11月广州楼市成交暴跌67% 限购令威力渐显

一、市场概述：成交暴跌67%限购令威力渐显
随着9.29新政、限购令以及加息等措施效果显现，陷入疯狂的广州楼市回归平静。
根据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，11月1日至11月30日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.9万平方米，环比暴跌66.1%，成交套数为5607套，环比暴跌67.4%，无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。在价格方面，11月份广州十区二县一手住宅均价为12061元/平方米，环比微涨3.1%，重新站上12000元大关。
除开增城与从化，11月份全市十区一手住宅成交均价为13558元/平方米，环比上涨2.9%，与去年同期相比涨幅达31.9%，成交面积则为46.1万平方米，环比下跌68.1%，与去年同期相比跌幅为18.6%。
从区域成交情况来看，中心六区11月一手住宅均价达19908元/平方米，环比上涨1.9%；成交面积为19万平方米，环比下跌55.7%，占广州十区二县交易面积的比例为30.2%，比上月占据的比例增加5.99%。新四区与二县市一手住宅均价则为8103元/平方米，环比跌幅达11.8%；成交面积为43.9万平方米，环比跌幅为68.7%，占广州十区二县交易面积的比例下跌至69.8%。
从热点楼盘来看，11月份成交排名前三的楼盘分别为恒大山水城（资料、团购、论坛、二手）、广州亚运城以及可逸家园，从11月份全市成交前十大楼盘来看，万元盘增加至四个。从成交价位区段情况来看，11月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有131个，占据发生成交楼盘总量的45.17%，环比减少2.28%。由此可见，尽管外围区域均价出现明显下跌，但由于中心六区高价盘成交占比增加，导致11月整体均价出现微涨。
在11月录得有成交的楼盘当中，均价前三名依次为凯旋新世界、珠江璟园（资料、团购、论坛、二手）和星汇云锦（资料、团购、论坛、二手），其中前两者成交均价超60000万/以上，创造了广州成交均价的新高度。集团方面，凭借着可逸家园的热卖，越秀城建地产位居11月份房地产企业销售榜首，富力地产位居次席，保利地产则凭借着西海岸的热卖跻身前三。
由于广州亚运会在11月举行，大量新货在“金九银十”已经消化得差不多，加上主流上市房企业绩压力不大，11月份广州一手住宅新增供应也因此出现大幅减少的现象，根据网易房产数据中心统计显示，11月广州住宅新增货量仅为约3510套，较10月份大幅减少3454套，截止11月30日，全市未售货量约为64895套，较上月末减少2210套。
除此之外，12月全新上市楼盘共有18个，旧盘新推超过20个。中心六区方面，三大老城区的新货供应越发疲软，但也不乏亮点。一再推迟开盘的保利中辰广场、金润铂宫（资料、团购、论坛、二手）、正佳东方国际公寓、东方文德广场以及馨润尚寓（资料、团购、论坛、二手）等盘有望在12月扎堆上市。外围区域方面，由于限购令限制范围并不涉及金沙洲、增城以及从化地区，在此利好消息刺激下，从化在12月会有4盘推出新货，其中包括盛唐翰林国际。在广州南部，广州亚运城也继续推货，接下来销售的注意力会放在享受型的技术官员村。
在9.29新政、限购令、加息等调控组合拳出台后，刚刚经历了“金九银十”的广州楼市终于被“打回原形”，成交量逐步回到今年年中的水平。但与此同时，由于目前流动性泛滥，10月份4.4%的CPI涨幅进一步加剧了通胀预期，加上主流上市房企业绩基本完成，降价动力不大，导致全市均价仍然维持在高位盘整，并没有转跌的迹象。
回复该发言

展望12月，随着限购令威力显现以及加息可能性进一步加大，预计楼市成交将进一步低靡，不排除成交面积将下跌至50万平方米水平。但最近一段时间广州“地王”频现，一方面说明主流开发商仍然手握重金，另一方面也说明他们仍然看好后市，因此预料12月整体均价仍将维持在高位震荡，房价到底会不会跌？还是留着明年再看。

第一页：市场概述
第二页：数据分析
第三页：11月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：11月楼市展望
第六页：典型案例
二、数据分析：
(一)广州市新建商品住宅供应情况、网签情况
（1）新增预售商品住宅情况
根据网易房产数据中心实时监测阳光家缘网的数据显示，2010年11月广州市十区二县住宅供应增加3510套，比上月的6964套减少98.4%；新增加面积52.24万平方米，比上月的66.36万平方米减少27.0%。
（2）广州市一手房网签情况
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，11月1日-11月30日，广州市（十区二县）网签成交5607套，比上月的17214套锐减207.0%；网签销售面积为62.94万平方米，环比上月的185.33万平方米减少194.5%；网签成交均价约为12061元/平方米，环比上月的11695元/平方米上升3.1%；网签金额约73.49亿元，环比上月的216.68亿元减少194.8%。
广州市一手房网签情况对比时间/网签数据套数面积(万平方米)金额(亿)均价(元/平方米)2010年10月17214185.33216.68116952010年11月560762.9473.4912061环比增减-207.0%-194.5%-194.8%3.1%
（3）区域新建商品住宅网签情况
从11月网签数据来看，网签套数最多的是不限购的增城，达到1312套，网签面积达到155951平方米，网签金额超过11.01亿元，其次是花都区，网签套数达908套，网签面积达到99247平方米，网签金额超过6.19亿元。其中越秀区、萝岗区、黄埔区成交套数均少于100套；网签成交均价最高的是天河，达到27105元/平方米，越秀和荔湾次之，分别以21753元/平方米和21658元/平方米居于第二位和第三位，最低的为花都区，成交均价为6460元/平方米。
网签成交数据统计区域已售套数已售面积成交金额均价未售套数未售面积全市5607629366734912106112061648958573201从化5846893947806429870633011459952南沙2432906425380414092181369204488增城13121559511100995413747477251150034天河3854513711952611042710585901119036海珠472495441012330275208405220603058番禺74580912104609305313054145731782145白云52156406784514242141804224605722花都908992476185855426460143611940688荔湾25528538604354120216582995356099萝岗734708581187721234446990943越秀797632154014317217531976223162黄埔303288429857851344138237874中心六区1742190545379345984319908233872944951新四区二县38654388213
回复该发言

5556612188103415085628250十区4115461180625247122113558475236172561


从图表上看，2010年11月成交均价最高为天河，达到27105元/平方米，其次是越秀、荔湾、海珠等，最低的是花都、从化和增城。


从图表上看，2010年11月网签套数最多的是增城，为1312套，其次是花都和番禺，分别为908套和745套，最少的是黄埔、萝岗和越秀，分别只有30套、73套和79套。


从图表上看，2010年11月网签面积最多为增城、花都和番禺，分别为155951平方米、99247平方米和80912平方米。究其原因，是因为增城在不限购的情况下，恒大山水城（资料、团购、论坛、二手）、金泽豪庭（资料、团购、论坛、二手）、碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）、景新雅苑（资料、团购、论坛、二手）四盘成交均超过100套，其中恒大山水城更成为销冠。
第一页：市场概述
第二页：数据分析
第三页：11月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：11月楼市展望
第六页：典型案例
（4）10月之最
全市网签成交套数TOP10楼盘楼盘名区域套数面积金额均价恒大山水城增城234226771523721006793广州亚运城番禺2152016725297263412814可逸家园海珠1761692038647288422841天马河公馆花都14215348902001656520金泽豪庭（资料、团购、论坛、二手）增城133140931077499617802上城湾畔从化1209320538205185774保利西海岸白云1191081913923311413433碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）增城1191422914458585810553好美嘉园花都11111416433957484037景新雅苑增城10012205607194205028
全市网签成交均价TOP10楼盘楼盘名区域套数面积金额均价凯旋新世界天河9239115898637166493珠江璟园（资料、团购、论坛、二手）天河314809237441362415星汇云锦天河78094573762656536博雅首府天河13351333855439816正佳万豪金殿天河43681441156339161朱美拉公寓天河1611212857937232662南沙奥园南沙728988170629931245君临国际公寓天河4219676376130884流花君庭（资料、团购、论坛、二手）荔湾411613464914029844汇景新城（资料、团购、论坛、二手）天河716024708510029391
回复该发言

销售金额TOP10房地产企业集团销售金额城建地产546601151富力地产股份有限公司433263757保利地产285449599碧桂园控股有限公司277196364新世界发展有限公司257169045利合地产252972634广州市敏捷投资有限公司247001308合景泰富地产控股有限公司246775113广东珠江投资有限公司240328426万科企业股份有限公司237161099
第一页：市场概述
第二页：数据分析
第三页：11月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：11月楼市展望
第六页：典型案例
（二）一手房网签数据成交情况分析
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，11月1日-11月30日，广州市（十区二县）网签成交5607套，比上月的17214套锐减207.0%；网签销售面积为62.94万平方米，环比上月的185.33万平方米减少194.5%；网签成交均价约为12061元/平方米，环比上月的11695元/平方米上升3.1%；网签金额约73.49亿元，环比上月的216.68亿元减少194.8%。总体而言，由于受到了“限购令”的影响，广州一手住宅成交成交量大跌，但成交价格依然小幅上涨，形成“量跌价升”的博弈局面。
数据显示，2010年11月全市十区网签面积为46.12万平方米，而根据广州房管局公布的数据，2009年11月全市十区一手住宅交易面积为77.30万平方米，同比下降67.61%。从均价上看，2010年11月广州全市十区网签均价为13558元/平方米，2009年11月广州市十区一手住宅交易均价则为10282元/平方米，同比上涨31.86%。
1、区域成交情况
从区域成交情况来看，中心六区11月一手住宅均价达19908元/平方米，与10月相比，环比上涨1.88%；成交套数为1742套，环比下降57.51%；成交面积环比下降57.54%。中心六区交易面积占广州十区二县交易面积的比例为30.28%，比上月占据的比例上升6.07%。而新四区与二县市一手住宅均价则为8103元/平方米，与10月相比，环比下降11.77%；成交面积环比下降68.76%。从数据上看，新四区二县的成交均价降幅明显。
2、网签楼盘情况
据统计，2010年11月有网签成交记录的楼盘共计290个。其中成交套数前三名分别为恒大山水城（资料、团购、论坛、二手）、广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）以及可逸家园（资料、团购、论坛、二手），分别为234套、215套、176套；成交均价最高的是凯旋新世界（资料、团购、论坛、二手），为66493元/平方米；成交金额最高的集团是城建地产，为5.47亿元。
从成交价位区段情况来看，2010年11月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有131个，占据发生成交楼盘总量的45.2%；10001-15000元/平方米的楼盘有51个，占据发生成交楼盘总量的17.6%；15001-20000元/平方米的楼盘有50个，20001-25000元/平方米的楼盘有33个，25000元/平方米以上的楼盘有25个，占据的比例为8.6%。
从分布的区域来看，2010年11月成交均价10000元/平方米以下的楼盘集中分布在花都和增城；成交均价15000元/平方米以上的楼盘主要集中分布在天河、海珠和越秀、荔湾；成交均价在10000-15000元/平方米之间的楼盘主要集中在番禺和白云。

第一页：市场概述
第二页：数据分析
第三页：11月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
回复该发言

第五页：11月楼市展望
第六页：典型案例
三、12月楼市展望 （一）11月新增货量大减5成 老区盘价高量少 根据网易房产数据中心统计显示，11月广州住宅新增货量约3510套，12月初全市未售货量约64895套，12月全新上市楼盘共有18个，旧盘新推超过20个。
从整体上来看，11月的新增货量与10月份相比环比下降了49.6%，而12月初全市未售货量则是环比下降了17.8%。专家认为，出现这种情况，其原因有三：一、由于亚运会的开幕，市场上很大部分的注意力也转移到这项盛事当中；二、由于亚运停工令早在9月底就开始执行，因此市场上的新货供应量骤然剧减也是可以预见的；三、市场上很多开发商都基本完成本年度的销售任务，而且由于各项宏观调控的制约，使得市场开始看淡，因此他们也不急于在市场看淡期间大量推出新货。　　中心六区方面，三大老城区的新货供应越发疲软，而越秀区的12月初的新货供应更是跌破2000套！虽然限购令使得买家出手时更为谨慎，但由于老城区市中心的稀缺资源等多重原因，促使老城区盘也胆敢高价应市，大唱“皇帝女不愁嫁”。放眼12月，虽然老城区全新盘货少价高，但也不乏亮点。一再推迟开盘的保利中辰广场、金润铂宫（资料、团购、论坛、二手）、正佳东方国际公寓、东方文德广场以及馨润尚寓（资料、团购、论坛、二手）等盘有望在12月扎堆上市。其中位于环市东花园酒店旁的正佳东方国际公寓预计货量约400套。该盘由于地理位置优越以及周边配套完善，而且初步报价高达32500元/平，有望成为12月老城区的“吸金王”。 12月供货大户还看番禺
新政下的限购令限制范围并不涉及金沙洲、增城以及从化地区。有此利好消息刺激下，从化在12月会有4盘推出新货。其中盛唐翰林国际为全新盘，主打为从化市少有的N+1大户型。而在金沙洲也是三盘齐发，保利西海岸推出“揽江”大宅户型可选性比较多，适合各种不同消费者的需求。　　　　此外，在广州南部，广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）也继续推货。据悉亚运城以售出超过4000套货量，接下来销售的注意力会放在享受型的技术官员村；而在华南板块，雅居乐剑桥郡则在11月底推出了走亲民路线的“佰利山”山景洋房组团。该组团货量高达千套，有望解决“十年小雅”以及“十年华南”销售后期该区域的货量供应断层问题。
（二）量跌价升成主调 买家目光或转向近郊盘 　　网易房产近日抽调了广州市100个楼盘的成交均价在不同时间段进行对比。结果显示，“9.29”新政后2个月，58%的楼盘成交均价依然呈现上升的趋势。展望12月，随着限购令威力显现以及加息可能性进一步加大，预计楼市成交将进一步低靡，而12月整体均价仍将维持在高位徘徊。 在市场供应量下降、投资热钱充斥市场、通胀预期越发强烈等多重因素的笼罩下，老城区价格下降的幅度不会太大。据了解，正佳东方国际公寓初步报价高达32500元/平、保利中辰广场预计24000元/平方米左右、君华香柏广场（资料、团购、论坛、二手）即将推出C栋全新单位，报价将直逼20000元/平... ... 而随着老城区楼盘选择少，价格高等客观因素的迫使下，更多的购买力也转向了市郊各盘。这也使得市郊的部分优质盘也开始随行就市地涨价。网易房产检测阳光家缘数据，碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）上月成交均价也在10553元/平；而位于新塘的保利东江首府开盘价预计达10000元/平。如果购买力稍差的买家也不得不把目光转向荔城以及从化等更远离市中心的区域了。
第一页：市场概述
第二页：数据分析
第三页：11月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
回复该发言

第五页：11月楼市展望
第六页：典型案例
四、典型案例
（一）恒大山水城（资料、团购、论坛、二手）
在广州限购令出台之后，不受政策限制的增城、从化以及佛山等地更受买家的青睐。据网易房产数据中心检测阳光家缘数据显示，恒大山水城11月网签为234套，成为11月广州楼市网签成交冠军。除不限购之外，长安收费站撤销降低业主交通费也是一个重要原因。但该盘总价低以及较好的性价比则是最吸引的卖点。该盘6793元/平的成交均价也远低于增城的成交均价7242元/平。在价格走入了上升通道的广州楼市里，打出低价牌显然让买家更易接受。恒大山水城在售单位两房总价52万、三房85万起，有望在12月继续其热销的势头。　　可逸家园（资料、团购、论坛、二手）　　据网易房产数据中心检测阳光家缘数据显示，位于海珠区江南西的可逸家园在11月网签176套位居全市第三，成交均价为22841元/平，单月销售额达将近4亿！回顾该盘，项目位于海珠区最繁华的江南西板块，拥有成熟浓厚的商业氛围，临近江南西步行街、宝岗商业旺地以及地下商城，周边配套十分齐全。交通也十分便捷，临近江南西地铁站、内环路，有多条公车线路可直达。因此该盘的大热跑出也是意料之中。由于该盘总货量只有435套，现已售出过半，而且主力户型是80—90㎡的两房和小三房以及100㎡的三房。因此，该盘今后的成交价相信也会一路走高。　　庄士映蝶蓝湾（资料、团购、论坛、二手）　　　　据网易房产数据中心检测阳光家缘数据显示，位于石楼镇的庄士映蝶蓝湾在11月仅网签6套，成交均价为7559元/平。该盘号称与广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）“为邻”，共享亚运配套的大盘；而且项目交通方便以及引入了港派的设计理念。但由于该盘位置比较偏远，附近公交也不够完善，给消费者造成“名不副实”的印象；更重要的是周边的生活配套档次较低，与楼盘定位也有一定的差距，这是该盘在上月度成交低迷的主要因素。据悉，该盘在12月初将推出二期产品。如果该期产品在质量以及定位上做得更到位，而且定价更为合理的话，有望在不久的将来一改颓势。
第一页：市场概述
第二页：数据分析
第三页：11月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：11月楼市展望
第六页：典型案例
回复该发言