限购！加息！上调存款准备金！... 最近的宏观调控政策以及国家打击投机手段犹如洪水猛兽一波又一波地袭来。据满堂红地产报告显示，“限购令”出台后，非户籍人口在广州购房的比例并未出现下降，广州二手房价也未出现见顶回落迹象。报告称，二手买卖市场受广州限购细则出台影响，当月下半月成交明显回落，整月地产中介行促成的买卖交易量比9月减少两成。但满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，10月份广州总体（不含南沙）二手住宅成交均价为11730元/平方米，环比上升2.0%，同比上升24.5%。
11月成交量或缩减两成
今年10月15日，广州市房管局公布了地方“四限”细则，包括限购、限贷、限外、限年龄等调控措施。由于公布之日正好在月中，故满堂红研究部并对二手房买卖交易的客户进行分类。在广州细则实施后的两个“半月”时段内，广州籍和非广州籍的客户比例基本维持在3:7左右，非广州籍客户的比例并没有受限外措施影响而下降。
“限购后，近段时间相比9月份来说成交量下跌近两成。但从成交价却在十月份微升2%。”合富置业龙斌博士坦言，出现这种现象限购令起了一定的作用，但归根到底还是市场行为造成的。“现在市场上的供求关系很微妙。一方面，因为通胀预期越发强烈，业主放盘不积极，好的盘源难求；另一方面，因为限购等多种原因，买家更珍惜手中的唯一购买权，不轻易出手。”他更直言，政策、通胀预期、经济前景不明等导致观望情绪浓郁，在一定程度上直接拉底了近期成交量。
市场在屡次政策“锻炼”下已变得超理性
预测12月以及年底的走势，龙斌认为广州二手市场主调为“量微升价稳”。“年底是二手市场交易的旺季。而今年随着多项调控政策的陆续出台，今年内应该不会再有大规模的调控推出。市场在消化前期政策的同时，后市成交量会略微上涨。但由于现在广州的购房者均趋于理性，因此成交量也难以回到以前的水平。”龙斌表示。
不过，市民最关心的楼价并不会马上出现见顶回落迹象。据满堂红地产的统计，11月1～15日，新增潜在买家数量比10月16～31日减少6.8%，而11月上半月的新增放售盘量则比10月下半月减少9.1%，盘客比从10月下半月的1:3.4增加至11月上半月的1:3.5。满堂红研究部高级经理周峰认为，广州限购政策在压抑有效需求的同时，也间接打压了有效供应，市场上的供需矛盾并没有得到实质性解决，在通胀压力的作用下，即使缺少了带有投机性质的客户入市，二手楼价还是会继续维持高位振荡，但不排除个别月份由于结构性因素而出现窄幅下调。
今年两次调控政策下，全国各地楼市在前十个月“起伏不定”。前期获利的资金开始流出住宅市场，有机构表示正快速转向商业地产，从而促使近期商用物业的成交量激增。据广州市国土房管局的统计数据，今年前十个月内，广州全市二手住宅登记宗数为79294宗，同比减少7.6%，占二手房屋市场总登记量的88.6%；而二手商铺、写字楼的合计登记宗数为2590宗，同比增加65.3%，占二手房屋市场总登记量的2.9%。
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