上海着火大楼是怎样建成的？

大火后的胶州路公寓（图中并列三幢楼中最左侧为起火大楼）及105地块。 （南方周末记者 王轶庶/图）
南方周末记者 柴会群 实习生 江雁南
28层的大楼残骸矗立在寒风中，像一座黑色的墓碑，每天迎来络绎不绝的参观者和悼念者。这是上海胶州路728号，11月15日的静安大火事发地。
鲜有人知道，在这场大火背后，曾有两段小区居民的“阳光”维权史，两件事分属两地，相隔十年，但皆与后来的灾难间接相关。
可以确定的是，维权居民的诉求，如果在规划层面即得到应有重视，并在既有法律、法规框架内解决，11月15日的大火纵使不能避免，也不至造成如此惨重的损失……
多盖了10层？
“我们听说，这三座楼当年本来只要盖18层，最后加到了28层。”新丰小区居民桑家华对南方周末记者说。
桑家华说的“三座楼”，是指“胶州路教师公寓”，它与新丰小区隔一条马路，由东向西一字排开，分别是常德路999号、胶州路718弄2号、胶州路728号。这次葬身大火的，正是第三座楼。
多位居民声称，在11月15日的大火中，即便后来开进的最先进的云梯车，也难以将水枪打到20层以上——高层救火是世界难题。
然而，正如桑家华所说，这三座楼本不该建这么高。
根据2008年下半年公布的“静安区江宁社区控制性详细规划”，胶州路教师公寓的占地面积是8660平方米。建筑总面积为58603平方米。这意味着，公寓容积率高达6.77。
所谓“容积率”，是指某个地块内，建筑总面积与占地面积的比值，在一个地块内，在其他参数不变的情况下，容积率越高，意味着楼层越多，楼也就越高。
该公寓开建于1996年，两年后投入使用。按照1994年实施的《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》（以下简称《技术规定》），市中心的高层居住建筑，容积率不得超过4。
这意味着，胶州路教师公寓比允许额度多盖了将近2.4万平方米的房子——约是教师公寓中一幢楼的总建筑面积。
除了容积率，三座楼的间距也违反了《技术规定》，按要求，这三座高楼相互之间的距离至少应为23米，而事实上却仅有18米。
这个不符合规定的间距差点酿成更大的灾难。胶州路728号起火之后，很快危及到相邻的胶州路718弄2号。形势紧迫之下，消防队员爬到楼上，用水枪全力将火龙阻断，方使之未能蔓延过来。由于两座教师公寓的底层相连，因此一旦引燃其中一座，必将殃及另一座。
由于大部分土地被大楼占用，胶州路教师公寓内只有一条狭窄通道，加上正在进行“节能减排”改造，通道两侧堆满建筑材料，以致大火发生时，消防车根本无法开进。
根据小区内一位中学校长的说法，当年盖教师公寓的原因，跟静安区教师的流失有关——为了留住人才，在教师出身的时任区长童永歙力推下，静安区政府决定修建教师公寓。开发商为静安区建委下属的静安区土地开发控股总公司。
对于教师公寓违规多建房，当地居民中流行的一种解释是：当年规划时原本是要建两座楼，但因为开发商钱不够，才“多塞进一座”（系起火的胶州路728号），作为商品房对外销售，以弥补资金不足。
就外观而言，胶州路728号的确像是“塞”进教师公寓的一幢楼，因为另外两幢楼外形、结构、朝向一模一样，每层均为8户。而胶州路728号则明显不同。它并非南北朝向，而是稍偏向西北、东南。
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一位业内人士对南方周末记者说，从外形可以判断，由于受制于土地面积，开发商为了充分利用空间，将另两座楼的图纸作了修改，导致胶州路728号成了这个样子。
对于上述流行说法，静安区区长张仁良间接予以证实。在火灾之后的新闻发布会上，张对于媒体报道失火大楼为“教师公寓”的说法作出澄清，称起火的胶州路728号大楼是商品住房，对社会公开出售，并非“教师公寓”。
新丰小区维权
尽管明显违反了上海市政府的规定，但教师公寓的开发商仍然取得了消防许可证和建设规划许可证。对此，教师公寓内一位中学副校长对南方周末记者说，当年区领导在其中“做了很多工作”。
最有可能阻止教师公寓“长高”的，是教师公寓对面的新丰小区居民们。
他们到区政府、市政府上访，给领导写信。然而，面对势在必行的“政府工程”，他们的努力无济于事。
12年来，桑家华和她的邻居们一直将教师公寓的三座高楼称为“三座大山”。28层的教室公寓，几乎完全毁掉了新丰小区7层楼房的日照和采光，“很多户人家除了睡觉，其他时间都得开灯。”桑家华说。
大楼盖好之后，桑家华和部分小区居民因为损失的阳光，分别得到2万元到7万元不等的补偿。然而，桑家华承认，当教师公寓动工时，就意味着他们的维权行动失败。“我们要的不是钱，而是阳光和公平。”桑家华说。
开发商之所以会对新丰小区居民做出赔偿，是因为按照《技术规定》要求，新建的教师公寓必须保证新丰小区居民一个小时的日照。新丰小区部分居民，因对方违反此规定而获赔。而对于那些经测量满足一小时光照的居民，则分文未得。
在上海市市政系统工作的向凌（音）也是新丰小区当年的维权者之一，她通过本单位测量队测量后，证实其住房受教师公寓影响，日照时间不到法定的一小时。开发商被迫对她和其他三户人家分别给予3万元补偿。
向凌起初不同意，提出用自己的房子换一套对面教师公寓的商品房，结果被开发商拒绝。“就是失火的那座，”向凌说，“现在看幸亏当年没要下来。”
“阳光维权”轮回
在新丰小区居民维权10年之后，又一起“阳光”纠纷出现。只不过，这次的维权者变成教师公寓的居民们。
事情起源于去年3月份。静安区规划局在网上公布了“江宁社区控制性详细规划”，根据该规划方案，将该地块“调整”为“保障性住宅地块”，计划建数幢高层住宅楼，其中靠近教师公寓的有四幢，最高21层，最低12层，容积率为3.3。
该地块的开发商名为上海兴海房产综合开发公司（以下简称兴海公司），是静安区建交委出资的国有公司。
南阳电机厂位于教师公寓南面，已于数年前搬迁，留下了一个超过1.6万平方米的“黄金地块”。
在去年3月份规划方案公示之前，根据“静安区江宁社区控制性详细规划”，105地块的容积率为2.28。而教师公寓向静安区规划局咨询时，对方也答复称该地块将建多层而非高层住宅。
而“调整”后的方案意味着，教师公寓将面临当年新丰小区的处境，他们前面将新建几幢高层住宅楼，他们曾经享受的阳光将大打折扣，房子将因此贬值。
据沪上媒体报道，上述变化的原委是：上海市政府要求各区结合实际情况规划建造一定量保障性住宅，在2008年12月，静安区召开区委常委会，确定将南洋电机厂地块调整为“保障性住宅地块”。
根据上海市规划局2008年9月出台的沪规法［2008］756号文，保障性住房的容积率可以放宽为3.0，特殊情况下可以提高到3.5。
这一文件的法律地位受到一位法律界人士的质疑，因为它与上海市政府颁布的《技术规定》相冲突（对于105地块，按《技术规定》要求容积率应在2.5以下）。
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依据756号文和静安区委常委会的决定，原规划建造3.68万平米的105地块，因为容积率的放宽而可以建到5.3万平米。这意味着开发商可以多建1.7万平方米的住房。
南方周末记者从中介公司处注意到，教师公寓所住地段每平方米的新房价格，均在4万元以上。
方案甫一公布，教师公寓受影响的居民群情激愤，并自发展开了一系列的维权行动。
与新丰小区有所不同的是，教师公寓居民的努力很快见到成效。2009年9月，上海市规划局给维权居民作出回复，将规划方案中的容积率调整到3.0以下。
同时，与教师公寓相邻的四幢楼房，其楼层也多有不同程度的下降，其中最高一座由21层降至14层。
然而，教师公寓维权居民对此并不满意，他们再接再厉，迫使开发商再次改变图纸，使挨着教师公寓的住宅楼继续“后退”、“下蹲”，以期将阳光损失降到最低。


105地块规划图。上方最左处即为着火大楼。 （南方周末记者 柴会群/图）
但兴海公司在自认为向教师公寓做出“重大让步”后，再不愿继续调低容积率。于是，在靠近教师公寓的几幢楼被迫“后退”“下蹲”同时，却将规划区域内的另一幢楼房由16层调高到25层。然而这样一来，又影响了其东侧“恒森广场”一幢住宅楼的阳光。于是，该住宅楼数十户居民决定“向教师公寓”学习，联合起来向开发商讨说法。
“腹背受敌”的开发商面临被动。由于105地块保障房项目系静安区政府的重点项目，于是静安区规划局、建交委、重大办等部门纷纷出面，与教师公寓及恒森广场维权居民斡旋。
据沪上媒体报道，105地块原本打算今年年初动工盖楼。然而直到火灾之前尚未正式动工。
不过，对于11月15日的大火而言，这恰恰成为一桩幸事。由于通道过窄和装修工程而无法进入教师公寓的消防车，只能驶入已经平整好的105工地上，向着火的大楼喷水。一位维权居民说，如果不是他们阻止，这里房子恐怕早已盖好，消防车不可能开进去，火灾损失会更大。
今年3月份，兴海公司决定再不让步，出台最终规划方案，该方案于7月被静安区规划局批准。
然而，教师公寓维权居民这次惊讶地发现，在批复的方案中，105地块的使用性质由原来说的“保障性住宅”变为“配套商品房”。而容积率仍是以前以“保障房”名义批下的3.0。居民们在写给有关部门的信中发出惊唿：莫非开着奔驰、宝马的人将来也可以住进去了？
而静安区规划局给出的答复是：就近回迁安置商品房是保障房的一种。
该说法受到上海一位房产律师的质疑。据其介绍，保障房是针对中低收入群体，而回迁安置商品房是针对动迁居民，本质上还是商品房，它与保障房针对的群体完全不同。
“节能减排”成筹码？
在105地块开发计划的推进与教师们的维权相持不下之际，一项名为“节能减排”的工程开始介入。
据多名维权居民向南方周末记者透露，7月下旬，静安区规划局对105地块项目的批复下发之后不久，他们突然接到静安区建交委通知，要求到105地块的一间工地办公室开会。会上，静安区建交委综合科科长周建民向居民们提出为教师公寓实施“节能减排”工程。
有维权居民当即表示，搞“节能减排”不反对，但不应与阳光问题混在一起。又有居民提出疑议，称既然“节能减排”是针对整个教师公寓，为何单单将他们叫来开会？是不是将“节能减排”作为换取他们让步的筹码？如果是，坚决不同意。
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此会最终无果而终。有细心的居民发现，会议竟有开发商兴海公司工作人员参加，而他们与教师公寓的“节能减排”工程名义上并无关联。
以上种种，让维权居民坚信，有关部门是把“节能减排”作为筹码，以换取维权居民在105地块问题上的让步。
有知情人士向南方周末记者透露，今年5月份，教师公寓业委会主任唐希乐起草了一封信，以业委会的名义交给静安区区长张仁良，申请对教师公寓进行“改造”。两个月后，静安区建交委代区政府作出答复，表示105地块规划方案将不再改动，并决定将为教师公寓实施“节能减排”工程。
据新世纪周刊报道，今年6月，静安区政府成立了由一位副区长挂帅的领导小组，推进105地块的住房建设。而据一位看过静安区建交委“答复”的居民说，答复中也提到此事，并称把教师公寓的“节能减排”统一纳入到105地块项目实施中。
南方周末记者就此向唐希乐核实，唐未承认，但亦未否认，仅表示“有关部门调查他会说”。
同样进行“阳光维权”的数位恒森广场公寓居民向南方周末记者称，11月11日，在105地块开发商的一间办公室，区建交委一位副主任和区重大办一位负责人曾召集他们开会，以教师公寓作例，提出将为整座大楼进行“改造”，以换取他们在105地块上的让步，结果被他们拒绝。
不管与105地块开发是否有关，由政府出资的3500万元的节能减排“实事”工程，最终落到教师公寓头上。教师公寓业委会一位副主任承认，尽管静安区实施“节能减排”项目的已有多个，但教师公寓的“规格”提高了，且更为彻底。“如果不是大火，会是全区的‘明星’工程”。
事实上，对于教师公寓而言，以“节能减排”名义实施的这一工程，更像是一次小区的“大修”。工程主要包括三方面，一是为居民装双层玻璃窗，一是在外墙加保温层，另外是给居民安空调架。最后一项由于无法取得居民一致意见，至火灾发生时尚未实施。当时教师公寓业主委员会与施工方协商，是否将省下的资金帮教师公寓更换老化的电梯。此外，施工单们同意免费为大楼走廊装修，小区绿化也被纳入。
上述教师公寓业委会副主任说，当时业委会向区里争取该项目时，主要也是从“大修”角度考虑，因为教师公寓的维修基金只有100万元，而指望用这笔钱来完成大修是不可能的。
据起火大楼的一位陈姓居民说，业委会负责人曾向居民说，搞了节能减排之后，房子升值数十万也不止。
突击施工恶果？
教师公寓“节能减排”工程于今年9月15日开工，据上文提及的业委会副主任介绍，最初通知时是8月份，春节前结束。但最后不知何故推迟了一个月。当时传闻105地块项目要开工，业委会一度担心，一旦对方抢在前面，曾经承诺的“节能减排”工程会被“赖掉”。
值得一提的是，并不是所有的居民都赞同这项政府出资的“民心工程”，维权居民的怨气自不必提——他们认为这项工程是小区以牺牲维权居民利益为代价换来的；有已经安装了双层玻璃的住户也不想再拆腾，但为了小区“大局”，还是得被迫让步；另外，因为噪音问题，施工方也与居民经常发生矛盾，一位居民甚至三次拨打110报警……“纠纷几乎天天都有。”上述业委会副主任说。
“节能减排”工程工期需要6个月，正常情况下于明年4月完成。然而，由于担心春节放鞭炮时引发火灾，教师公寓业委会与施工方约定要在春节前完成。
但工程进展相当缓慢，一个月后，脚手架尚未搭到13楼。至于玻璃窗，原本以为一天可以拿下一个楼面，事实上却只能完成两三家。
工程进度在此后突然加快，原因正在于几家施工公司开始“交叉施工”：来自不同公司的工人们一边搭脚手架，一边安装玻璃窗和保温层，而且上下同步进行。其中，失火的那幢楼是进度最快的。
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火灾之后，国家安监总局局长骆琳在分析火灾原因时提到，工程“存在明显的抢工期、抢进度、突击施工行为”。
14日晚上，因为施工中存在的种种问题，教师公寓业委会成员专门开了一个会，商量出8个问题，通知区建交委和施工单位，约定次日下午三点开一个会，讨论上述问题。
大火却正是在预定开会前的一个小时发生……
大火之后，静安区区委书记龚德庆表示，教师公寓另两幢大楼节能改造项目仍将继续，但实施方案将全部更新。
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