调控下，转向二三线市场的房地产企业不在少数，同时房企打造超大型城市综合体的冲动也越发强烈。近期，开发商在二三线城市的“造城”行动轮番上演，仅12月第一周，在已公开投资超百亿的项目中，开发商拿下的土地就超4万亩。这背后意味着什么呢？《每日经济新闻》记者展开了调查。
房企积极造“城”
12月1日，保利地产大手笔拿下东莞26.6平方公里 （约3.99万亩）的地块。保利方面表示将用6年时间，以超过百亿元的投资将其打造成东莞生态城。
据悉，东莞生态城项目内将设五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座，整体项目总建筑面积将有3个深圳东部华侨城那么大。
而这一声势浩大的 “造城”运动，已不是保利第一次表演。今年10月来，保利陆续签约德阳、成都两地，共计投资达226亿元，同样是为了打造大型综合体项目。
无独有偶，11月29日，深圳的佳兆业集团进军广东惠州，拟打造集团第一个超大型旅游综合体项目，项目占地面积高达2500亩。
11月8日，富力地产引入战略合作伙伴茂房地产，分食惠州滨海度假休闲超大型综合项目。而该项目也成为继广州亚运城项目、天津商业体项目后，富力又一个和世茂房地产合作开发的大型旅游项目盘。
上述项目双方各占50%权益，总投资额达400亿元，占地高达7000亩。
旅游噱头 变相囤地？
合富辉煌黎文江分析指出，今年1~9月，十大品牌开发商新增项目中有36%位于二线城市，仅9%位于一线城市。房企新增土地储备最大的十个城市中大部分是非调控重点地区，房企避开政策风险高的城市、向二、三线城市扩张的趋势越演越烈。
“二三线城市的地方政府非常中意大公司，因为他们可以带来稳定的财政收入。”地产专家邓浩志认为。
而近期保利、富力、佳兆业等开发的大盘项目，几乎都涉及旅游地产性质，这也成为一个新的特征。“在新政调控下，旅游地产将迎来一个黄金发展机遇。一个是其不受调控的政策优惠；一个是增值快速收益丰厚的地产收益。”广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为。
日前，保利地产相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时就透露，明年保利将会加大商业地产的比重，这部分盈利将成为未来公司新的利润增长点。
“目前旅游地产发展存在的最大问题为 ‘项庄舞剑’——借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破‘限’字当头的房地产政令。”谢逸枫指出，从目前来看，旅游地产炒作概念的根本目的就是要推销旅游地产主题项目附带的房地产项目。
“由于旅游地产所占土地远大于普通的房地产项目，也产生了跑马圈地之嫌。对于不少开发商来说，拿下一块土地后，先找一个旅游主题做项目，接着做旁边的酒店、住宅等地产，其实后者才是其利润所在。”
“开发商拿下的上千亩地块不受‘一年之内动工开发、两年之内必须完成工程比例’的限制。”邓浩志透露说，因为上千亩地块的土地使用权并不是一次性拿下，开发商和政府只是签订了类似协议，开发完再拿，但实际这样的行为有囤地嫌疑。”
尽管旅游地产可为房企带来较高收益，然而，高收益同样会带来高风险。
“风险系数非常大，目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块，其配套不完善，不可能马上就旺起来。”万联证券研发中心副总黄鹏认为，涉及旅游、商业地产的项目，其投资巨大，若在市况不佳时，可能会影响开发商的资金链。
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