2年出让高价地709万㎡ 逾2万套豪宅明后年上市

金沙洲收回地王再出让，66号的深业南方屡次举牌，最终以22.1亿的高价拍得。　摄影：南都记者钟锐钧




不建豪宅没利润 大量豪宅井喷，销售堪忧
南方都市报12月10日讯 2010年11月以来，土地市场在经历调控后的短暂静寂，再度上演了金沙洲收回地块、广铁南站地块的”王者归来。据统计，2009年开始至今，广州土地市场的价格是你方唱罢我登场，各戴王冠数十天，堪称地王的项目总计建筑面积约650万平方米：大学城地王、科学城地王、芳村地王、黄沙地王……
而高价面粉捏成的一般不会是普通面包，尤其在土地调控严厉的今天，高价地通过以时间换价格的囤地戏基本罢演，高价地要想赚钱，挂上豪宅的名号拔高身份是一条出路。而根据经纬地产的豪宅标准计算，加上地王项目，这两年可能进入豪宅领域的高价地建筑面积总计约709万平方米，即使有一半能成为豪宅，也将给明后年的豪宅市场造成很大的压力。
市区地价1.25万、郊区6000元以上土地总建面达709万
222轮、86亿元、17276元/平方米，提起这三组数字，关心地产的人相信都知道是前不久广铁南站土地拍卖的激烈场面。虽然这一地块的竞得者最终只需支付三成地价（约5183元/平方米），但这一土地战也激起了业内对这两年来广州土地地王频出的集体回忆，记起在广铁南站之前诞生的金沙洲地王、芳村地王、亚运城地王、科学城地王、大学城地王等土地拍卖现场王者频出的盛况。
南都记者从经纬地产拿到的2009年至2010年12月1日为止的居住用地出让监控数据，经过统计发现，这期间广州出让的居住用地建筑总面积为约1121万平方米，而堪称地王级别项目的建筑面积高达约650万平方米，占比58%。
地王的频繁出现不断刺激房价上升，对研究豪宅成交的研究机构来说豪宅标准也面临重构。经纬地产从2009年中进行豪宅专项研究，原先设定的豪宅标准为“单价1.8万元/平方米以上或200万元以上商品房，并考虑定位和形象”。“现在市区项目多数都突破单价1.8万了，明年标准要提高”，经纬地产研究中心经理朱欣苑透露，豪宅新标准为：中心四区单价2.5万/平方米以上、郊区单价1.5万/平方米以上或总价300万以上，结合项目定位和形象来考虑。
根据目前业内所普遍认同的广州地价占房价30%-50%，从中心向外递减。假设广州中心四区(天河、越秀、海珠、原荔湾)地价占房价比为最高的50%，番禺、白云、黄埔等近郊区域为40%，萝岗、花都、增城、从化等远郊区域为30%，那么按照经纬地产豪宅新标准，中心四区楼面地价1.25万元/平方米的项目，近郊楼面地价6000元/平方米的项目，远郊楼面地价4500元/平方米的项目，从单价上就有可能进入经纬地产的豪宅研究范围。
以上述标准推算可能进入豪宅的项目来看，在2009年至2010年12月1日之间成交的约1121万平方米建筑面积的土地中，有约709万平方米的土地可能进入豪宅领域，占比约63%。
高价地须打造豪宅消化成本
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“我们的地王项目肯定要往高端打造，要不然没啥利润”，去年曾拿下地王项目的一开发商跟南都记者聊天时透露，如果是以往，开发商拿下高价地后会进行囤地，待土地升值，周边房价到达一定程度再开工。但现在土地调控比较严格，对囤地打击力度较大，因而地王项目想要赚钱，想办法拔高身份打造豪宅来提升售价是一个很好的方法。
房地产营销策划专家谢逸枫认为，高地价导致高房价是肯定的，同时也让开发商开发地块时往高端产品上走。因为豪宅售价一般比周边普通洋房高一倍以上，利润当然水涨船高，可以弥补高土地成本的付出。城建在大学城的地王项目打造成豪宅项目，明年底推出的话价格可能达到3万-3.5万元/平方米，而目前该区域销售价格在1.8万-2.2万元/平方米。前不久广铁南站地王明后年以豪宅形象推出的话，估计首期价格要在3.5万元/平方米以上，二三批推货的价格可能会到5万元/平方米左右。
豪宅供应将在2013年爆发
正常情况下，去年和今年的高价地大部分将在明后年逐渐入市。根据仲量联行统计数据，2010年广州全年豪宅的新推货量预计约5000套左右。即使总计约709万平方米可能进入豪宅领域的建筑面积只有一半成为豪宅供应市场，套均150平方米的话，那么将有213724套豪宅供应明后年市场，平均一年供应超过1万套，是2010年的两倍。而且据经纬地产监测的数据显示，从10月15日广州限购以来，豪宅项目周成交连续下降，限购前一周豪宅成交481套，限购后第一周(10月16日-10月22日)下降到176套，到了11月最后一周(11月20日-11月26日)已经下降到了73套。
“如果限购继续的话，明后年有可能出现豪宅供应过大的压力”，易居中国华南副总经理梁永光认为，豪宅买家资金实力比较雄厚，一般都是多次置业的群体，在限外、限购、限贷等政策下，即使有心出手也无处发力。但如果明后年调控放松，广州作为一线城市的价值洼地，豪宅价格相对便宜，有可能迎来豪宅市场回暖，到时压力就不那么大了。
地王拔高或延后上市“解压”
事实上，今年接二连三地爆出地王项目拔高现象也在某种程度说明了开发商想通过打造豪宅来消化高土地成本。如楼面地价15324元/平米的珠江新城地王就申请将住宅楼工程的建筑高度由100米调整为156米；科学城地王也公布了规划设计条件调整前公示，计划将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米。目标都指向通过调高建筑物高度来调高层高，从而开发更为舒适的高端豪宅。
多数受访专家认为，如果明年市场调控继续严厉，市场成交不好的话，高价地可能通过在政府容忍范围内减缓工程进度，让豪宅供应量延后供应。“不过去年和今年地王项目即使延缓工程进度，也不能拖过2013年。因而市场明后年不好的话，豪宅供应量可能集中在2013年爆发，到时供应压力就巨大了”，谢逸枫说。
建言
高价地不必一窝蜂赶豪宅
不过由于调控导致市场的不确定性，有专家认为高价地不一定都会一窝蜂地赶趟豪宅市场。北大公共经济研究中心研究员韩世同分析，地价跟房价之间的矛盾，主要是房价起作用。如果地价高到地区房价难以承受的程度的，就可能通过打造豪宅来回笼资金。一般来说，在房价高企的情况下，豪宅的供应量会相应增多；在房价回落的情况下，豪华住宅量会减少，实用型小三房供应就增多。因而未来豪宅的供应量主要还是看市场情况。


专家点评四大地王
6位专家，4位最看好广铁南站
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燕瘦环肥，各花入各眼。在去年和今年所出的地王项目当中，南都记者挑选出最有可能打造成为豪宅的地块：广铁南站地块、芳村高尔夫地块、大学城地块和白云新城地块，让六位专家对其豪宅潜力排序：
合富辉煌集团首席市场分析师黎文江最看好广铁南站。因为它位于市中心，交通方便，开发商为广铁集团和珠光集团，听说它邀请了美国的顶级设计师来设计地块，应该会成为精品。接下来依次是芳村高尔夫地块，白云新城地块和大学城地块。把大学城地块放到最后的原因是，它没有一个形成豪宅的背山面湖的良好的“势”。
广东中原房地产项目部总经理黄韬最看好广铁南站地块，市中心配套成熟，景观条件好；其次是大学城地块，环境好，居住气氛一流，有很强发展潜力；第三和第四是白云新城和芳村高尔夫地块。
房地产营销策划专家谢逸枫按照土地成本和地块打造豪宅品质和未来销售价格看，最看好广铁南站，其次是芳村高尔夫地块，再就是白云新城地块，最后是大学城地块。因为，广铁南站地块占据市中心绝版位置，拥有江景及浓厚人文气息等因素，而且开发商只需付三成土地出让金，成本低，可以打造更加高品质的豪宅。
北大公共经济研究中心研究员韩世同　最看好白云新城地块，因为它发展空间大，可塑性强，与广州的连接性比较直接。广铁南站和芳村高尔夫分列二三位，它们的豪宅要素虽然比较多，但周边缺少可塑性，排最后的是大学城地块。
地产经济专家邓浩志最看好的是白云新城，因为它规模大，是政府重点发展对象，可想像空间非常大；最不看好的是广铁南站的地块，他周边配套非常成熟，可想像的发展空间小，有一定的风险。
易居中国华南副总经理梁永光毫无疑问，这四块土地中，广铁南站最具有豪宅气质，区域优势、环境资源、文化要素等综合条件都是其他地块所无法比拟的。
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