婚姻法新解一出老公变房东

解读《婚姻法司法解释三》中关于房产的归属问题
■新快报记者 杨金霞
都说清官难断家务事，如果把法律、婚姻、房产加一起呢？日前，最高法院全文公布了《关于适用<中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》(征求“意见稿”)(以下简称《意见稿》)，可谓一石激起千层浪，因为其中关于离婚时房产归哪一方的规定，与此前婚姻法中的规定有较大的改动。有业主说《意见稿》体现了公平，也有业主直言，“这简直是欺负女人放纵男人”……
有业内人士表示，目前新司法解释还在征求意见阶段，各种观点迭出无可厚非。广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊则认为，婚姻法司法解释征求意见稿对以前的夫妻共有产权的争议点进行了明确，但对女性权益的保护的确不够。不过，她也表示，任何新的法律司法出台，都会有利有弊。因此，业主们更要懂法知法，才能更好地维护自己的权益。那么按照意见稿，对房屋产权究竟有哪些影响呢？
1　父母买房赠与不再共有
归属变化：父母指定赠与一方，房屋就不属于夫妻共同财产。
案例：谈起婚姻法新司法解释征求意见稿，“80后”准业主小吴满腹苦水。原来父母给准备结婚的他买了一套房，但不同意在房产证上加上未来儿媳的名字，而女友非要在婚前把名加上。“这婚没准儿结不成了。”
解读：双方纠结点在于对权利的保护。以前的司法解释二规定婚后父母出资购买房屋登记在子女名下的，视为对夫妻双方的赠与。按照《意见稿》规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
程磊表示，该条款主要是针对年轻人的闪婚问题。目前年轻人结婚离婚非常随意，一旦离婚，父母用一生积蓄购买的房屋有一半就属于“外人”了，对于出资购房一方的父母显然不公平。《意见稿》明确了父母赠与对象的明确性，未受赠与的一方不得主张权利。
2　谁付首期房子就归谁
归属变化：夫妻离婚，支付房屋首付款者拥有房屋产权。案例：年近四十的家庭主妇林小姐，当初为了支持老公的事业，甘心在家做家庭妇女。现在老公事业有成，经常以应酬为由，夜不归宿，没有财政权的林小姐也无可奈何。对《意见稿》的第十一条规定，她禁不住担忧，“现在外面诱惑那么多，如果他以后找个年轻貌美的女孩，要和我离婚，我还要净身出户，我该怎么办？”
解读：在中国的婚姻关系当中，一直维持着共同财产制的惯例。比如，结婚8年之后，房产就是夫妻共同财产；结婚4年后，贵重物品就是夫妻的共同财产。相比买房赠与新规定，最让女业主们“心寒”的就是《意见稿》中第十一条规定，其表示夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
3　婚前买房属于个人财产
归属变化：“婚前签约，婚后领证”，属于婚前个人财产。案例：在天河上班的白领张先生是在结婚前签约买的房，结婚3个月后才领到房产证。按以前的司法解释房子认定是夫妻共有财产，现在《意见稿》将认定房屋属于婚前个人财产。“我们感情很好，就是她凶了点，以后俺说话腰板儿可以挺得更直了。”张先生说。
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解读：程磊表示，在以前的司法实践中，如果房屋产权证的颁发在婚姻关系存续期间，就认定房屋属于夫妻共有财产。但《意见稿》规定了这种“婚前签约，婚后领证”的房产处理情况，认定其属于婚前个人财产，其通过按揭贷款所欠的银行债务属于个人债务。这样规定明确了按揭贷款买房过程中，由于签约时间与颁发房产证中间间隔时间过长，导致的房屋产权归属纠纷如何处理问题。只要房屋买卖合同是在婚前签订的，那么房屋即属于个人财产。
4　夫妻一方可擅自卖房
归属变化：一方擅自处分夫妻共有财产，行为有效。案例：《意见稿》出来后，让家住荔湾的肖小姐很担心。当初她和老公一起付首期房款，一起还贷款。仅仅因为房产证上只有老公的名字，他就可以一个人把这么大的事给办了？
解读：据了解，在现实生活中，存在夫妻共有的房屋登记在一方名下，而夫妻一方将共有财产擅自转让给第三人的情况。这种行为直接侵害了另一方的合法权利，另一方知道共有房产被私自出售后，一般都会到法院起诉要求确认房屋转让行为无效。但在不同地区的法院，往往会做出不同的判决。
按照《意见稿》的规定，夫或妻一方虽然擅自处分夫妻共有财产，但如果善意第三人善意购买并支付合理的购房款，并办理了房产过户手续的，应认定夫妻一方的擅自处分行为有效。该条款虽然保护了善意第三人的利益，但明显会损害房屋共有权人的利益。程磊指出，该规定可能助长夫妻一方隐瞒对方卖房损害共有权人利益的行为。
楼市影响
或催生婚前买房需求
婚姻法新司法解释征求意见稿公布后，对房产的分割让不少已婚业主没有安全感。不少专家认为，通过房屋首付款确定产权所有，可能会影响部分家庭的和谐发展，甚至离婚。那么《意见稿》会否对房地产市场产生影响呢？
在海珠区上班的胡小姐告诉记者，《意见稿》出来后，更加坚定了自己婚前买房的想法。“以后就算结婚了是老公买房，如果出点什么岔子，我也有个容身的地方。”
有业内人士表示，根据《意见稿》里对婚前个人财产的明确，以及首付者拥有产权、父母指定赠与不属于夫妻共同财产等相关规定，可能在婚姻家庭中，未拥有产权一方想要买房的意愿会更加强烈。此外，由于房子除了居住外，还有投资功能。预计《意见稿》真正实施后，可能会催生一定的住房购买需求，这部分需求受购买力影响，很可能以宜买宜租的小面积住宅或公寓为主。
声音
七嘴八舌议婚姻法新解
婚姻期间，夫妻双方的能力并不等同，实际购房方往往要强于对方。婚姻期间，时空在发生变化，往往更容易加剧这种反差。允许强者以承担债务把已经升值的不动产权带走，强者将会更强，弱者只会更弱，弱者只会更受伤害。
——网友张生
离异夫妻要有赡养义务，如果一方无固定收入的，另一方要有赡养义务，无论是对子女或夫妻任何一方。这一点从法律上要明确！
——天河业主茅屋堂主
新的婚姻法里面是缺乏了对女性社会地位的合法保障及应有的关爱。为人父母的艰苦，我想是现在高院的法官未能体会到的。要知道女性面对人生重要的生育、对小孩的照顾养育，需要社会与家人体恤，而新的婚姻法体现的只是冷漠，自私。
——白云业主SANLON
如果在男女平等的基础上，新的婚姻法司法解释是公平的。但现实的情况是，如今仍是男权社会，绝大多数女性的名字还是弱者。只能说新法很超前。
——番禺业主　李默
新婚姻法最经典解释：别再奢求什么灰姑娘嫁给白马王子，那只是童话而已，在立法的中国灰姑娘现实版就是离婚后打回原形，甚至更加凄惨。
——网友　andrew杨
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找个没有房子的人结婚吧，反正有可能将来结婚了也是租人家的房子。新婚姻法让人很难接受，有房子的一方到时候请你出门是分文没有啊。住人家的房子不好啊，给房东生孩子、跟房东同居，算什么啊。
——网友lindalindalin
新婚姻法带来的最负面影响就是让婚姻本身变得越来越像一笔生意，结婚的时候就在考虑离婚，相处过程中勾心斗角。
——网友桃初初
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