房价居高不下 调控或再加码

彭澎　　广州社科院研究员


韩世同　　知名房产专家


朱欣苑　　经纬行房产研究中心经理


邓浩志　　地产经济专家


广州楼市在经历了1个多月的观望期后，近期又有再次抬头的趋势。信息时报记者 徐凤 摄
在楼市调控密集的近几个月内，广州乃至全国的房价仍居高不下。就广州房地产市场而言，二轮调控后的11月，一手房成交量虽下跌约六成，但房价仍处于高位。住建部也于近日指出，房产调控已尝试十八般武艺，但仍存在难题。那么，这些难题究竟是什么？为什么调控政策频出楼价却仍居高不下？为此，信息时报记者采访了多位房地产知名专家，共同探讨这些话题。
新政力度如何？
只是临时性措施难遏制楼市
信息时报：继9·29新政之后，限购令等二轮调控政策再次袭击楼市，你觉得一、二轮调控力度如何？又如何看待这些政策？
彭澎：新一轮调控以限购令为代表，主要是用行政手段压抑投资需求，业界和市场普遍认为这是临时性措施，非长久之计，从长期来看，房价还是要涨，这就从根本上减弱了调控效果。
韩世同：在我看来，其实每一次调控都是有效果的，只是人们过于急躁，没能等到效果充分显现，就急于求成地认为调控失败了，又急着加码。就像揉面，软了加面，硬了加水，结果面团越来越大。
邓浩志：一、二轮调控力度应该说还是比较大的，很多政策的力度都是自中国建立商品房市场以来前所未有的，比如说第一轮调控中的购房贷款限制政策，第二轮调控中的地方性限购政策等。
但第一轮调控成效不大，基本没有起到遏制房价上涨效果，最终使得房价在今年8月重拾升势；而第二轮的调控效果暂时不太明确，就目前看，市场在经历了1个多月的观望期后，又有再次抬头的趋势。两轮政策出台后的结果均未如中央决策层所料。
朱欣苑：今年的二轮调控已是房地产行业史上最为严厉的调控政策，但我们不能因为本轮政策没有令房价下降就认为调控失效。政策通过限制部分客户的成交而影响项目的销售速度和发展商的销售回款速度，这在一定程度上遏制了价格的上涨幅度，已发挥其应有作用。
房价为何仍涨？
购房需求仍旺盛房企不缺钱
主持人：从调控后近两个月的广州楼市来看，成交量虽呈幅度下滑态势，但成交价格仍在上涨。你认为导致这种现象的主要原因是什么？
韩世同：我认为，目前楼价依然上涨的楼盘是以牺牲成交量为代价的，或者说是因为其逆市上涨而导致陷入有价无市的境地，而目前郊区盘和顺势降价的楼盘则可扩大成交。只是，目前广州一手住宅均价虽然回落到“9字头”，但主要还是结构性变化带来的均价回落，即郊区盘成交放大、城区盘成交萎缩造成的；这种情况是房价将要进入实质性降价的先兆。
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邓浩志：应该说，房企不缺钱、市场需求仍然旺盛，是最近两个月房价依旧坚挺的主要原因。房企不缺钱得益于今年住宅销售的持续火爆。据统计，今年头10个月，大部分上市房企已完成或接近完成全年的销售任务，而今年前10个月宽松的货币政策也为不少房企的融资提供了便利。由于有多种途径“输血”，不少开发商未来仍有较强的“抗打击”能力。另一方面，流动性的失控、通胀的加剧也导致了房地产成为资金的“避难所”。
朱欣苑：就全市而言，楼市成交量经历9～10月的高峰后急速回落，但价格仍保持平稳。一方面，大批货量已在9～10月推出，现时供应不多；另一方面，通胀高企导致投资客仍有较强的购房需求，在供需相对平衡的状态下，房价并未出现下调现象。
如何遏制房价？
调控要持续加码形成组合拳
主持人：如何才能有效遏制房价过快上涨？
邓浩志：应该重点在两个方面，一是切切实实增加有效供给，二是拓宽投资途径，让热钱分流入住宅以外的领域。
彭澎：调控要到位，必须形成实实在在的组合拳：一是房产税逐步从试点到推广，核心是对第三套房收重税，抑制投资需求，加大持房成本；二是空置税和空闲税一起收，对开发商6个月内没有卖出去的房收取空置税打击捂盘，对购房者一年内自住或出租不到一个月的住房收取空闲税，抑制投资投机需求；三是严厉落实两年土地不开发收回的规定，抑制地王的产生；四是让房产税、空置税、空闲税成为地方税，土地出让金50%用于保障性住房，减少地方政府对土地财政的依赖；五是加收住房交易印花税，学习香港做法，面积越大尤其是别墅，持有时间越短征收的印花税率越重；六是明确各地保障性住房建设规模，逐步向外来务工人员开放。
韩世同：税收方面最可能的是房产税；房价方面，如果实在无法控制就只能采取政府指导价的方式进行行政干预；土地方面，可能会加快三旧改造的步伐和范围，即进一步扩大土地协议转让的试点和范围；金融信贷方面，最有效的显然是收紧开发商的银根。这些政策都是有可能实施的，开发商最好还是不要再进一步逼迫中央政府出狠招。
会否出台新政？
要看经济走势可能继续加码
主持人：近日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，房地产调控仍有储备政策。另有媒体报道，住建部和国土部正在摸底地方对中央调控政策的落实情况。在你看来，在今年底或明年初，会不会出台第三轮调控政策？
韩世同：关键还要看总的经济走势，如果四季度经济增长出现“8字头”的增长率，必然会导致对房价的调控放缓。如果经济形势好转或并不是太坏，对房地产调控的力度和强度则还有可能加强。
邓浩志：调控的手段无外乎行政、货币、行业三大类。三大类其实目前都已用上了，再有新政也不过在原来的基础上加码而已。至于会不会出台第三轮调控政策，重点在于第二波调控政策的效果。但我个人认为，这次调控就算有效也只是暂时的，因为我们看到目前的政策基本上都是抑制需求的，最终某一天政策放开，楼价一定会出现报复性反弹。
朱欣苑：由于政策在抑制需求方面已出台多项措施，如果继续加码，可能的措施除仍针对需求面的房产税外，还可能有针对供给面的土地政策和金融政策。即切实加快推进保障性住房建设、增加土地供应、真正落实对闲置土地的从严处罚措施、适度提高发展商的贷款门槛和成本、适度收紧行业资金链等。
对购房者建议？
不宜短线投资刚需随时可出手
主持人：对投资客和刚需客，你有怎样的购房建议？
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韩世同：投资客现在显然不适宜入市，因为作为投资应该“买低不买高”，目前楼价处于历史高位，显然是不适于追涨入市的，更何况目前楼价已处于重新回落的阶段。我认为，如果不急于购房，最好还是再观望一下；如果急于购房，则应选择适当的地段和适当的户型，不宜追求一步到位。
朱欣苑：对于长线投资客，建议符合购买条件的仍可出手，因为从长期趋势来看，在土地资源刚性的硬约束下，需求比供给的增长将更为迅速。而对于短线投资客，则建议再观望一段时间。对自住需求来说，能符合自身条件的项目并不多见，没必要一味等待房价下跌。
彭澎：对投资客来说，密切关注政策动向、减少持房数量可能较为理性；对刚需客来说，不妨推迟购房或先租后买；对于激进的投资客和经济较宽裕的刚需客，如有心水的房屋也可大胆入市。
邓浩志：目前房地产市场双方都在博弈之中，楼价继续上涨的可能性存在，见顶回落的可能性也存在。所以在这个时候，作为刚性需求客户最重要的还是考虑两个方面：一是自身的实际需求，二是政策明确打压，风险很大。如果是投资客，倒是可考虑投资商用物业。
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