广铁集团力挫万科保利等大鳄 国企再造地王

11月25日，广州推出的首宗旧城改造用地刷新了广州土地市场的最高单价纪录，楼面地价达17276元/平方米。得益于三旧改造政策的倾斜，广州铁路集团突破重围，从万科与越秀城建联合体、保利与金地联合体等大鳄手中以86亿元的总价夺得广铁南站地块。
合富辉煌首席分析师黎文江感慨这场土地拍卖没有赢家。“今天的拍卖，全部都输了。拿到地的广铁集团输了，没拿到地的保利输了，房地产调控也输了。”对于广铁集团而言，溢价率过高的地块已如烫手山芋，而严厉调控下地王依然顽强出世，也无异于给了土地市场调控一个讽刺。
　　国企再造地王
位于荔湾区黄沙大道的广铁南站地块，是广州首宗结合旧厂房改造政策公开出让的住宅用地。用地性质为居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地，总占地面积26.1507万平方米，建筑面积49.7789万平方米。该地块拥有稀缺的江景资源和便利的生活条件，是广州老城区罕有的总建筑面积近50万平方米的巨无霸项目。
资料显示，该地块属于广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的历史划拨用地，原称黄沙车站，自2005年6月10日起停止使用。
这个重磅地块的挂牌底价是广州历年来地价第二高，达47.9227亿元，折合楼面地价为9828元/平方米。
出让条件也非常苛刻，明显倾向于原土地所有者。挂牌文件要求，竞得人需负责地块内铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设，并承担由此发生的全部费用。这两个纪念馆的设计方案与施工方案应征求广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的意见，纪念馆建成后的权属归广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司所有。有机构测算，这两个纪念馆的建设费用接近1亿元。
另外，地块现场铁路通讯电缆、工务、机车、供电等设备的迁移，由原用地单位广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司负责，费用亦由该公司承担。
值得一提的是，广州铁路南站项目符合广州“三旧改造”的政策规定，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，在2010年年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。也就是说，土地成交价的70%将返还给原土地使用权人广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司。
层层提高的门槛注定了此次竞拍是一场不公平的竞争，但开发商的热情并未因此减退。万科联合越秀城建、保利携金地，对广州铁路集团下属的羊城铁路实业发展总公司轮番进行了价格轰炸。经过近40分钟、224轮的激烈争夺，羊城铁路实业发展总公司最终以86亿元的报价取得了胜利，溢价率79.46%，折合楼面地价17276元/平方米。这个价格打破了越秀城建去年在珠江新城创造的15324元/平方米的纪录，成为广州单价最高地王。
根据协议，如果能在2010年年底前完成搬迁、拆除，广州铁路集团只需支付30%的地价，仅25.8亿元。
广州市国土房管局新闻发言人在拍卖会后表示，广铁南站地块是广州市“三旧”改造地块之一，也是首次采取“公开出让、收益返还”方式改造的旧厂房用地，是土地制度创新的新尝试。
　　地块或联合开发
广州经纬行研究中心主任曾英杰认为，广铁南站地块出让的众多附属条件对广铁集团最为有利，该公司拿下也属意料之中。
广州市国土房管局新闻发言人指出，该地块位于老城区的中心地段，配套齐全，自然环境优越，拥有近千米的江岸线，还处于广州市重点功能区——白鹅潭地区的核心地段，“未来发展前景看好”。86亿元的成交价格，显示出市场对广铁南站内在价值的认可。
回复该发言

也有业内人士对过高的地价表示担忧。广东中原地产项目部总经理黄韬分析，虽然开发商享受了地价的优惠，但拆迁、配套等费用也是一笔庞大的开支，以17276元/平方米的楼面地价计算，项目的毛坯售价必须超过3万元/平方米，才能保证10%左右的净利润。目前该地块周边在售项目的毛坯均价大概为2.5万元/平方米。“两年后项目上市能否达到开发商的预期售价，还很难说。”
虽然是国企背景，但广铁集团也深谙风险平衡之道。来自广州业界的消息显示，朱孟依家族旗下的珠光集团此前曾与广铁集团洽谈过广铁南站地块的合作，未来两家公司或将进行联合开发。而在今年3月份的荔湾区旧改项目香港推介会上，广铁南站项目的参与建设发展商一栏已印上了“广州珠光投资有限公司”的名字。
对于联合开发的传闻，珠光控股有关负责人不予置评，只表示“具体情况请留意公司公告”。
11月25日，广州推出的首宗旧城改造用地刷新了广州土地市场的最高单价纪录，楼面地价达17276元/平方米。
合富辉煌首席分析师黎文江感慨这场土地拍卖没有赢家。
　　国企再造地王位于荔湾区黄沙大道的广铁南站地块，是广州首宗结合旧厂房改造政策公开出让的住宅用地。
资料显示，该地块属于广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的历史划拨用地，原称黄沙车站，自2005年6月10日起停止使用。
这个重磅地块的挂牌底价是广州历年来地价第二高，达47.9227亿元，折合楼面地价为9828元/平方米。
出让条件也非常苛刻，明显倾向于原土地所有者。
另外，地块现场铁路通讯电缆、工务、机车、供电等设备的迁移，由原用地单位广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司负责，费用亦由该公司承担。
值得一提的是，广州铁路南站项目符合广州“三旧改造”的政策规定，将按土地出让成交价的60%计算补偿款，在2010年年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。
层层提高的门槛注定了此次竞拍是一场不公平的竞争，但开发商的热情并未因此减退。
根据协议，如果能在2010年年底前完成搬迁、拆除，广州铁路集团只需支付30%的地价，仅25.8亿元。
广州市国土房管局新闻发言人在拍卖会后表示，广铁南站地块是广州市“三旧”改造地块之一，也是首次采取“公开出让、收益返还”方式改造的旧厂房用地，是土地制度创新的新尝试。
　　地块或联合开发广州经纬行研究中心主任曾英杰认为，广铁南站地块出让的众多附属条件对广铁集团最为有利，该公司拿下也属意料之中。
广州市国土房管局新闻发言人指出，该地块位于老城区的中心地段，配套齐全，自然环境优越，拥有近千米的江岸线，还处于广州市重点功能区——白鹅潭地区的核心地段，“未来发展前景看好”。
也有业内人士对过高的地价表示担忧。
虽然是国企背景，但广铁集团也深谙风险平衡之道。
对于联合开发的传闻，珠光控股有关负责人不予置评，只表示“具体情况请留意公司公告”。
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