滞销就涨价 老城楼欲捂盘等政策松绑？

调查老城10个热门楼盘，7个单价上调1000—5000元，3个持平
老城（越秀、荔湾）的楼盘一直被形容成“皇帝的女儿不愁嫁”，“不愁嫁”在史上最严格的新政下也发愁了。南都记者近日踩盘调查发现，老城区几个在售的热门楼盘在“10·15”新政后访客直线下降，开发商大叹“门可罗雀，基本没有成交。”然而，房子不好卖，楼价不约而同地迈上了一个新台阶：在调查的10个热门楼盘中，对比国庆节前的报价，仅3个楼盘价格维持不变，其它7个价格纷纷上调，最高者单价上调了5000元/平方米。有开发商甚至直言，降价也卖不掉，不如涨价捂盘，等到政策松动再卖。
现状
“访客直线下降，基本没成交”
“新政之后很惨！”近日，当南都记者问及老城区楼盘的销售情况时，开发商们不约而同地发出这样的感慨，在他们看来，新政出台前后的销售情况，可谓“一个天上，一个地下”。
据了解，新政调控的威力从“9·29”之后开始有所显现，“10·15”之后影响更加明显，为此，很多国庆前开盘的开发商大唿“运气好”，其中最典型的例子是越秀区的东山领汇广场。9月23日，东山领汇广场正式开盘，推出的总货量280多套，随后不到一周的时间，便销售了近200套，目前仅剩七八十套。近日，相关负责人在接受记者采访时表示，“最近市场不太好，看楼量和成交量都少，开盘晚的楼盘很惨了。”
而热门楼盘东山一品的相关负责人也有同样感受，尽管当时受到“9·29”新政的影响，但好在有刚需支撑，该楼盘在国庆期间仍热销80多套，现在剩下30套左右的货量，“压力不大，市场不好就慢慢卖。”该负责人告诉记者，10·15之后，访客直线下降，每天的看楼量只有新政前的十分之一，这段时间基本没有成交。南都记者在售楼部看到，开发商已将新政的细则及影响贴到了现场。
同样的老城区的楼盘，由烂尾楼盘活的御江苑（资料、团购、论坛、二手）“运气”显然不如前者，该楼盘国庆当日开盘，但11月1日阳光家缘上公布的数据显示，销售套数仅48套，仍有167套未卖。
美联物业的统计数据也显示，新政细则落地的影响在一手楼成交量上反映明显———广州细则出台后次日，广州新房成交687套，环比大幅下跌65%，随后17日，成交量下跌至307套。业内人士表示，目前出台的“限购令”正在逐渐发挥效力，对游资形成新一轮的堵截。
发现卖不动价却更高
然而，出乎意料的是，在新政调控之下，买家期盼的楼价下调并没有出现。如今开发商们虽然房子卖不动了，可楼盘的销售报价却一熘烟地涨上去了。
11月初，南都记者以买家的身份采访了老城区10个在售楼盘，将各楼盘销售部的报价与国庆前的报价进行对比，发现10个楼盘中，仅有东山一品、兰亭景濠及翠竹苑（资料、团购、论坛、二手）这3个楼盘报价未变，其余7个楼盘的报价均不同程度上涨，每平方米单价上调1000元至3000元不等，其中单价上涨最高的楼盘，每平方米价格上调了5000元。
如东山领汇广场国庆节前南塔均价29000元/平方米，北塔均价27000元/平方米，目前只卖104平方米和124平方米的户型，均价为32000元/平方米；颐和雅轩（资料、团购、论坛、二手）国庆前报价28000元/平方米，目前也已达到30000/平方米；逸翠湾（资料、团购、论坛、二手）目前均价30000元/平方米，国庆前均价为27000元/平方米；荔湾区单体楼西湾阳光（资料、团购、论坛、二手）国庆前均价为17
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000元/平方米，目前上涨到18000元/平方米。
对于价格的上调，售楼部工作人员的解释多数是“这期产品楼层、朝向更好”，或者明知涨价，却用“变化不大”来应付。
原委降价也卖不掉干脆封盘不卖
一边为成交下挫叫苦，一边又调高楼价，开发商此举意欲何为？南都记者采访后发现，原来开发商打的都是一样的“算盘”。
越秀区某楼盘的相关负责人直言，“现在没什么成交，做了宣传也是咨询的人多买的人少，我们也准备不卖了，先封盘，等价格提高一段时间后再卖。”该负责人表示，反正前期卖得差不多了，已经没有资金压力了，加上刚需还在，剩下的货量就自然消化，等政策松绑后，价格上去了再卖更好。
而另一位开发商则直接下结论，现在即使降价也卖不掉，“我们酝酿着接下来再把价格调整一下。”当南都记者问他是不是还要调高价格时，该开发商回答，到时候会看市场的大环境，但至少不会比前期便宜。对于调高价格或导致成交更加低迷的情况，该开发商同样也表示，前期销售已经回笼了4个多亿的资金，现在资金压力不大，公司已经把重心调整放到了商业那块，对于住宅物业，没什么好的应对办法，现在调整价格，等市场好的时候，自然能卖得出去。
专家说法
捂盘、囤货推高房价是开发商惯例
新政之后老城区楼盘纷纷提价原因何在？满堂红研究部高级经理周峰认为，老城区的房源较其他区向来较少，而且价格也较高，而开发商销售在8、9月份反弹后，压力减缓，目前的销售已经不在套数上，而是销售利润；同时，老城区配套成熟，市区中心价值较高，相比外围物业具备物业附加值的优势，所以开发商在价格的态度上比较硬。
“从过去6-7年的房产市场上看，开发商捂盘、囤盘推高房价已经是惯例了，既会在政策调控下出现，也会在销售行情非常好的情况下出现。”至于开发商推高房价再出售会否引起新一轮的调控，周峰持保留意见。他认为，一方面，现今开发商的销售情况相对乐观，所剩套数不多，销售速度减缓正常，同时，中央出台相关调控前必然会有3-6个月的观察期，如果房价不是非常态上涨，近期内也不会出现什么调控。他认为，现在“限购令”只是从需求上做出限制，供应上力度仍不足够，限价房、经适房的供应相对需求来说只不过是九牛一毛。目前，即使“限购令”下，需求还是比较大的。


下一轮调控将是征收房产税
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，十月份老城区的成交量有4000多套，虽然相比起番禺成交量偏低，但是老城区楼盘的供应向来就少，而且价格较高，“现在既然有成交，而且价格上涨了，说明市民仍然对旧城区看好。”黎文江认为，这另一方面也说明开发商不焦急出售，不希望楼盘卖得太快，况且很多开发商已经在8、9月份完成了销售任务，不过黎文江认为开发商不应该涨价。
对于开发商推高房价捂盘的做法是否会否引发新一轮调控的担忧，黎文江认为，调控是常态，而下一轮的调控方向应该就是征收房产税。“不过房价的推高，最主要是需求的增加，‘限购令’旨在压缩需求，从而把房价压下来。”黎文江表示，目前一些楼盘价格与国庆前相比出现大幅上涨，只是个别现象，总的来看，房价的上涨都是稳定的。
观察
“限购令”下“连通”户型没法卖
在三套房停贷和家庭限购一套新房的调控政策之下，楼盘的销售受到双重打击，然而相比之下，“限购令”令一些开发商更加头痛。
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南都记者调查发现，在过去的“70/90”政策下，很多开发商为了迎合市场的需要，将几个小户型合拼成一个大户型，一套房子往往会包含2到3套房产证，这种情况在老城区的楼盘并不鲜见。当“限购令”规定每个家庭限购一套住宅时，这种拥有两至三个房产证的房子让开发商也傻了眼。
“好在我们这种户型的货量只有几套了，没法卖就留给公司自己用吧。”越秀区某楼盘的相关负责人表示。荔湾区某楼盘的开发商则无奈地摇头，只好先卖别的，等限购令过去再说。
原本以拥有190多平方米的稀缺大户型为卖点的御江苑，在国庆新开盘后却销售遇阻，当南都记者问及大户型两个房产证怎么办时？售楼小姐也很无奈，想了半天后说：“你可以用父母的名字来买下另一套。”而南都记者调查发现，这种做法并不能令买家接受，大家对产权问题的顾虑都比较大。而对于开发商来说，若将大户型拆开来卖，不仅结构上要做调整，而且稀缺的大户型一旦拆分变成几套小户型，产品的优势便不复存在，于是多数开发商只好默默祈祷“限购令”快点过去。
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