深圳楼市降价仅泛涟漪难成潮

深圳商报记者 卢 青
略显沉闷的楼市近日砸下了一颗重磅炸弹，制造者又是万科。被业内视为“风向标”的万科，在武汉高调促销，万科武汉公司旗下在售的五个楼盘共同推出优惠活动，每周每楼盘各推出１０套“一口价”特供房源，购房即送１１８８８元家电基金等。与此同时，在深圳，在售中的万科第五园（资料、论坛)、万科金色沁园和万科金色半山（资料、论坛)，也都被打上特价的标签。
２００７年底，王石的“拐点论”和万科的降价大旗祭出后，国内楼市步入了近两年的大调整，因此这轮万科的高调促销，再次引发了楼市关于“降价潮”的猜测。尤其是在楼市调控日益趋紧之时，房价何时掉头最是牵动人心。
“潮涌”言之尚早
“在资金压力下，部分开发商最近频频推出各种营销活动，以此吸引客户前来购房。促销手段不断翻新，既有打折、减款、送面积等传统的方法，也有借力明星音乐会、世界模特小姐大赛等文化活动吸引眼球，以此制造声势。”中原地产总监王世界的微博上，出现了这样的字眼。与之前如闷锅一般的市场相比，营销逐渐增多；然而与许多置业者预想的降价促销相比，开发商选择的方式也要婉转得多。
在楼市调控日益趋紧，而“二次调控”又持续近两个月后，关于何时降价的猜测越来越多，一方面置业者认为调控打压后房企降价的规律依然奏效；另一方面，房企却不愿意动用降价的大刀阔斧，转而选择其他的营销手段。
中原地产数据显示，上周全市新房成交套数为６０９套，环比前一周上涨了３４．４４％，成交面积５．８９万平方米，环比前一周上涨４０．６１％，中原分析认为“是营销起了作用”。事实上，与其说是营销在发生效应，不如说置业者对降价预期正在降低，甚至是一部分人转而坚持未来房价仍有上涨空间，尤其是在不断加剧的通胀隐忧下。
“据我们收到的信息，现在降价还属个别现象，远不能说‘成潮’。”世联首席分析师王海斌反问记者，普通营销就能促进成交，还需要血本无归似的降价吗？
降价不是破局方法
“现在主推的是１５３～２１７平方米的大户型，算单价的话比之前８０多平方米的户型还要便宜。”万科金色沁园的销售代表告诉记者，现在的特价单位仅剩十余套，大概是１．３万～１．４万元／平方米，“卖完后整个项目就顺利收官了。”而在第五园，万科打出的营销口号是“直降２０万元”，实际上也是最后的几套尾盘。
“面对今年的销售形势，万科等企业没有必要在年底进行促销。近期不少房企的变相降价，一是甩尾盘，二是试探市场的价格承受能力。”世联地产董事长陈劲松说。客观来看，万科今年前十月销售已经突破８６９亿元，目前拥有的现金已超过４００亿元，三季度末净负债率仅２７％，在既无外忧也无内患的情况下，万科似乎并没有过多需要降价的理由。而世联王海斌补充表示，在是否降价、降价多少的选择上，各个企业的状况不尽相同，根据整年的营销走势和存货数量来定夺，“像万科此时的促销可能是为了冲千亿销售目标，而其他企业并不一定会跟风降价。”
同样是降价，主导者同样是“带头大哥”的万科，然而与２００７年相比，情况却大有不同。一方面是市场对于未来房价的预期并不一致，没有形成集体看空的局面，在投资客清场后，自住客依然在踊跃入市。中原地产的三级市场数据显示，目前二手房日均成交量大约在４００套以上，维系在一个较为稳定的水平，然而价格却在日渐走低，原因在于“小户型、低价房能够吸引大量的刚性需求”。
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与此同时，在严厉的限贷限购面前，单一的降价不一定能带来切实的销售额，例如对于那些双拼、多拼的豪宅来说，调控的是购买资格，而不光是价格。
房企抗压各行其道
不降价，有的还在酝酿涨价。就在新世界四季山水（资料、论坛)二期被网友称之“很给力”热销的同时，其价格也有很大变化，３．５万～４万元／平方米的均价几乎是其一期售价的３倍。而记者在踩盘时获悉，紧邻四季山水的某大户型项目，也在酝酿每平方米１０００～２０００元的涨价，该项目负责人表示，“四季山水的热销展示了市场动能，调整价格很合理。”
事实上，在这场所谓的“降价潮”中，降价的个案更多集中在尾盘，甚至是朝向和户型都稍差的单位，“主流区域的主流产品根本没有降价。”有匿名分析人士如是说。
不降价并不表示调控无效，多数市场观点认为，随着调控的持续和深入，房企的资金压力也将随之加大，预计在明年上半年将集中凸显，只不过，房企的抗压方法并非仅仅依靠降价。“一部分公司在未雨绸缪，做明年乃至未来２～３年的规划，例如供应量测算、政策预测、宏观市场把控等等”。有业内人士透露，也有开发商基本上没有大动作，做一些剩余单位特价、尾盘促销而已，静观明年市场。至于少部分对项目区位和产品品质都有自信的开发商，不排除逆市提价的可能。
但是值得提醒的是，降价快跑始终是房企缓解资金压力的最有效途径，随着调控的不断明朗，“降价潮”出现的几率仍然很高。
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