北京CBD地块竞标曝悬疑 投标者被指“穿马甲”

CBD核心区6地块终于开标，这无疑成为本年度土地市场的最后盛宴。然而，一个神秘公司的出现，给这场年度压轴大戏增加了悬疑色彩。
恒（泓）中北京发展，一家没有任何公开资料的公司，甚至连开发商同行以及业内专家也对其出处不了解。就是这家公司，对中服两块地报出相同报价，蹊跷的是，这两个报价仅仅以微小差距超出底价，这种“蹭着底价的头皮”报价的做法引发同行猜测，更有业内人士分析，其可能是其中某家投标开发商的“马甲”……
查不到的投标企业
12月7日上午9点半，距离正式开标还有50分钟，北京市国土局二楼的交易大厅里已经挤了上百人。与第一轮投标时略有不同，在大厅等候的开发商看上去显得有些轻松，“折腾了四个月，终于要开标了。”在场的一位开发商告诉《华夏时报》记者。
当在开标现场外“观战”的人们听到“恒（泓）中北京发展”这个企业的名称时，几乎所有人都是一脸疑问的表情。
让大家生疑的，不仅是这家企业以相同的报价“出手”两幅地块，更重要的是，没有人了解这家企业的具体情况，甚至连企业的全称是什么、名称怎么写都不能最后确定。
当时，记者身边一位未进入现场的投标企业工作人员告诉记者：“这个企业的名称应该是泓中北京发展，我们刚才在会议室领入场券的时候看到的。”
据了解，该公司的投标目标是原中服地块分拆出来的Z3和Z5地块。巧合的是，这两地块的招标底价均为17.34亿，而泓中北京发展报价18亿，仅比底价高出6600万元。
相比于18亿的报价，这两幅地块的其他竞标者显然更“有诚意一些”。其中，Z3地块的投标企业中，中金、中鑫嘉业天津商业、北京万通、亚洲卫视等组成的联合体报价为25.19亿；泰康人寿和标准投资集团联合体报价为31.2亿；阳光保险集团和阳光财险联合体报价为25.48亿。而投标Z5地块的安邦保险、和谐健康保险、标准投资联合体出价25.2亿，北大方正也开出了24亿的报价。可以看出，两幅地块的竞标者之间相差并不大，这也愈发凸显出泓中北京发展报价的蹊跷。
“一般企业在测算投标价格的时候，主要会考虑地块位置，未来开发投资计划、经营收益以及竞争者可能的投标报价，所以竞标企业开出的价格一般会有一定的溢价，像这样‘蹭着底价的头皮’报价，应该说企业本身也没有志在必得的想法。”北京市土地储备中心土地学会一位负责人告诉《华夏时报》记者。
不仅投标价格让人“摸不着头脑”，关于这一企业的具体情况更是令记者没有头绪。
为此，记者在开标结束后找到了读标的国土局工作人员，但这位工作人员却表示不能透露这一企业的名称。
此后记者又询问了参与投标的房地产开发商和业内专家，但得到的答复都是“没听说过这个企业”。不仅如此，网上也无法查到关于这一企业的任何信息。
为此，记者试图在北京市工商局和国家工商总局网站查询这一企业的相关信息，但无论是“恒中北京”还是“泓中北京”，在工商局的网站上都查不到企业信息。
一位在北京工商局注册过的企业负责人告诉记者，企业信息在网上查不到一般有几种情况，一个是由于工商局的网站更新没那么快，新注册的公司在网上很难查到，另外一个就不是本土的公司，或许是境外成立的。
被疑为“马甲”式房企
蹊跷的泓中北京发展引起了记者的关注。
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“参与CBD核心区这种关注度极高的土地竞标，其实无外乎两种企业，一种是企业虽然不知名但有资金实力，另一种是出价可能比竞争者低，但是企业背景深厚，综合实力强，后期能成为稳健税源。”上述北京市土储中心土地学会负责人向记者表示。
按照这一说法，泓中北京发展的角色似乎也有些“尴尬”。
一方面，从竞拍价格上看，它的报价明显比不上动辄二三十亿的同地块竞标企业。另一方面，从企业知名度上，这个名为“泓中北京发展”的企业似乎也占不到任何便宜。
据记者统计，此次参与这六地块第二轮投标的17家企业及联合体中，除了泓中北京发展，其余16家都有综合实力强劲的知名企业加盟。另外，这17家投标单位中，只有6家独立投标企业，即泓中北京发展、民生银行、北大方正、大连万达、中信集团和海航集团。
而在此次开标时，国土局称泓中北京发展也没有房地产开发资质，并非房地产开发企业，这与坊间相传的泓中北京发展是恒基兆业分公司的说法似乎也并不契合。
而据一位业内人士分析，这个名为“泓中北京发展”的企业也有可能是某家开发商的“马甲”。
事实上，第一轮投标结果公布时，有消息人士向记者表示，共有5家竞标企业获得第一轮竞标满分，但记者查询当时获得满分的企业编号发现，共有六个企业编号，多出来的那个企业编号是怎么回事？当时就有业内人士向本报记者透露，在获得满分的企业中，有两个不同的编码实际上属于同一家企业。
上述分析人士告诉记者，企业用“马甲”投标拿地，一方面可以分散竞标者的注意力，减少其他企业对自己的关注，另一方面也便于隐藏自己的真正实力，尤其是在可支配资金方面。
“有行政操作迹象”
除了开标过程中，泓中北京发展引起大家的疑问，最终的报价也似乎把各方的诸多期待都“晃点”了一下。
中国商业地产联盟秘书长王永平对本报记者表示：“这个价格出乎很多人的意料，认为溢价较低，这与目前的楼市调控也有一定关系。”
据记者统计，本次竞标吸引了约600亿元资金参与，6宗地块最高报价合计达238亿，而曾经广受瞩目的中服地块，即Z3-Z6地块，最高报价合计超134亿。
按此计算，这次报价的楼面价格主要集中在2万元/平方米，中服地块四块地的最高楼面价格为2.6万元/平方米，由中金、万通等五家企业联合体组成。而此前北京的单价地王地块为每平方米3万元。“这个价格在北京中心商务区地价总体水准来看应该属于正常平均水准。”王永平表示。
“现在政策调控正严，从某些方面来说，政府层面确实不希望在短期内再出现地王地块，就现在来说，市场稳定是第一位的。”北京市住建委一位负责人告诉记者。
而事实上，对于CBD地块曝出的“合理地价”，多位业内人士表示这次招标中仍有行政操作的迹象，比如设置鼓励产业类型等条款和采用综合评标的方式。
据悉，此次CBD核心区12宗土地招标共经过两轮流程，第一阶段为规划设计方案投报，根据各投标者对土地未来规划方案进行评分，分值为20分。第一轮投报后通过的企业才有资格参与第二轮的综合内容投报。第二轮共80分，其中投标企业的财务及资信10分，资质及业绩15分，本次投标的投标价格40分和开发经营理念15分，最后综合分数最高者中标。
因此，投标企业的报价在总的评分中所占的比重不足50%。王永平对本报记者表示：“地方政府对于像中服地块这样的核心商务区，如何实现未来最大的综合性商业效益才是最重要的标准，提出产业鼓励类型也是为了未来有稳健的税源。”
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中坤集团董事长黄怒波也曾向本报记者表示，如果CBD地块选择用拍卖的方式出让，那单幅地块的地价都有可能达到近百亿，总价也要超过300亿。而目前采取综合评标，而且是“暗标”，这样政府则可以把溢价率把控在手中。
从此次参与第二轮投标的17家企业来看，房企开发商数量明显减少，知名房企仅远洋地产、大连万达、北京万通、正大置地、融侨置业以及上海世茂等7家入围。
北京市土地整理储备中心土地学会常务副秘书长江桥对本报记者表示：“在CBD地块上，北京市还是主要强调规划的，它已经不是一块普通性质的地块，细化和增加产业导向实际上是为日后的用途管理进行准备。”
从今年1月份中服地块准备出让，到CBD6核心地块第二轮招标结束，围绕着北京CBD最后绝版地块的疑问就层出不穷。招标仍未结束，尘埃尚未落定，重重迷雾下的企业展现出的众生相仍是市场关注的焦点。
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