明年上半年二、三线楼市将调头回落？

大规模供给冲击“驾到” 明年上半年二、三线楼市将调头回落？
南方都市报12月2日讯 继政府出台提高首付比率、调高抵押贷款利率、限制购房套数、提供居住证明、增加保障房供给等一连串调控政策后，甚至在开征房产税的热议中，大多数城市的房价仍未见明显回落。中国的房地产市场究竟是处在一轮更大回调的边缘抑或已度过最坏的时期？
渣打银行发布最新研报认为，大量供给将在明年上半年进入市场，致使一些二线城市和众多三线城市的房价短暂调头回落。不过目前仍无法预测具体下跌幅度，但一线城市新增供给的缺乏将为价格带来支撑。如果中央坚持推行现有调控政策，市场需求将保持低位。若继续加息数次或开征房产税试点，则市场情绪可能出现反转，价格或将温和下调。
申银万国(香港)有限公司副总经理白又戈昨日向南都记者表达个人观点：“政府正试图通过结构调整、扶持新兴产业，解决房地产市场的既有问题。未来的房地产市场不可能再像以前般乐观。”
广州等城市或将面临供给冲击
大规模供给冲击将影响中国的房地产市场。“我们认为房地产市场将受到一轮新房供给的冲击，并将需要很长一段时间来消化。不过，这一供给冲击主要集中在三、四线城市，而一线城市及许多二线城市(价格最不合理的地方)的供给仍十分有限。”渣打银行首席经济学家王志浩表示。
中房指数和渣打银行全球研究部的数据显示，在2009年二季度人们的购房热情开始兴起后不久，开发商就开始大量购入土地，而今年土地销售量仍未出现大幅度下滑。今年前十个月，住宅用地销售总面积达3.16亿平米，可供建设住宅450万套。同期，这些城市共有约200万套住房售出。
随着开发商的期房预售，这部分新增供给目前应已开始冲击市场。“我们的估算结论建立在开发商在其购入土地上进行建设的基础上。鉴于当前市场的不确定性，开发商们可能对开工新项目持谨慎态度，这将减缓或延后供给冲击。当然，这在很大程度上还取决于当地政府是否强制开发商开发建设。”经过测算渣打银行认为，市场正面临供给过剩问题。
尽管如此，各城市的情况大不相同。王志浩分析，由于库存主要集中在二线城市及其它三、四线城市，大量供给将在明年上半年进入市场，致使一些二线城市和众多三线城市的房价调头回落。包括天津、广州、武汉、大连和厦门等城市，可能会出现大规模的供给冲击，这些城市的价格将面临更大的下跌压力。但一线城市新增供给的缺乏将为价格带来支撑。
渣打银行经济师严瑾昨日对南都记者表示，“目前仍无法预测二三线城市房价的具体下跌幅度，尽管我们看到目前确实有一定库存，但仍有需求可以支撑，所以预计二三线城市房价的下跌只会是一个短暂下跌。”
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“作为调控重点对象的一、二线城市将不会出现大量新增供给。事实上，鉴于许多大城市的供求状况已基本趋于平衡，甚至能在当前较低的交易量下保持均衡，政府目前可不必急于抑制房价上涨的政策。而在其他城市，价格将会在供给冲击下自然下调，甚至不需要动用其它政策措施。因此，未来面临的市场风险将是价格过度回调。”
调控处于胶着状态
继政府出台提高首付比率、调高抵押贷款利率、限制购房套数、提供居住证明、增加保障房供给等一连串调控政策后，决策层正等待房价出现回落。
尽管如此，10月份，在对成都、南京、武汉、石家庄、西安、中山6座城市共30家开发商进行了调研之后，渣打银行认为开发商的经营状况仍然良好。
在上述30家受访开发商中，没有受访者认为未来三个月内住宅用地价格将下跌，“这是一个看涨的信号。”
开发商认为，目前建设活动不会立即出现大幅下滑，但下一季度的计划开工项目增速并不高。鉴于市场预期建设活动将在2010年下半年大范围放缓，这可看做一个短期温和看涨信号。但库存的累积意味着建设活动放缓只是被拖延至2011年上半年。目前库存已离开负区间，并将会在今年下半年显著增加。这轮库存涨幅似乎比2008年给开发商带来冲击时的涨幅更大(假设销售增速仍维持当前水平)。与前次4个月库存量的高点相比，这次最高或可达到6-8个月的库存。


资金方面，如果未来三个月内成交量不再走高，约三分之一的受访开发商将开始受到资金困扰或面临一些问题。“鉴于目前距4月份推出楼市新政已有6个月的时间，资金面压力不大是一个温和看涨信号。但未来6个月压力将明显加大。”
大多数开发商对保障房建设能否达标持怀疑态度，并认为保障房对他们今后的销售不会产生任何影响。这对商品房市场走势是一个积极信号。对于接下来是否会出台新一轮调控政策，大多数开发商认为现有政策将继续执行。
“目前房价过快上涨势头已被抑制，但房价没有出现大幅下滑，数据显示还有局部上涨的现象。尽管目前不会出现更严厉的措施，比如征收房产税，但宏观环境不支持房地产市场的进一步上扬。明年加息、提高存款准备金率以及信贷规模紧缩的手段应该都会出现。”申银万国(香港)有限公司副总经理白又戈昨日向南都记者表示，明年的房地产市场不容乐观。
一场政策战役
凡此种种表明，这场关于调控房价战役还未出现明确的赢家。“从4月份调控开始，政策大部分是通过行政手段来限制购房套数，提高首付比例及贷款成本，同时对房地产开发商施压抑制开发商囤地。这些措施旨在阻止投机性购买活动。此外，还出台了一系列政策促进保障房建设，为低收入家庭提供住房。”王志浩表示，这些举措明显减少了购买行为，并使投机需求降温，但却没有解决根本性问题。
在其看来，中国的房地产问题并不是一个真正的房地产市场问题，而是利率为零或负利率问题，金融市场缺乏其他投资渠道问题，地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断问题，以及国内存在大量过剩货币供给，同时海外热钱不断涌入问题。因此，如上述问题没有得到解决，即便政府能够赢得2010-2011年调控房价的这场局部战役，却仍会成为房地产业整场战争的输家。
“如果一些根本性问题得不到解决，中国房地产市场的长期预期将不会改变，一旦货币政策再次放松，中国的房地产泡沫问题将重新显现。”王志浩认为，如果一些根本性问题得不到解决，中国房地产市场的长期预期将不会改变，一旦货币政策再次放松，中国的房地产泡沫问题将重新显现。
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相对于金融危机时政府为了救市对房地产市场的扶持，白又戈认为，十二五规划的整体指向，对节能减排、新兴产业的引导等调整经济结构的措施显示，政府正试图“关掉一扇门，开另一扇窗”。
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