北京候选地王数字游戏

想快就快。
在北京市“候选地王”CBD中服地块（资料、论坛)的出让会上，这个中国特色的规律再次应验。12月9日上午，北京市政府一位官员告诉《中国经营报》记者，中服地块目前进入出让第二阶段的六幅土地，评标工作已经接近尾声，而在此之前，第一阶段的评标结果公布，被拖后了一个月之久。
有如评标的数字游戏一般，面对已被“政治化”的楼市调控，北京市分拆中服地块，用以降低土地总价；同时，增高的容积率，以降低成交时的楼面地价。因此，这六块土地的最高报价加总不过263亿元，分摊到六幅地块的单位面积，其楼面成本价在20000元/平方米上下，是北京市政府能够接受的上限。
楼市调控之下，北京候选地王的数字游戏背后，恰是中国楼市生态的改变，金钱与高价正在退却它既有的光环，代之而来的，是一个掺杂更多非商业元素的生存法则。
评标尾声
“既然是综合评标，既然要求所有参与投标的企业投标规划方案，评标的规则就肯定不是完全的价高者得。你也可以理解成，这六块地块中的胜出者，肯定不是出最高价的。”12月9日上午，北京市政府一位官员在记者的追问下如是表示。
12月7日，中服地块分割后出让的6块土地率先进入第二阶段评标，包括中信地产联合体、远洋地产联合体、正大联合体、万达集团等多家企业开始参与第二阶段的投标，其中中信地产报出了Z15地块的最高价，为63亿元，其余地块亦有女富豪张茵、业外资本民生银行(600016,股吧)等企业参与竞夺。
评标分两阶段进行：第一阶段主要评比投标企业对地块规划的方案设计，其分值大致占总分的20%左右；第二阶段，对企业资质、资金实力、从业背景、地块报价、招商方案进行评定。12月7日开始的是第二轮评标，将占有80%左右的分值，对地块的最终归属有决定意义。
前述北京市政府官员向记者透露，第二阶段的评标工作进展顺利，相关的分数座次，截至12月9日，已经有了初步的排位，但是，不到最后开标，一切仍不是“定案”。北京市土地储备中心一位官员亦向记者证实，“不可能所有报最高价的开发商，都能在评标中胜出，否则就不叫综合评标了。”
记者了解到，目前报价最高者在评标得分中领先的只集中在Z5地块和Z15地块上。即对Z5地块报出25.2亿元的安邦财险、和谐健康保险公司与标准投资集团联合体以及对Z15地块报出63亿价格的中信集团，在这两块土地的综合评标过程中，居于领先位置。
与之相对，对Z4地块报出29.96亿元的民生银行，虽然在报价中位列第二，但是在综合评标中领先。情况类似的还有远洋地产、香港上海汇丰银行与崇高发展联合体对Z6地块报出的38.0703亿元虽然位列小组倒数第一，但是亦在评标中居于领先位置。
在Z3地块中，中国国际金融、中金嘉业天津商业、北京万通、亚洲电视、西部金融贸易联合体，报价25.19亿元，位列倒数第二，也在评标中领先；Z14地块得主为正大置地、正大集团、浦东国际贸易、上海利泰、上海世茂建设、东莞玖龙纸业、华侨凤凰、华康资本、中山投资与正大制药投资等11家企业组成的联合体，报价41.14亿元，该地块只有该联合体一家参与竞标。
容积率游戏
如果没有中服地块出让的一波三折，恐怕这些低价者永远不存在胜出的可能。
2009年年底，中服地块被首次推入市场，引起包括九龙仓、嘉里建设、SOHO（中国）、远洋地产等房地产开发企业的追逐。彼时被誉为国贸金十字最后机会的中服地块，业界预估的价格将在100亿元以上，楼面成本价将突破4万元/平方米。是时，该地块在北京市国土局的代号为NE191A。
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然而，楼市调控降临。由于担心地王再次传递市场与调控预期相反的信号，同时又闹出内定风波，中服地块第一次入市以流拍收场。北京市政府随即将其收回，进行分拆后，以12块土地的方式，分别入市。同时，北京市政府还对其规划指标、出让方式，进行了一系列调整。
“最关键的一项还是调高了容积率。”SOHO（中国）一位不愿具名的高管称。六幅土地招标文件显示，六幅土地的规划建筑总面积为58万平方米，之前整体出让的招标文件显示，其规划建筑面积为32.7万平方米，增加的规划建筑面积令楼面成本价的下降成为了可能。按照本次招标的规划建筑面积计算，即便按照最高价成交，其楼面成本价亦在2万元/平方米上下，远低于之前整体出让时4万元/平方米的楼面成本价。“CBD核心区的土地，这个楼面成本价没有创出新高。北京市最不想出现的情况，就是又创一个地价纪录。”接近北京市政府的一位人士称。
在出让方式上亦有调整。北京市土地储备中心的人士告诉记者，这六幅土地最终的出让结果，肯定不会以现场竞价的方式产生。目前，从总体楼市调控的精神出发，稳定地价、房价是最基本的原则，一切都以此为核心开展工作。同时，在评标的权重上，价格的权重也被尽量弱化。根据招标方案，第一阶段排名第一的投标人得20分，第二名得15分，第三名得12分，第四名得10分，第五名得8分，其余投标人全部得5分。
而在第二阶段的评标过程中，土地报价在评标方案中的得分权重，亦在20%左右，而招商方案、企业金融业背景等非地价指标，则占有了更多的权重，这无疑让投标者平添了更多地价以外的考虑空间。
也正是由于这一原因，曾经的CBD明星、SOHO（中国）董事长潘石屹，在第一阶段投标后，便事实出局。由于其在第一阶段的评标中，位列最后一位，只得5分，所以第二阶段中尽管潘石屹的企业现金雄厚，然而，在不以价格为标准的年代，潘石屹已经无力追赶第一阶段中的领先者，遂无奈退出。
新土地生态
调控之下，北京市已经没有靠“地王”充盈自身财政收入的冲动，而在政府主导的土地市场，这意味着一种新生态的开始，只不过，这种生态，对于开发商或者有意于房地产投资的投资商而言，游戏规则更为复杂钱不再能决定一切。
于是，中服地块一系列眼花缭乱的出让规则变化，以及金钱在招标中地位的下降，实际上只是一个开端与开始。
海尔地产董事长卢铿告诉记者，从目前的情况看，土地获取的方式与途径都在变化，“比如，现在你要在一个城市，替政府运作保障性住房，这可能会让你的企业在以后的拿地中得到很多的优势条件。”
北京市政府的数据显示，2009年北京市土地出让金收入总计930亿元，而截至目前，北京市的土地出让价款总额已经接近2009年全年的75%，与去年持平，总体不存在问题。至于未来的土地出让收入如何保证稳定增长的问题，北京市目前基本确定的是“以量补价”的思路，即增加新区土地供应，特别是传统城市核心功能区规划拓展之后的新区土地供应，如此一方面可以确保土地出让金的总金额不缩减，能够满足财政收入的需要，另一方面，还可以增加土地供给，确保年度供地计划的完成。
截至目前，北京市先后批准的金融街西扩和CBD东扩两个城市功能区总体规划的调整，而《CBD核心区二期土地一级开发项目建议书(代可行性研究报告)》目前也已获北京市发改委批复，同意市土地整理储备中心对CBD核心区二期组织实施土地一级开发。所谓CBD二期土地项目，即是CBD东扩之后的新区土地，总计土地面积19.75万平方米，总规划建筑面积最高可达78万平方米。
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中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，按照保守口径估算，上述土地的总货值至少将高达400亿元人民币左右，因此，这些土地即便不再以价高者得的竞价方式出让，仅此区域的土地出让，北京市就陆续有400亿元的收入“保底”，在这样的情况下，政府就可以不再一味地追求土地高溢价成交来充盈财政收入。
这样的逻辑之下，中服地块作为候选地王的命运变化，也就不难理解，而它给予所有参与者未来土地市场生态的镜鉴价值，恐怕要超出这块地王的得与失。
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