两个月升价7万 新政力度加大深圳楼市火爆不减

陈先生近期陷入了买房决策的纠结之中,不知道该出手还是该等等。
明明是限贷、限购多管齐下,但房价却没有要降的迹象；想买配套更好的二手房,但业主很少放盘；放盘的那些业主又总是显得不大愿意卖,从而总是反价；转而去看新盘,开发商倒是不少促销优惠,但是优惠后的价格还是贵,而且看房、买房的人看起来总是很多,房地产市场调控的严冬却处处呈现看房、买房的火爆迹象。


经历了10月、11月深圳楼市“限购”的市场观望期后,市场需求开始逐渐上扬,开发商也不再观望。根据媒体统计,仅12月,深圳将有17个新盘入市。
这么大规模的新盘入市,在今年内仅次于9月份,从而形成年底的一波推盘潮。在房价方面,记者了解到目前深圳房地产市场有涨有跌,一些价格低洼地带近几月仍呈上涨势头,而在一些市场供应集中的区域也出现部分房源下降的现象,但变化幅度都不大,房价仍在稳定发展的轨道内。
业内认为,市场需求旺盛将使成交量逐步回归到合理水平,但伴随新增供应,市场供求相互作用,房价发展趋势仍是“持平”,对于整个市场“小涨有可能,大涨不现实”,同时市场集中新增供应、开发商面临资金压力等也会促使开发商使用更多促销手段,给置业者带来更多的选择。
看跌预期降低买家纷纷入市
与以往政策调控后,购房者这段时期只看不买的观望期有所不同,这轮调控的观望期显得尤其短。
4月份那轮调控执行“限贷”政策不到4个月,深圳楼市在八九月就呈现回暖迹象,而且9月份的新房成交量仍是全年最高。9月底,深圳出台“限购令”,仅过1个月,深圳楼市就又见回暖,从11月开始,包括中原、世华、中联在内的多家地铺都表示11月看房量有提升。
中原地产市场部总监王世界表示,中原200家地铺平均每周新增看房客1万人；世华地产市场研究总监肖小平表示,11月份二手房成交环比10月份增幅为32.6%。
“虽然目前深圳规划国土委显示的二手房成交数据每天还在四五百套的规模,但再过一个月,等目前已成交的交易反映到政府的成交数据上去,这个数字会有很大提升。”王世界表示,“现在,买家看跌的预期有所降低,认为房价难降,于是纷纷入市。”
新近进入看房队伍的市民刘小姐告诉记者,现在去看房,中介都会告诉她能看的房子很少,而且不少都是价高或者业主不情愿卖的,去看新房的时候就感觉买房的人好多,都像抢房子一样。万科金色半山（资料、论坛)开盘时,果断入市的市民钱小姐一口气全款买了两套金色半山153平方米的户型,两套总价超过500万。“感觉现在的房价也不太会降,钱存着也是贬值,就拿来买房子了。”钱小姐表示。
世华地产市场研究总监肖小平分析:“市场刚性需求庞大,房产成为抗通胀的首选,人民币升值等多个因素都导致了目前楼市回暖。”
房价有涨有跌中低价位成交最热
记者了解到,在目前楼市火热的局面下,房价有涨又跌。市民钟小姐位于布吉的房子仅两个月就涨了7万。记者从中介了解到,“由于地铁的临近开通,布吉片区的房价近期处于上升趋势”,而洪小姐由于梅观高速堵车严重,近期想出售自己位于龙华片区的房子,中介则告诉她“最近她的房子每平方米跌了1000元左右”。
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“中原地产的统计,11月份深圳的楼市有涨有跌,总体处于稳定水平。”中原地产王世界表示,根据深圳中原的统计,11月份深圳六区188个样本楼盘成交均价为18185元/平方米,环比10月微涨0.05%,与10月基本持平,但成交量却比10月涨了4成。王世界透露,在188个样本楼盘中,73%样本楼盘价格相比前3个月均价出现上涨,27%样本楼盘价格相比前3个月均价出现下跌。
深圳中原的统计显示,福田区、盐田区以及龙岗区的成交均价于本月都出现了下跌,分别由10月份的1%、0.7%和2.1%涨幅转为本月0.5%、1.7%和0.4%的跌幅,罗湖区、南山区和宝安区虽有所上涨,但幅度不大,涨幅分别为1.0%、0.4%和0.4%。
“有些市民看房觉得新房很热,二手房不热,原特区内成交不热,原特区外成交很热,但实际上我们监测到的却没有这种划分,特区内外市场没有明显差别,只是中低价位的房子成交最为火热,而这些房子应该说在原特区外的分布较多。”王世界解释说。
新近开盘的凤凰印象位于原特区内的罗湖,开盘成交和新近开盘的原特区外的房产项目一样都取得了不错的销售业绩,开盘2.3万元的均价比周边房价高出不多,但同时附带精装修,因此一些购房者认为凤凰印象的入市价格与周边房价持平。深圳地产知名剑客风语表示:“关键是价格,只要开发商的以合理的低价入市就会赢得市场的购买。”
新盘年末“井喷”量大平抑房价
与市场旺盛的需求相比,深圳12月份的入市新盘也将达到一波高潮。上周,尚模八意府（资料、论坛)、塘朗雅苑（资料、论坛)·星座、观澜湖·御林山等项目已纷纷开盘。记者从中原地产了解到,深圳接下来将有20多个项目可能入市。而根据媒体的统计,深圳12月份将有17个项目开盘。“这些项目多数集中在12月15日前后,预计年底前市场将出现一轮推盘小高潮。”王世界表示。
与市场中低价房源最为吃香相对的是,此轮新增供应中有不少都是90平方米以下的户型项目,其中部分新盘为纯小户社区,如佳华纽约客、鼎胜山邻、向南瑞峰花园（资料、论坛)、华嵘榕公馆等。而万科清林径、玉湖湾（资料、论坛)等则是之前推售过大中户型,但此轮新增供应则加推小户型单位。
豪宅项目开发商则有不少选择推迟入市,深圳地产研究人士半求表示:“深圳大概有10个豪宅项目都推迟了入市时间,开发商不愿意现在入市,自讨没趣。”记者了解到,在12月预计推盘的项目中仅有南山的岸芷汀兰、福田的四季山水二期、天御山及招商观园（资料、论坛)等项目属于大户型与豪宅项目。
“此轮调控打乱了很多开发商的推盘计划,但到了现在他们又必须推盘了,因为总不能无限期延迟开盘。”王世界表示。记者注意到位于布吉的和谐家园从8月起就一直有消息说即将开盘,但最终消息说将于12月开盘,这一楼盘目前外墙都已完成,将以接近现楼的方式入市。
“一方面,最近两个月市场的需求非常旺盛,另一方面,近期市场的供应比较多,两相结合市场将呈稳定和持平的发展态势。”王世界表示,此时价格将比较理性,也是购房者入市的好时机。
一线市场
涨
房产刚过户,两个月升价7万
在限贷、限购最严调控下的市场依旧疯狂,让市民钟小姐也始料不及。
今年9月,钟小姐看好了位于布吉一套60余平方米的二手房,很快买卖双方成交。钟小姐以卖方实收78万的价格购买了这套房产并开始了办理过户和按揭等手续。但手续办理接近完成时,深圳9月30号出台了“限购令”:深户限购两套,非深户限购一套。这一深圳楼市前所未有的调控政策让钟小姐一度想放弃交易,“定金也就是10000元,但限购后房价如果跌,10000元很快就省下来了”。
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在朋友的劝说下,钟小姐并没有放弃交易。现在,钟小姐表示这真是一个明智的决定,因为限购后他们的房子不仅没降,反而涨了。
钟小姐经过收房打扫、购置家电后,准备11月份入住,此时中介又打电话来问她:“85万能卖掉,你卖不卖房子?”“这让我有些动摇。”钟小姐告诉记者,“78万买的房子,不到两个月就升到85万,如果卖了相当于两个月赚了7万,扣掉中介费也差不多有6万呀。”
一直关注深圳市场的一名投资人告诉记者,最近这几个月深圳有些房子还在涨,包括布吉,不少房子都涨了8万到10万不等。而此前布吉一直是深圳房价的低洼地带,其位于近原特区内罗湖的地带,虽靠近特区内,但一直由于交通拥堵等因素,二手房价格一直不高,相比罗湖二手房动辄两万一平方米的价格,布吉的很多二手房价格却在一万三四内。
世华地产龙华地铺的一位中介告诉记者,该片区内金地梅龙镇的二手房,有的房源从8月到现在涨了3000元/平方米。但也是这个片区,市民洪小姐告诉记者,她的房子在这轮调控后略跌了一些,每平方米跌了1000元左右,但由于她是开盘的时候就买了这处房产,即使房价略跌,相比于她购买时的价格仍然接近翻倍。
爆
新楼刚刚开盘,看房者数以千计
新入市的楼盘近两月基本都是大卖,开盘当日销售过六成、过八成的项目比比皆是,更有甚者,位于宝安的西津美地开盘当日实现售罄,成了“日光盘”。此外,近期才开放样本房和营销中心的万科红和合正·汇一城都迎来了大量的看房人群。
上周,位于宝安区的合正·汇一城也开放了营销中心。作为一个商住混合的综合体,同时其也是地铁上盖的物业,因此吸引不少人来看房。上周三,记者在合正汇一城营销中心看到,门前的马路已经停满了来看房人群的车辆,营销中心门口客人成批进入。尽管刚刚开放营销中心、该项目目前还没有样板房等开放,已经有不少人赶早来看,其中不少是从原特区内赶来的。一位看房的市民许小姐表示,汇一城就在地铁上面,下楼就可以坐地铁,去哪里都很方便。记者从开发商处了解到,汇一城开放营销中心后前来看房者已超过一千批。
近两个月内开盘的凤凰印象,开盘首日销售过八成,目前仅有部分剩余单位在售；9月底开盘的信义荔山道的500余套单位目前只剩了40套左右；11月中下旬开盘的万科金色半山（资料、论坛)加推300余套单位目前也只剩下50套左右；新近开盘的位于龙岗中心城的尚模八意府（资料、论坛)也实现了销售8成；南山小楼盘星座的132套单位也销售完毕。
记者在多个项目的营销中心注意到,大部分来看房的人群多为家庭组合,有的是一家三口,有的是男女双方和其父母,他们也大都是在深圳首次置业。中原地铺的一位中介告诉记者,从11月中下旬开始,每天看房的人越来越多,只要价格合适,基本是出来一套成交一套。
最近几个月楼市的火爆不光体现在商品房市场,连小产权房的成交也异常活跃。在布吉南岭村附近,最近几个月这里开了十几家的小中介,几乎都是做附近小产权房中介业务的。一位住在附近的市民告诉记者,这些小产权房的价格近半年多也涨了30%。
疯
拍卖房受宠,溢价超一倍也疯抢
购房需求的火爆带动了房地产市场,不仅常见的二三级市场火了,连以前并不被广大市民关注的拍卖房市场也火起来了。
深圳房产拍卖一般由土地房产交易中心每周进行,由于拍卖房涉及产权、债务、欠税费等复杂情况,因此门槛较高,一般很少市民留意这一市场,但最近几周在拍卖市场购买房产的市民不断增多。上周五深圳土地房产交易中心拍卖16处房产出售,但市场竞买者达到200人以上,不少房产竞拍者都在20个左右,而以前一般一处房产就只有三四个人竞争。
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当日拍卖的一处搪瓷公司住宅楼,近86平方米,起拍价仅44万左右,但由于竞拍人数较多,该房产竞价一路飙升,一直拍到74万元。而搪瓷公司住宅楼一层房产,面积为625平方米,起拍价仅为343万,但最后成交价一直拍到780万,溢价超过一倍。
原来是略低于市场价的房产,由于市场火热多人竞拍,最后成本价甚至会高于市场价成交。以当日拍卖的一套73区房产为例,该房产起拍价仅为37万左右,经多轮竞拍后以52万元成交,但计算所要缴纳的相关税费后,竞得者还要支付大约10万元的相关税费,最后花费约62万元左右得到该房产。但记者从中介了解到,该片区的同户型单位市场价也就60-65万元左右。
一位长期关注拍卖市场的投资者表示,拍卖房如此火热,加上拍卖房所要缴纳的税费比二手房市场要高出很多,这些成本有些首次进入拍卖市场的人并不是很清楚,导致最近拍卖价较之以往更高。这位投资者建议,进入拍卖市场买房的市民一定要清楚了解标的物的性质、产权情况以及所要缴纳的相关税费等,计算自己的实际支出成本后再选择拍卖。
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