渠道、金融服务业发展能够疏通，社会资金还有可能绕道流向政府想要发展的低端房地产市场。
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过去十年，我国经济总量翻了5倍，但股市只从2001年时的2300点涨到现在的2900点，涨幅30%，相比“金砖四国”———巴西涨了7倍、俄罗斯6倍、印度5倍，中国在过去十年只有一类资产的回报率更高，那就是房地产，平均涨了6-7倍。基于此，张平指出：“把流动性引到资本市场，才能解决中国经济面临的结构问题。”也基于此，龚方雄预测：“未来十年，股票的投资机会比地产要好。”
顾云昌唿吁，鼓励金融创新的“国新36条”要尽快实施，比如允许开发商能使用债券直接面对投资者，既解决开发商的融资问题，又能为手头有闲置资金的投资者增加投资渠道。
正如一个没有人买单的盛会，是不可能真正开下去的。华伟在末了抒发了一段感想：“房地产市场为住房保障买单，住房保障为房地产市场的发展保驾护航，二者的结合就构成了中国房地产行业大发展的新契机。同时，我们不需要再把开发商丑化成三角眼、水蛇腰的不良坏蛋，而应该通过金融创新等，给需求一个泄洪的通道。”
○现场花絮
1.“都是被任志强给害的”
“2010年住宅土地供应量18 .5万公顷，之前2006-2009年5年每年平均只有5万公顷左右，所以土地供应是大幅增加的。”国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受记者“围剿”的时候说。但是周边一众记者立刻惊讶，有记者表示，为何官方有如此庞大的供应计划，但老百姓得到的信息却还都是政府在打压需求、不增加供应呢。秦虹听到此言，开玩笑地抱怨说：“都是任志强害的！”她认为，现在很多有价值的信息无法得到更有效的传递，但是一些开发商却很容易吸引到媒体的关注，反而主导了舆论。采访结束时，她仍不忘和在场的媒体说“拜托不要乱起标题！”
2.“酷”嘉宾原来也挺“乖”
在记者拿到的内部名单上，铁狮门地产高级副总裁高世斌是没有联系电话的两个嘉宾之一，而在网上搜索其资料也是少之又少。
原本以为看似酷酷的他会不好交流，没想到私下聊起来还蛮亲和，先是因为来深圳后有点水土不服鼻子不通，到处找餐巾纸，一边频频擤鼻子一边频频抱歉。后来，记者实在忍不住跟他说，鼻子越擤其实越充血反而会更堵时，他还真乖乖不擤了，用纸巾压着笑说：“是吗？呵呵，那我摁着别让它流下来好了。”
3.一人要占仨指标
主持人：按照大会议程，现场来宾可以与嘉宾进行互动 ，时 间 有 限 ，大 家 可 提 三个问题。
某来宾：呃，我想有三个问题想问华博士。(现场哄笑)
主持人：一共只有三个问题……
某来宾：好吧，那我有两个问题。
4.“我也不代表中央电视台”
主持人：秦虹女士是国家 住 建 部 政 策 研 究 室 副 主任，也就是国家在该领域决策的智库。今天秦女士的讲话分量可见一斑，大家可以充分利用今天这个机会，有问题赶快问。
秦虹：谈不上，我今天说的都是个人的思考，和国家没关系。
主持人：我经常出来的时候也说“我谨代表个人，不代表中央电视台”。(众笑)
5.董藩喝酒上阵
11月20日 上 午 压 轴 演讲的北师大房地产研究中心主 任 董 藩 ， 一 上 台 脸 红 红的，自爆是在房间里喝了两杯白酒壮胆后过来的，因为“新政很难讲，所以我纠结了一夜没睡好觉，我觉得要不讲点儿真实的想法吧，对不起大会发我这套衣服，也对不起安排这么好的酒店……”借酒壮胆的董藩果然犀利，现场再度雷语袭 ：“早买房是孝敬父母”、“要摧毁一个城市，除了战争，最好的方式就是管制房价”、“泡沫是传说中的鬼， 谁都说有，但谁也没有看见”……。
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