35大中城市平均泡沫29.5% 明年降价有戏？

南都讯 社科院昨日在京发布2011年《住房绿皮书》，指出经济增长对房地产依赖明显，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。并对2011年中国住房市场作出预测，认为2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。
经济增长对房地产依赖明显
《住房绿皮书》指出，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，经济增长对房地产依赖明显。
绿皮书分析认为，2009-2010年，我国经济总体维持高速增长的态势，经济复苏基础不断整固。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。
对此，社科院副院长李慎明认为，城镇居民尤其是中等收入和年轻家庭的住房十分困难，房地产行业的利润极高，大量的工业要素向房地产集中，宏观经济过度依赖房地产发展。”房价居高和居住差距扩大，加剧贫富差距扩大。
“这加剧了我国经济结构的失衡，制约了产业升级，阻碍了经济发展方式转型。从而加剧了金融风险。”李慎明不无担忧地表示。
　7个城市泡沫超50%
通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，绿皮书指出，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
倪鹏飞向南都记者介绍，他们建立了多项指标组成的衡量中国住房市场发展质量、风险和效率的指数体系。根据这一指数体系首先计算房子的基准价格，再用实际价格减去基准价格就得出了泡沫成分。
分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。
存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
值得注意的是，泡沫在继续。9·29新政出台后，全国主要城市成交出现明显萎缩，但房价继续保持上涨。11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%。
明年房价或稳中有降
2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐暴涨，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。
对2011年中国住房市场作出预测，社科院财贸研究所研究员倪鹏飞认为，2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。
倪鹏飞提出几大理由。首先，中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致；中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看，中央确实采取了见高就打，这一点也是非常重要的。
回复该发言

此外，他预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大，房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。
不过，房地产调控仍然面临很多挑战。首先，制度缺陷导致主体冲动，主体冲动导致市场失衡。倪鹏飞认为，这是房地产市场发展所面临的最深层的问题，就是制度问题。
第二大挑战则是，中国宏观经济现在一个重要的问题就是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。
此外，多种因素导致房价长期上涨的预期。如，土地资源稀缺的预期、中国城市化等因素；人民币升值预期；中国经济长期快速增长；媒体炒作；预期管理缺乏等等，把这个预期给扩大了，这个预期是调控房地产面临的一个很大的挑战。
第四大挑战则是“开发市场”。倪鹏飞称，房地产的行业毛利率较高，2009年毛利率50%以上，房地产进入门槛低，销售方式便于风险转嫁，大量企业向房地产转移。房地产企业这几年迅速增加，中国民营企业经济最发达的省是浙江省，在2009年百强企业排名中有70%都涉足了房地产。另外，我们专门做了分析，许多跟房地产不相关的龙头企业、知名企业大量转入房地产领域。


南都讯 社科院昨日在京发布2011年《住房绿皮书》，指出经济增长对房地产依赖明显，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
经济增长对房地产依赖明显《住房绿皮书》指出，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，经济增长对房地产依赖明显。
绿皮书分析认为，2009-2010年，我国经济总体维持高速增长的态势，经济复苏基础不断整固。
对此，社科院副院长李慎明认为，城镇居民尤其是中等收入和年轻家庭的住房十分困难，房地产行业的利润极高，大量的工业要素向房地产集中，宏观经济过度依赖房地产发展。
“这加剧了我国经济结构的失衡，制约了产业升级，阻碍了经济发展方式转型。
　7个城市泡沫超50%通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，绿皮书指出，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
倪鹏飞向南都记者介绍，他们建立了多项指标组成的衡量中国住房市场发展质量、风险和效率的指数体系。
分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。
泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。
存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
值得注意的是，泡沫在继续。
明年房价或稳中有降2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势，它的总体表现是从2009年第四季度到2010年，从量价齐暴涨，到价涨但量跌，政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。
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对2011年中国住房市场作出预测，社科院财贸研究所研究员倪鹏飞认为，2011年中国住房市场要继续调整，房地产住房价格稳中有降，或者叫稳中略降，市场还有小幅的波动。
倪鹏飞提出几大理由。
此外，他预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。
不过，房地产调控仍然面临很多挑战。
第二大挑战则是，中国宏观经济现在一个重要的问题就是动力不足，对房地产依赖严重，保增长和调房价存在两难。
此外，多种因素导致房价长期上涨的预期。
第四大挑战则是“开发市场”。
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