行业近况:
今日有媒体报道(《21世纪经济报道》,2010年12月2日)称住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》(以下简称“通知”),通知中提出2011年计划建设保障性安居工程任务计划完成1000万套。
评论:
相对于2010年580万套,2011年将新增420万套,增幅72%。
主要增加在公租房:我们估算1000万套计划中公租房约占40%,与今年580万套相比,主要多出来的是公租房。
这一计划与“十二五”规划中关于“加大保障性安居工程建设力度”、“发展公租房”的要求相适应,表明政府保障性住房建设思路在发生变化,大规模公租房将贯穿“十二五”。
公租房的意义在于鼓励发展新房租赁市场:目前公租房建设模式尚未敲定,是否先租后买也没确定,目前我们判断政府希望依靠商业化模式运作,即开发商买地建房再租房,并执行市场化租金。居民可以自愿选择买商品房或租公租房,政府对符合条件的租房家庭给予租金补贴,这一模式更接近国际通用模式;
实际完成量估计达到80%:就以往经验,2010年开工指标完成90%,预计1000万套实际可能完成800万套(4.5亿平米左右),年竣工200万套(1.1亿平米左右),投资额约1.3万亿,预计占整个投资额的1/4。
保障房“十二五”末有望提升至20%:以此建设速度,保障性住房比重将从目前不足10%的水平逐步提高至“十二五”末的20%。2019年可实现保障30%人群的目标。
对市场的影响:
拉动投资:如果我们预期的800万套计划可以完成的话,将新增2011年投资4%~5%,有利于经济增长,弥补商品房市场可能出现的投资下降;
促进上下游产业发展:比投资额更显著的是面积的增加,按照4.5亿平米测算,将新增相关材料及家具家电等需求增长10%~15%,对建筑/建材/家具/家电等产业拉动更加明显。
有利于商品房市场的平稳发展:供给的增加将有利于商品房泡沫的抑制,随着租赁市场的扩大和成熟,房价有望理想回调。
执行压力来自于资金和收益:一方面,地方政府资金缺口较大,若公租房采取卖地模式,缺口约4000亿元,若采用划拨供地方式,缺口近5000亿;另一方面,租金收益率较低的条件下,公租房市场化模式动力不足。
整体来看,1000万套保障房建设计划对商品房市场将短期内产生一定负面影响,但程度有限,中长期有利于抑制房价泡沫,地产股已经反映了较为悲观的市场预期,我们认为股价下跌空间不大,随着政策的明朗,通胀的回落以及房价的适度回调,地产股将迎来较好的投资机会,建议密切关注。
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