惠阳楼市面临3大难 深圳投资客被深度“套牢”

记者昨天看到，半岛1号入伙近3年，但小区门口依然没有人气。
提起当初在惠州买房的经历，很多深圳投资客心情非常复杂：对飙升房价的恐惧、成为“房东”的渴望、低价豪宅的极度诱惑、一掷千金的豪气、一时冲动、深深懊悔……
尽管现在惠州房价已经上涨，但由于惠阳淡水和大亚湾等地的楼市“空城”现象突出，出租难、自住难、想转手更难——“三大难”依然没有改变，“有价无市”的局面令深圳投资客依然被深度“套牢”。
11月26日，本报A5版《深圳投资客陷入惠阳楼盘“空城”》一文发表后，引起了强烈反响，不少曾去惠州买房但难以解套的深圳投资客给本报打来电话，讲述“空城”带来的烦恼。
为何一边是过来人的不堪经历，一边却是一批批深圳投资客蜂拥进入惠阳楼市？造成惠阳楼市“空城”现象深层次原因是什么？如何才能让惠阳走出“空城”？本报记者连日来再次进行了调查。
投资客 懊悔“三大难”
深圳市民刘胜利依然清晰记得，2006年惠阳新楼盘半岛1号开盘当天，惠州下起了倾盆大雨，但却没有浇灭深圳投资客们的热情。隔着一片迷蒙的水世界，以及一条宽阔的江面，粤B车主们遥望江对面的大工地，开发商告诉他们：这就是半岛1号。刘胜利能看得清楚的，仅仅是一个新楼盘的模型，但他当场交了5万元定金。
“80万元就能拥有自己的别墅，值了！大家都在抢呢。”刘胜利昨日接受深圳商报记者采访时表示，即使是普通洋房，售价2800元/平方米，也要进行抽号，“三中一”，现场很多深圳投资客还为失去了买房机会遗憾不已。
刘胜利当时在深圳拥有两套房产，但因为不想贷款，于是将深圳南山区的一套房子卖掉，一次性支付了惠州半岛1号的别墅。但是，几年过去了，南山区的房价已经翻番甚至涨了三四倍，而半岛1号的房价依然在4000多元/平方米徘徊。
刘胜利偶尔也会自豪地对亲朋好友说：“走！上我家的别墅看看去！”但他并没有装修房子，无法出租，也不想自住，因为一来麻烦，二来小区人气太差，冷冷清清，想转手卖掉，却发现有心买房的人几乎为零。
“我最后悔的，就是不该把深圳的房子卖掉。”刘胜利说，他终于明白“地段，地段，还是地段”这句话的真谛所在。
为了解套，不少深圳投资客甚至亏本甩卖惠阳的房产。在当地一个人气颇高的“大亚湾信息港”网站上，“房屋租售”频道网友帖子里，卖房和招租的帖子比例超过95%，而需要求购和求租的信息则少得可怜，并且报价极低，例如，“总价15万元以下”云云。
深圳投资客关永2007年4月购买了位于大亚湾熊猫国际新城一套房，3万元定金，总价50多万元。后来，金融危机来袭，房价一度下跌，2009年，房价回升，市场价大约为4000～5000元/平方米，此时关永又恰逢要出国，急得四处托朋友帮忙卖房，到各网站论坛发帖，因为市场需求太少，大亚湾虽然新楼盘很多，但当地却没有中介地铺。
“报价从5000多元/平方米，一路下滑。我的底价是3800元，但最后，我的售价只有2800元/平方米，比我的买入价还低好几百元。”关永唏嘘不已。
除了出租难、自住难、转手难的“三大难”，惠州楼市还有一个很大的特点：房产证迟迟办不出来，根据一位投资客的说法是“一般都要两三年”。
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刘小姐2007年在惠城区购置了一套小两房，69平方米，总价40万元。本来该楼盘的素质不错，且有绝版江景，首付十多万，月供1500元。但是，刘小姐遇到了不良开发商，交楼时间一拖再拖，这几年刘小姐一直和开发商打官司，胜诉了也无法执行，因为法院根本查不到发展商的其他资产，并且由于开发商卖房时手续不全，直到现在房产证也没有办下来。
IT行业的邓先生2007年在淡水以3100元/平方米购置了一套房产，最近正在装修，准备让父母来住，否则房子继续空置，很心痛。“真觉得是被误导了，当时没想太多，一时冲动。”邓先生说。
中介 新一波热潮很盲目
10月份深圳限购以来，惠州开发商投下重金，趁机在深圳铺天盖地进行宣传，并且深入到深圳的大街小巷，派发惠州楼市传单。
根据最新统计，深圳客惠州购房热情高涨。11月，惠州市区多个普通项目售价接近6000元/平方米；大亚湾项目也频频出现“跳空高开”现象，带1500元/平方米精装修的灿邦国际广场项目均价达6500元/平方米，接近惠城中心区售价，大亚湾的其他几个新开盘项目的售价也普遍在5000元/平方米以上。
诸多项目在高价开盘的同时仍动辄热销或售罄，甚至有通宵排队现象。
本报记者在惠州采访时，接触到的惠州市民对于深圳投资客怨言不少，忧心深圳“限购”后令资金涌进惠州楼市，推高惠州房价，并且有人说“卖房子给惠州人的，除了开发商，就是深圳人。”
而在深圳中介的眼里，这一波惠州购房潮“很盲目”。32岁的深圳某大型中介营业经理许振山，地产行业经验超过10年，近来他频频带客人到惠州看房，发现很多买房的客户都是20多岁的年轻人，认为定金两三万元，贷款20多万，就能买房很划算。“我认为他们简直昏了头，想当房东的愿望太强烈了。”许振山说，即使是月供只需1000多元，但自住和出租都难的情况下，这种“房东”当得太不值得。
一个真实的情况是，尽管个别新楼盘的开发商定价大胆，但惠州房价整体涨速仍然是很慢的，尤其是二手房价格。中原地产惠州策略中心经理纪夕霞介绍说，2007年楼市疯狂时期，惠州房价在4000～6000元/平方米之间，经历过2008年的下跌和2009年的回升后，今年惠州整体房价依然在5500元/平方米的水平，与2007年相差无几。
最新的情况是，惠州开发商正面临“落定容易成交难”的尴尬。据媒体11月30日报道称，由于银行“限贷”政策，令很多交了定金的深圳客最后放弃买房，开发商面临资金回笼困难。一位不愿透露姓名的大亚湾房企营销总监说，大亚湾楼市至少有四成这样的深圳客户，对于极少数客户，也就是那些银行信誉好的客户，该开发商还采取了“垫首付”的办法，来帮客户办理银行贷款。
开发商 面对“空城”也无奈
对于惠阳楼市“空城”现象和很多深圳投资客难解套的情况，本报记者接触的很多惠州开发商都以“问题太尖锐，不方便回答”为由拒绝了采访。在记者同意匿名报道之后，一位惠州本地的大型开发商相关负责人昨天终于愿意说话，并对记者表示，其实开发商对于“空城”也很无奈。
“完全依赖外来人口的房地产市场是很不可靠的。”该负责人说，惠城区和郊区的楼市差别很大，前者本地人是购房主力，有品牌大型开发商的楼盘如今定价甚至可以超过1万元/平方米；而淡水和大亚湾的购房者则主要是深圳人，价格在4000多元/平方米左右。由于深圳人买的都是“深惠一体化”等概念，买预期，不自住，而惠阳本地人的消费能力较低，又买不起，所以导致了“空城”。
“即使开发商做好了商业配套，但小区人太少，没有生意，商家同样不肯来。我们也是很无奈的。”该负责人说。
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如今的惠州楼市，已经是外地大型开发商的火拼战场，如万科、佳兆业、中信、合生创展、雅居乐等，而且多为大盘开发。早在上世纪90年代初期，大亚湾开发热导致了“炒地风潮”，当时在短短的一年多时间，大亚湾这块土地上聚集了上千家中外公司，投入资金几百亿元，整个大亚湾陷入名为项目用地，实为“炒地皮”的新经济大跃进中。
由于熊猫汽车城后来遭遇挫折，南海石化项目迟迟不落户，大部分房地产公司期望落空，纷纷关门，给惠州市留下近百栋烂尾楼。而惠阳和大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。本报记者日前到淡水和大亚湾采访时也留意到，烂尾楼仍然随处可见，但同时，大亚湾也像个大工地，新楼盘层出不穷，只是各种生活设施配套匮乏，楼盘极少人居住。
不过，对于上世纪90年代的“土地泡沫”影响，接受采访的开发商负责人认为，对现在楼市影响不大，“虽然当时土地出让太多，但政府毕竟要卖地赚钱，即使当时不卖地，现在也卖得差不多了。”
专家 房地产价值被高估
怎样才能使楼盘的入住率提高？上述接受采访的开发商负责人说，作为开发商，可以采取多种办法。例如，商铺免租金，吸引商家，降低商家的经营成本，为小区业主生活带来方便；又如，开发商可以设“楼巴”，每天接送小区业主在闹市和居住地往返，都能在一定程度上吸引业主入住。
世联地产咨询（惠州）有限公司副总经理范忠洲分析，大亚湾发展较慢，预计在未来至少5年，大亚湾仍然是处于一个“去空置化”的阶段。深圳投资客要有足够的耐性，等待该片区的发展成熟。
中国城市运营管理研究中心主任戴欣明认为，虽然大亚湾有诸如中海油和中海壳牌等工业项目进驻，但从房地产市场规律来看，工业项目对住宅市场的带动作用非常小。反之，金融、商贸等高端服务业则更能繁荣住宅市场。
“惠阳的房产价值被高估了。‘广深同城’等都是概念的炒作，投资房地产需要看概念，但要看是否是实质性的利好。”戴欣明说，深圳前海近期有单列市等政策利好，是实质性的，但大亚湾的楼市炒作概念，却是比较牵强，毕竟两城市之间的交通仍然不算方便。
也有专家表示，“新城即空城”，这是城市发展过程中的必然阶段，是正常的。但戴欣明认为，城市运营者对于“空城”要负大部分的责任。“如果城市运营者只是一味想着卖地赚钱，令开发商过度开发，而忽略了城市发展必需的各种基础设施，就会出现这样的‘空城’。”
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