坐着APM拣楼 必须有钱

珠江新城的写字楼更密集，商业氛围浓厚。




体育中心南商圈繁荣，但宜居小区不多。

串联起珠江新城和天河北两大CBD沿线楼盘非“富”即“贵”
坐上新地铁
楼市淘笋盘
广州日报11月29日讯 APM（即珠江新城旅客输送系统）开通将满月，虽因亚运安保暂停开放海心沙与赤岗塔两站，但这条贯穿天河北、珠江新城两大CBD核心区的“地龙”，除缓解地铁三号线运载压力，为市民提供更便利出行选择外，APM沿线二手楼盘亦有逆市涨价苗头。据了解，沿线路段的买家因政策调控转向观望，但大多数业主“惜售”情绪加重，各站上盖物业放盘量日趋紧缩。
记者避开上下班高峰期，亲身体验乘搭APM看楼。一路走来，发现APM站与站之间虽相去不远却各有千秋，以天河南与天河北为例，南北两路相距不过千米，前者以“翻新”房改房大热，后者却以小户型公寓抢手。记者总结了各站周边环境与置业特色，以供置业者参考。
林和西站：藏身闹市，宜商宜居
由于配合亚运期间的安保工作，赤岗塔站暂不对外开放，这让林和西站变成了唯一一个与地铁三号线接驳的APM站点。中原地产天河区资深营业经理丁振公指出，APM的开通将改变“近期一度沉寂的天河北市场”。
作为天河北的商务中心，林和西会聚了众多顶尖甲级写字楼。丁振公介绍，该站点周边的楼盘有中信广场、天誉花园（资料、团购、论坛、二手）、中怡城市广场等大型小区。上述小区由于配套设施齐全，地理位置优越，市场需求一直比较活跃。“但近期受新政影响，业主惜售严重，买家观望情绪浓厚，市场上客源和盘源都明显减少。”
步行1分钟：中信广场为“集购物、酒楼、健身会所和公寓”等综合功能于一体地铁上盖物业，户型有公寓、两房、三房和五房单位。限购前以40平方米左右的公寓型产品最受投资客追捧，主要是在周边工作的外籍人士或企业高管租住，目前二手均价约2.4万~2.5万元/m2。
步行3分钟：天誉花园的绿化率较高，附近商业街配套齐备，热销单位以70平方米两房和160平方米四房单位为主，目前业主放盘价为1.8万~2万元/m2，买家多为经济能力较好的首次置业买家和改善型买家。
步行5分钟：多走几步就能瞥见隐藏在高楼丛里的中怡城市花园。据了解，该楼盘买家以改善型居多，大户型最抢手。丁振公透露，目前业主放盘以130平方米三房为主，投资型买家生怕出售物业后就难以再购回这些单位，因此投资回报率最高的两房单位“基本在二手市场绝迹”。中怡城市花园二手均价约2.3万元/m2。
体育中心南站：交通“无得弹”住家氛围“需加强”
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亚运的举办为原本已很热闹的体育中心增添了人气。一出站，BRT横卧在眼前，步行3~5分钟，即可前往体育西站或体育中心站换乘地铁，交通非常便利。此地虽与林和西路段同是商业写字楼扎堆，但与后者相比，住宅小区并不多。中原地产天河南分行主管陈杰辉表示，这里的地铁站点较为密集，现时增设APM地铁线体育中心南站“对楼价影响不大”。
步行8分钟：骏汇大厦（资料、团购、论坛、二手）紧邻天河城百货，配套优越，交通发达。楼盘由三栋单体楼组成，楼下绿树成荫，旺中带静；每座大堂均有保安巡值，管理严密，安全设施好。由于地处商业核心，该盘放盘稀缺，即使有盘放售，业主对价格也会比较坚持，目前二手均价约1.7万~1.8万元/m2。
步行10分钟：周边的东洲大厦与地铁的距离与骏汇大厦相差2分钟路程。但东洲大厦的实用率和室内间隔稍显逊色，价格也更“亲民”，二手均价约1.4万~1.5万元/m2。
陈杰辉提醒置业者，“如果买家是购于自住，骏汇大厦的居住环境更适宜”。东洲大厦属商住两用，有不少单位是出租用作写字楼办公，住家氛围较前者淡薄。
妇儿中心站&花城大道站：写字楼扎堆居住氛围逊于老城区
如果没有亚运志愿者的指引，路人很难在珠江新城高楼林立中找到APM入口。从妇儿中心站到花城大道站，乘搭APM算上等车的时间，约4~5分钟，如选择步行，10分钟也就走完全程了。同样是CBD，珠江新城的写字楼更密集，商业氛围浓厚，但住家氛围确实逊于老城区。“目前，通胀等压力令许多业主都不急于出售物业，而买家也因政策调控，而观望期待楼价下跌。”合富置业市场部梁燕明分析。
步行10分钟：汇峰与中海花城湾均为离花城大道站较近的楼盘，汇峰（资料、团购、论坛、二手）的住宅分为一梯两户，一梯三户及一梯四户，亦有酒店式公寓租售。住宅面积在120~190平方米，公寓面积在40~80平方米。目前热销户型为130平方米左右的三房单位，二手市场价为2.8万元/m2，深受改善型买家青睐。户型设计方正实用的中海花城湾热销是150平方米左右的三房单位，现时二手市场价为2.5万元/m2左右。
歌剧院&海心沙&赤岗塔站：小豪宅易租大豪宅惜售
由于海心沙与赤岗塔站尚未通行，本次踩盘只能止步于歌剧院。据梁燕明介绍，APM线的开通对赤岗塔一带的楼价影响不是很明显。“其实早在8月初，业主的频频反价已经透支APM利好。近期由亚运带动的周边环境改造又催生了业主反价、惜售情况，而且多以赤岗塔附近小区的老业主介绍新客户的方式购买，买家以改善型居多。现交通环境得到改善，吸引了很多外区来的新客户，这些客户占总客量30~40%左右。”
步行10分钟：周边二手楼盘以豪宅居多，以珠江帝景（资料、团购、论坛、二手）为例，旧区二手市场价为1.9万~2万元/m2，而最新一区的价格则约2.7万元/m2。现时比较热销的是南向三房及四房单位，面积在120~130平方米左右，二手市场价在2万元/m2，而望湖的单位则要2.3万元/m2左右。租金方面，以泊雅湾为例，二手市场价为2.5万~2.6万元/m2，户型多以90平方米以内的中小户型为主，出租率较高，目前泊雅湾（资料、团购、论坛、二手）内的三房单位租金为4000~5000元/月，而两房单位租金要3500~4000元/月。
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张楠喜欢天河南路段便利的交通与完善的生活设施，大学毕业后即与同事合租住在天河南的一套60平方米房改房，一年前租价为2200元。没想到“穿衣戴帽”工程刚完工，张楠的“包租公”就有了涨价的念头。他告诉张楠，明年他将提高300元租价用以“抵抗通胀”，张楠对此表示压力很大。张楠的案例并不罕见，近年随着市政建设的日益完善，天河商圈不断扩张，天河南路段住宅租金见涨。有中介行家分析，APM的开通很可能将分流一批珠江新城的租客。虽然珠江新城在亚运开幕式上“出尽风头”，但与各方面配套更加完善的天河南相比，喜爱热闹的年轻人更愿意居于此地。
租客故事
天河南站&黄埔大道站：翻新房改房租售价格见涨
记者在踩盘中发现，从天河南站步行至黄埔大道站约15分钟，黄埔大道站出口在珠江新城，一端出口靠近体育西。珠江新城出口周边几乎全部是写字楼，体育西一侧出口有体育西小区、育蕾小区和六运小区。“天河南一带不但商业气氛浓厚，而且部分小区带省级名校学位，因此该路段二手盘源非常紧俏。”陈杰辉表示，与租金相比，目前APM开通对地段楼价影响并不明显，但市场对新政尚未完全消化，预计未来成交量会持续低迷。
步行5分钟：距离天河南地铁站最近楼盘要数丰兴广场了，丰兴广场可入读省重点学校，因此放盘量都不多。现时该楼盘的二手均价约1.6万~1.8万元/m2，是同路段楼龄较新的一个小区。“倘若买来自住，南雅苑会比较适合，小区有楼梯楼和电梯楼可供选择。如果是用于投资出租，买家则可考虑丰兴广场。”陈杰辉建议。
从APM黄埔大道站步行至体育西小区、育蕾小区和六运小区步行只需5分钟。据了解，APM的开通并未刺激买家入市，目前体育西小区和育蕾小区的二手均价约1.4万元/m2。六运小区楼梯楼的一、二层为商住两用的单位，售价较高，一楼均价为6万~7万元/m2，“有的甚至每平方米要十几万元”，二楼均价略低，但也要2万”。
步行10分钟：体育东路和黄埔大道交界处的南雅苑，是天河南规模较大的成熟小区，有一梯两户的楼梯楼，也有两梯四户的电梯楼。业内人士分析，小区业主“惜售”有两方面原因，一是省一级小学学位，二是周边优越的配套条件。目前楼梯楼二手均价约1.2万~1.3万元/m2，电梯楼二手均价约1.4万~1.5万元/m2。同地段有六运小区可选择，小区内全为楼梯楼，但间隔实用，目前二手均价约1.2万~1.3万元/m2。
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