地产大鳄蜂拥抢滩突袭珠江两岸造城

一股轰轰烈烈的造城运动正在珠江三角洲各地蔓延开来。11月23日，蛇口海上世界希尔顿酒店正式奠基，招商局计划在未来5年-8年投资600亿元，完成整个蛇口的再造。27日，珠海长隆海洋度假区主体工程启动，项目总投资超过200亿元。30日，保利100亿投建东莞26.6平方公里生态城正式签约。
南都记者调查发现，自广东省提出产业升级转型和地方经济转方式促发展以来，与高新产业、先进制造业一样火热的正是以商业地产、旅游地产为代表的城市综合体浪潮：奥特莱斯要在三水打造打造珠三角世界级时尚平台、深圳罗湖要打造国际消费中心、广州则以万达广场为依托打造城市副中心白云新城……
当干柴遇上烈火
这些以百亿为最小投资的大项目受到各地政府的欢迎不难理解，然而让人深思的是，难道突然之间，各形各色的开发商真的摇身变成了“现代服务业综合运营商”？更让人担忧的是，一小时经济圈内的珠三角各地，究竟能承载多少个城市综合体？
“金融危机爆发后，珠三角很多地方的经济受到严重的冲击，转型升级又并非一蹴而就，这种动辄百亿、千亿的项目对地方政府而言有着致命的吸引力。”一位不愿透露姓名和职务的官员向南都记者表示：“这种好处是显而易见的，不光是税收、政绩都有了，更重要的是这比转型升级来得容易，更省事，也快得多。”
据悉，珠海长隆国际海洋度假区项目借鉴国际上成功的复合型旅游产业模式，长隆项目以6大主题公园为核心、是集主题公园、豪华酒店、商务会展、旅游购物、体育休闲、生活居住于一体的，具有长隆特色的世界级综合型旅游度假项目。并将打造国内最大的生态主题酒店，客房数将达到1888间，预计项目全面建成后，每年将吸引超过2000万来自世界各地的游客。
而按照整体规划，蛇口的三大项目包括，海上世界城市综合体；投资近百亿的太子湾邮轮母港；以网络信息及科技服务产业集聚发展为产业目标的蛇口网谷。
就在房地产二次调控新政刚好满月的那一天，11月1日，首创集团主导的由世界知名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物中心奥特莱斯项目在佛山三水举行，08年就引入奥特莱斯项目的三水芦苞镇，宣布该项目有望明年9月开业。该项目是广东省十大重点项目之一，总占地3000多亩。根据规划，以奥特莱斯为中心，该项目还将陆续修建休闲度假及高品质住宅等项目，按照设计，该商场有望每年吸引近千万游客前来购物，年营业额将超过百亿元。
芦苞镇委书记罗卫平表示，奥特莱斯等三产项目也将在2011年产生效益，为此，芦苞镇提出未来3年的发展要求是：GDP年均增长20%，到2013年全镇GDP达到76亿元。
珠三角遍地城市综合体
毋庸置疑的是，改革开放30年，广东经济获得飞速的发展，另一方面，30年来，轰轰烈烈的造城运动让珠三角城市化得以实现，深圳从一个海边的小渔村短短30年成为国际化的现代之城就是最好的佐证。
而今城市综合体项目在珠三角如雨后春笋出现，一方面住宅地产受到调控，开发商有转型商业地产、旅游地产、园区地产等城市综合体项目的需要，另一方面，从拿地的成本考虑，以现代服务业综合运营商的角色更容易圈地。
“事实上，这些城市综合体项目都会配套一些住宅建设。”中原地产项目部经理黄韬向南都记者表示，城市综合体项目的竞争已经成为房地产开发企业的终极目标。“只要有机会，开发商都会很有兴趣，关键还是看政府的规划。”
回复该发言

随着珠三角一体化加速，珠三角城市群乃至大珠三角城市群的崛起，新一轮的城市升级运动确有必要，中山大学王珺教授向南都记者表示：“但这必须要各个地方政府具有珠三角布局的整体视角，把自己的规划跟珠三角一体化的规划衔接起来，而不是独立成为一个封闭的体系。”
土地与资金
但实际操作中，各地往往出现抢项目的现象，王珺教授认为，这很大程度上源于地方政府的思维同步。“90年代普遍搞轻工业，2000年后都抢重化工项目，而今现在各地又开始抢第三产业的大项目。”王珺教授说，新一轮无序的城市升级热的竞争现象，这很可能是未来城市综合体项目同构的先兆。
除了产业同构，更让人担心的是开发商和地方政府，甚至银行业的风险。“开发一个城市综合体项目的周期一般是3到5年，这里面有个市场成长的预期在这里。从现在的市场角度来考虑，这么多的城市综合体项目肯定不行。”黄韬认为，城市综合体项目不宜大规模的上马，否则存在市场消化的风险。
而开发商建设城市综合体项目动辄百亿千亿的投资，在银行总体贷款资金量没有大幅增长的情况下，挤占其他产业资金的可能性就很大。当下，正是民营企业转型升级的当口，本来就贷款不易的中小企业在融资、打造品牌、建立销售渠道等多方面存在着大量的资金缺口。
“土地资源是有限的，城市综合体项目应该和三旧改造结合起来，否则就会侵占大量的建设土地用地空间。”王珺教授建议说。
回复该发言