房地产：春寒料峭，夏花绚烂
安信证券 柳世庆
国内地产市场正处在去泡沫化进程。其中长期特征包括：经济中流动性长期趋势收缩是成因；去泡沫化中，房价通常只是丧失加速上涨动力，表现为微跌或微涨；交易量大多数情况下也表现平稳；但是地产股除了早期可能有快速反弹以外，大多数时间表现较差。
但是就明年而言则有所特殊点：地产市场由于供给的推动呈现量升价微跌的局面，地产股则由于宏观政策波动可能出现V 型走势。具体说来：
1、由于今年投资在明年将转化为异常高的供给，全国范围内将呈现供给推动导致的量升价跌局面。我们估计，全年成交量同比增长25%以上，价格则只会以温和促销方式小幅下跌。
2、在这个过程中，去化速度下滑，存货迅速积累，从而促使企业采取上述的促销策略。但是因此企业的利润率面临压力。
3、分区域看，二三线城市供给增长更快，这一方面意味着明年这些地区市场增长要远快于一线城市；同时也意味着其存货压力更大。因此，即使考虑这些地区可能的需求高增长，其价格也难以有较好表现。
4、但是总的来看企业资金压力并不大，不会造成致命后果。
5、通货膨胀波动导致宏观政策的剧烈波动将取代行业政策成为左右地产股方向的主要因素：上半年向下风险较大，而下半年则存在较大的向上机会。
从历史案例来看，在这样的量升价微跌的弱势市场下可沿着三条投资主线择股：
1、中介类公司。通常对成交量的敏感性较大，盈利增长支持股价表现。
2、广义持有物业型公司，包括持有写字楼、酒店或商铺。稳定的收入表现通常会支持其估值水平相对开发类企业上升。
3、开发类企业中满足以下条件：
A、资金来源可靠是必要条件（大多数上市公司可满足）；
B、在融资条件满足下，首先需要维持利润率（高毛利项目，或者毛利润率稳定甚至有望随项目定位或区域层次升级）；
C、其次满足量的增长，即更高周转（小的企业更可能有此潜力）。
给予行业“同步大市-A”评级，个股推荐：世联地产、中国国贸、小商品城、华业地产、荣盛发展、泛海建设。
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