七城市房价过半是泡沫

11月21日，市民在福州“住交会”一新开盘的“高价楼盘”前一筹莫展。在国家出台“加息、限贷”和福州市出台“限购令”的双重政策影响下，此次“住交会”部分项目预售房源房价却比同期项目前一阶段定价提高，且平均涨幅在千元左右。 新华社发
广州处于10%-30%之间；中国社科院住房绿皮书称明年住房市场稳中有降
新快报12月9日讯中国社科院８日发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（２０１０－２０１１）》。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。绿皮书还指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞涨风险，住房的投资作用将被弱化。
35地平均房价泡沫29.5%
绿皮书通过对２０１０年９月全国３５个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为２９．５％，其中有７个城市泡沫成分占实际价格比例在５０％以上，１１个城市泡沫成分占实际价格比例在３０％－５０％之间，８个城市泡沫成分占实际价格比例在１０％－３０％，９个城市泡沫成分占实际价格比例在１０％以内。
绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小去进一步推断房价的走向。
租房者承受压力越来越大
绿皮书指出，２００９年到２０１０年，我国购房者趋于观望，租房者承受的压力越来越大，租购两难窘境乍现。
２０１０年以来，在房价普遍大幅上涨以后更多居民认为房价“过高，难以接受”，而且随着住房调控政策的出台，房价上涨预期总体也有所弱化，持币观望静待购房时机成为大部分人的选择。与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。２０１０年上半年以来，全国住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加，以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。
住房的投资作用将被弱化
绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞涨风险，住房的投资作用将被弱化。
绿皮书称，2011年住房市场继续调整，稳中有降。第一季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；2011年第二季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；2011年第三季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；2011年第四季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。
35个大中城市泡沫指数
50%以上
福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)
30%－50%
北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)
10%－30%
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南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙
10%以下
南京、重庆、太原、唿和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐
说明：泡沫指数的取值在0－1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。
本地连线
房地产专家韩世同表示
广州房价泡沫近年最高
新快报讯 记者 黄颖 报道 昨日，中国社科院发布的住房绿皮书指出，35个大中城市平均房价泡沫29.5%，而广州处于10%-30%之间，属于“存在一定的泡沫”城市。广州楼市是否有泡沫成为社会一大争议话题。
房地产专家韩世同表示，广州楼市的确存在泡沫，而且并不像绿皮书所说的“存在一定的泡沫”。“广州房价泡沫在同类型的一线城市中来看，是比北京、深圳和上海的要低，但与广州本身来比，目前房价泡沫应该是近年来最高的”。韩世同认为，今年广州房价已经达到了最高点，房价涨幅远高于市民收入涨幅和住宅租金涨幅，从房价收入比和房价租金比来看都是最高的。
据悉，记者根据中国社科院对房价收入比的计算方法计算，广州今年上半年城镇居民可支配收入为16028.86元，全年约32058元。广州今年前11个月十区一手住宅均价12951元/平方米，以三口之家购买90平方米住宅来算，房价收入比为12.12%。即广州市民不吃不喝12.12年，才能买到一套房。而今年广州房屋租售比已经超过了1：300，显示泡沫已经较高。
而合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则表示，楼市是否有泡沫主要看楼价上升的同时有没有成交量支撑，如果有支撑就不能说存在泡沫。他认为，有成交量的支撑则显示楼市是有需求的，而不是楼价的虚高。而11月楼市成交量暴跌近7成，黎文江表示这只是楼市调控压抑了购房需求，而不是需求不存在了，所以可以认为广州楼市没有什么泡沫。
中原地产项目部总经理黄韬也表示，广州房价泡沫只是在形成之中，而并没有出现大的泡沫。“楼市在形成泡沫并不表示楼市不健康，只要这个泡沫没有继续增加，没有被挤爆不会对楼市或经济带来大的影响。”他表示，目前广州楼市在楼市调控下成交量已经下降，明年楼价也趋于稳定，显然泡沫会被控制下来。
数字解读
抢地盘
802家上市公司涉足房地产
绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。
牟暴利
房地产行业平均毛利润率56%
绿皮书分析认为,国内众多企业集中投资房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为56%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。
为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。 （据《北京晚报》）
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