合景泰富地王"拔高"成行 规划法成一纸空文?

，合景泰富去年在广州珠江新城拿下的“商业地王”修改规划已经获得规划局批准，资料显示，这幅珠江新城D3-4地块不仅将将建筑高度提高至135.9米，总建筑面积也较原规划增加了9095平方米，成为今年以来首宗修改规划获批的珠江新城地王。
就在今年1月，备受瞩目的北京广渠路15号地申请修改规划，在强大的舆论压力下未获通过。如今在中央政策重拳调控房地产之际，为何合景泰富CBD地王改规划得以“冲关”？《城乡规划法》难道只是一纸空文？
规划变动之谜
容积率，决定地价成本在房屋中占的比例，依照现行《城乡规划法》,容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。因此,若用地面积不变,单个房产项目的容积率越高,其可销售的房源面积就越大,开发商的销售收入也越高。
网易房产查阅资料得知，由中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，明确规定国有土地使用权一经出让，需要变更规划条件确定的容积率的建设项目，应当遵循多条法定程序进行，但网易房产发现，此次合景泰富商业地王修改规划却存在两大疑点。
首先，上述通知规定，涉及容积率变动的规划应该在本地的主要媒体上进行公示，并且采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证。但网易房产发现，珠江新城D3-4地块的批前公示时间为9月7日-9月16日，但除了在规划局网站的公示规划栏目内，并没有在广州的主要媒体公示，了解此事的公众甚至是利害关系人少之又少。
一位广州中型开发商人士向网易房产透露，由于容积率在房地产行业是硬指标，按照以往经验，涉及到容积率变动的规划修改不仅要在主要媒体上公示，听证会更是需要媒体直播，整个过程需要非常公开，但此次合景泰富地王改规划的公示不仅没有在主要媒体露面，论证、听证结果也没有公开，不得不令人感到怀疑。
除此之外，通知还明确规定，建设单位或个人应根据变更后的容积率向土地主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。
上述开发商人士向网易房产表示，按照最新的广州市土地出让金计收政策，地下面积也要计收土地出让金，如今修改规划后的珠江新城D3-4地块总建筑面积较修改前增加了9095平方米，除非新增面积用于政府公配，否则即使是车库，开发商也需要补交对应的土地出让金。
“到底有没有补交地价，补了多少，政府相关部门应该向公众交代，这才是最合理的做法”，上述人士认为。
专家唿吁不能开“坏头”
对于有地王申请修改容积率获批，中原地产项目部总经理黄韬认为，容积率修改在房地产行业是一件相当敏感的事情，此前由于容积率变动出现的腐败现象已经屡见不鲜，为何容积率出现变动，总建筑面积与此前不符，开发商应该向公众解释清楚。
资深房地产专家韩世同认为，此前包括北京广渠路15号地等多幅地王申请调整规划，也是在维持容积率不变的前提下“拔高”，依然被否，容积率是硬指标，如果容积率也变了，这就是对其它竞买人不公平，违反了招拍挂的公正精神，地块应该回收重新出让。
韩世同还认为，为何此次允许开发商修改容积率，规划部门也应该向公众有一个交代。
“涉及容积率变更的规划，规划部门绝对不该允许，否则这就是开了一个先例，开发商高价拿地再改规划的情况会愈加严重”，黄韬认为。
他山之石:广渠路15号地“长高”被否
2009年6月30日，在北京，中化方兴力挫SOHO中国、保利、华远等劲敌，以40.6亿元拿下广渠路15号地，折合楼面地价1.6万元/平米。
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但在去年12月30日，中化方兴公司向北京市规划局提出申请，在建筑规模不变的前提下，将广渠路15号地中的A4—1地块建筑高度由60米调整为80米，A4—10地块建筑控制高度由80米调整为100米。消息一出，马上引起业界的强烈质疑，几乎所有北京媒体对此进行大篇幅报道，最终在强大的舆论压力下，北京市规划委否决了该地块修改规划的申请。
根据当时北京市规划委的公示，由于参加该地块竞拍的12个竞买人中，有3个竞买人对此持有异议，改规划的申请没有得到所有其他竞买人的同意，因此市规划委决定终止改规划的法定程序。
阅读延伸:
广州CBD地王改规划获批 合景泰富多赚3亿惹质疑
关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知
资料:
《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》
第三点:严格容积率指标的调整程序
国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当严格依据经批准的控制性详细规划确定规划设计条件。规划设计条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依据《城乡规划法》的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的须先行调整涉及到的其他规划。所有涉及建设用地容积率调整的建设项目，其规划管理的有关内容必须依法公开，接受社会监督。
国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需变更规划条件确定的容积率的建设项目，应根据程序进行：
（一）建设单位或个人可以向城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；
（二）城乡规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；
（三）在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；
（四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划主管部门应依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报城市、县人民政府批准；
（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告土地主管部门备案；
（六）建设单位或个人应根据变更后的容积率向土地主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。
涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案管理机构（馆）移交备查。
回复该发言