政策下投资客乱相 有人退场有人600万买别墅

温州炒房团、山西煤老板购房团等等各地炒房团与近几年飙升的房价密不可分。资料显示,2001年,第一支温州购房团前往上海,3天时间砸了5000万元,买了150多套房子。当年温州人投资在房地产上的资金就达2000亿元。
然而,今年4月以来,不断出台的房地产调控政策使民间资本的炒房行为已经得到了很大的抑制。苏州新沧浪集团董事长史建华向记者表示:“调控政策和加息打击了投资客的信心,投资客受到了很大的遏制,比以前收敛了许多。按照目前的政策形势看,炒房客整栋买楼的现象已经不可能出现了。”
但是北京浙江商会副会长陈俊认为:“目前民间资金并没有更好的出口,在投资渠道狭窄的情况下,从资金回报率、风险系数、保值增值等方面衡量,房地产仍然是比较合适的选择。”
事实上,民间资本一直热衷于房地产市场,只是在房地产调控政策的影响下,民间资本投资房地产的方向与以往相比已经发生了明显的变化。
“目前民间资本在房地产行业的投资方向可以用一个‘乱’字来形容,成为主流的投资方向很不明显。”史建华对记者表示,“据我所知,有的在观望;有的转向二、三线城市,在那里不断看项目,碰到合适的也会出手;有的则转战非住宅市场,如商业地产、产业园区,甚至转投海外房地产的民间资本也大大增加。但是从目前来看,这些投资方向至今还没有看到哪一个将会成为主流。”
记者经过采访发现,浙江、深圳等民间资本活跃地区的人士并不像调控政策出台之前那样集中投资于一线城市的住宅,他们在看好二、三线城市住宅的同时,开始将目光扩展到了受调控政策影响较小的产业园区、商业地产等,不少民间资本已经不仅仅满足单纯的买卖住宅,正在向更上游的规划、开发,以及下游的租售、管理发展。
（深圳商报 记者陆剑伟）一周以来，记者从市场了解到，在限贷限购的双重压力下，深圳楼市近期成交结构出现变化：从以往中等户型为成交主力的“纺锤型”成交结构，演变为中等户型滞销，别墅和公寓热销，形成中间小、两头大的“哑铃型”成交结构。
业内人士分析认为，这种“两头热”现象是市场初现理性的表现，投资客已大量退场。
别墅和公寓双双走俏
“相对中等户型遇冷，别墅和公寓热卖，一大一小‘两头热’，这在以前是难以看到的现象。”１１月１４日，几位与记者同行踩盘的营销总监表示，成交量较大的项目主要集中在龙岗和宝安区，且集中在几个低价入市的新开盘和价格降幅较大的低价盘。
他们所指的正是目前深圳楼市成交中的“两头热”现象：高端别墅成交较好，单价万元左右低价公寓也热销，而两万元以上的中等户型普通住宅的销售则较为冷清。
１１月８日～１４日，在全市成交前十名中，公寓和别墅最为抢眼，成为上榜次数最多的住宅品种：位于西乡的小户型西津美地入市后持续热销，以２７４４．７平方米／３６套位居季军；位于福田中心区东侧的地铁商务公寓首座（资料、论坛)凭借优越的地段优势，一直保持稳健的销售进度，上周以２４１２．８平方米／４５套位居第四；深业紫麟山以１５６７．７平方米／９套位居第十。
１０月最后一周(１０月２５日～３１日)，楼盘成交冠军居然是位于观澜的别墅项目和黄·观湖园，一周卖４９套。该周成交的别墅还有曦城６套、观澜湖高尔夫大宅４套、星河时代８套。而就在上周(１１月１日～７日)，观湖园（资料、论坛)再次以１２套的成交位列全市排行榜第六，御峰园（资料、论坛)、观澜高尔夫大宅及星河时代也各有４～１０套的成交。
公寓中，商务公寓也受到了市场青睐。
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根据《深圳市城市规划标准与准则》关于“商业性办公用地”的范围解释，商业性办公用地包含商务公寓，商务公寓不在此次限购政策的调整范围之内。世华地产商业部的地铺反映，最近关注商务公寓物业的买家确实有增加，跟１０月份相比，约增加了５％。卓越世纪中心、大中华国际金融中心（资料、论坛)、ＮＥＯ企业大道等商务公寓的销售要比写字楼办公部分更贵，销售也更快，而龙岗中心城商务楼盘珠江广场（资料、论坛)计划在１１月底推售其１００多套的商务公寓，预期定价拟高达２万元／平方米，超过了楼盘本身的写字楼售价。
实力买房人“一步到位”
“不想再等了，我们各自准备了６００多万元买别墅。”两位颇有实力的购房人告诉记者，他们经过考察发现，高端豪宅价格回调并不明显，而且自己又有这个居住需求。单单说房产税这块，以后第二套房可能征税，第一套买平面肯定不如买别墅，这样可以一步到位，免得以后再换别墅，也免得被征收房产税。
限购令下，购买改善型住房的需求开始愈加谨慎，购房者在选择买房时更是斟酌再三，而以别墅为代表的高端住宅眼下更受到众多实力购房者的青睐。深圳某跨国公司高管王先生表示，“本来打算买套城市公寓作为过渡，等将来家庭人口多了，再买套联排或者独栋别墅，但是现在限购令出台，我也正在考虑一步到位，把别墅置业计划提前。”
２１世纪不动产集团市场总监林蕾认为，全市均价不跌反升，主要是高价楼盘仍然保持着一定量的成交，支撑起全市的整体价格。高价楼盘由于目标购买人群比较高端，资金较充裕，受到新政限贷、加息等的影响相对较小。此外，关外别墅的售价不高也是很多购房人选择的理由。比如，观湖园、御峰园双拼别墅５００万起，和后海高层豪宅的价格差不多，叠加别墅和联排则更加便宜，套均价２００万起。
投资客已大量退场
业内人士认为，“两头热”现象是深圳楼市初显理性的表现。“普通住宅以价格为导向，想卖得好必须降价；别墅项目不完全以价格为导向，但需要市场明朗化，豪宅的保值性让高端客户看到了入市的信心。”市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕表示。
中原地产最新统计数据指出，目前深圳二手房市场纯投资比例不足５％，低于过去几年正常市场的平均水平。
深圳中原地产总经理李耀智指出，过去，刚性需求根本竞争不过炒家；如今在政策的限制下，纯投资客少了很多，非理性上涨势头被压住了，市场总算进入较为理性、平稳的状态。别墅和低价楼盘的热销说明投资客已大量退场。他表示，去年很多实力较弱的投资客炒房都被套牢，现在市场上剩下的都是自住客，这让高低端用户的刚性需求得以释放。
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