近期房地产市场调研纪要:北京市场城区和市郊已现分化,二线城市

我们近期实地走访了北京、西安和成都的房地产市场,除参观了上市公司的楼盘销售进展外,还与当地的开发商进行了深入的交流,以下为主要内容:北京城区(五环以内)的刚性需求超出预期:
我们参观了远洋地产位于石景山区四五环间的新盘沁山水上品,该盘比邻公司稍早开发的远洋山水和沁山水,因此周边配套非常成熟。6 月23 日推出的总共393 套房源一个月内已经销售掉95%,在定价上大户型三万左右,小户型两万四,并没有给予任何折扣或优惠。公司表示,9月可能会再推新房源,价格上有进一步提升的空间。而位于朝阳区二三环间的富力10 号,也即去年北京的第一块地王广渠门10 号也已经入市(楼板价一万四),首批推出了108 套单价四万五的精装小高层大户型和6幢单价六万的四合院别墅,已经全部被公司内部的关联客户团购,公众想要购买的话必须等到10 月份的二期,同样的,价格可能会比一期更高。
北京郊区的市场已现疲态:我们参观了金隅股份位于通州的全新楼盘花石苑,通州是去年全北京乃至全中国房价涨幅最高的区域,当前该地区的二手房价格大概在1.4-1.6 万,一手房价格大概在1.5-1.9 万;而土地价格以梨园镇的为例,从2009 年3 月的 2,000 元的楼板价一直彪升到今年2 月份的10,635 元。公司在定价上采取了较为保守的策略,大致为1.5-1.6 万,但去化率不甚理想。公司表示,由于该块土地的价格仅为每平米2000元,因此利润率是完全有保证的,但降价后会否令购买者情绪反而恶化是他们之所以尚未采取打折销售的原因,但他们表示,如果未来有临近的开发商开始降价,他们也会适时跟进。我们参考了北京房地产交易网的官方数据,发现该楼盘6 月底推出的总共352 套房源,目前仅实现25 套签约、3 套预定。我们并搜索了同期临近的另一楼盘蔚蓝香堤,发现销售率也不甚理想。
开发商认为政策没有放松的可能:我们与首创置业(2868 HK)和首开股份(600376 SS)的公司管理层进行了交流,该两公司都表示在目前总体刚需仍然这么强的情况下,看不到政策放松的可能。他们表示,以北京城区销售情况来看,如果不是政府在严格的执行‘一房一价’,那么房价后市面临的是上行而非下调的风险。在开发商看来,推动市场积极调整价格的最有效措施将来自于进一步收紧开发商的资金链,而非市场目前热议的‘房产税’或者‘物业税’。目前,开发贷款和信托资金的渠道都已经被逐步收紧,如果政府未来把预售条件要求的更严,那么虽然短期的供应可能会出现一些问题,开发商在面临更长的资金回流的压力下,会被迫加速销售手上可以销售的房源。
北京土地市场逐级降温:首开新近获得了通州马驹镇一地块,楼面地价仅为3,783 元,较三月份临近地块拍出的8,650 元下滑了逾五成。北京政府在调控以后的土地市场中,引入了除价格以外的其他考虑因素,如开发商资质、过往业绩等,因此,虽然此次首开的总报价9.2 亿比最高报价11 亿低,但还是最终摘得了该地块。预计未来这样的拍卖方式将成为出让土地的主要方式,而这将有助于抑制地王的再现。
成都地产市场:成都商品房市场供需较为平衡,09 年全年房价平均上涨幅度约为30%,10 年至今上涨幅度约为5%。当房价基本回到去年年底水平时,成交量明显回升,大部分楼盘的销售率达到70%以上,买房者以本地改善型需求为主,一次性付款比例达到20%-30%。到访量也从新政执行后的日均10-20 组回升到40-50 组。
贷款政策执行较为严厉,三套房停贷,二套房首付五成,利率1.1 倍。
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西安地产市场:西安商品房市场供给非常充足,二手房市场不发达。部分楼盘开盘价较高点下跌15%左右,销售率就能达到80%,买房者以本地居民为主,一次性付款比例达到20%-30%,到访量也开始回升至50—60 组。
贷款执行政策相对较松,少数银行还能放三套房贷,外地人买房首套视为二套,本地购房90 平米以下能享受二成首付利率8.5 折。
我们的观点:北京是本轮房地产调控的焦点城市,地王的频出和房价的彪升导致其遭受了最严厉的调控政策,不仅三套房停贷,地方政府更是在4 月底就宣布每户家庭只能新购一套商品房的行政调控手段。但我们此次实地调研获得的讯息颇为错综,虽然市场的刚性需求确实较我们预期更强,但郊区市场的疲软让我们有所警惕,因为通常价格的调整都是从外围先开始的。
在我们看来,二线城市因为供应总体上更为充分,因此开发商在价格调整上采取了较为积极的态度,反而是本轮政策最旨在打压的房价涨幅更大的一线城市,迄今尚未出现全面的价格松动。供应不足的城内,目前被人为的控制住了房价,而并非通过市场自身的供求结构调整实现价格涨幅被控的政策目标;而销售疲弱的郊区市场,在我们看来将随着未来供应量的进一步增加而促发全面的价格竞争。
因此立足于行业基本面,我们仍然坚持,板块基于房价调整的系统性风险尚未释放,政策鲜有的放松可能也令短期的估值修复业已到位。无论从政策还是基本面出发,目前阶段面临的下行风险可能都要大于上行风险。
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