杨箕村：当年脏乱“城中村”如今寸土寸金

新快报讯　记者黄颖报道杨箕村旧城改造正式启动。昨日，广州市国土房管局发布挂牌公告，明年1月18日将公开出让杨箕村改造地块。
这是继猎德村和琶洲村旧城改造地块出让后，第三个公开挂牌出让的旧城改造项目。其出让底价加上改造成本总楼面地价达到8593元/平方米，为广州历年商住用地单价第二高项目。因此明年土地出让第一拍备受关注。
●底价很高
仅次于广铁南站地块
新快报记者了解到，杨箕村改造项目规划总用地面积114962平方米，总建筑面积648000平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。其通过公开出让地块的出让确定竞投开发商，并由该开发商负责整个杨箕村旧城改造。公开出让地块为商业金融业用地、二类居住用地、中小学用地，占地面积6万多平方米，容积率达6.18，建筑面积27万多平方米，其中住宅10万平方米。根据广州市国土房管局发布的挂牌规划文件，杨箕村改造项目还将建设小学、幼儿园以及两个面积不等的肉菜市场或生鲜超市。
挂牌底价4亿多元，但投得地块开发商要按照杨箕村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本，预计全部改造成本约18.8亿元。也就是说，开发商拿地要包括挂牌地价和建设村民复建房费用合共23.5亿多元。按开发商可以销售的建筑面积算，楼面地价已经高达8593元/平方米。这一地价显然并不低，是广州历年商住用地单价第二高，仅低于上月出让的广铁南站地块起始价9828元/平方米。
据悉，2007年猎德村旧城改造商业项目楼面地价8095元/平方米，2009年琶洲村旧城改造项目楼面地价仅4714元/平方米。
●条件苛刻
周边区域须拥有物业
据悉，杨箕村改造项目出让地价不低，而出让条件也较为苛刻，开发商拿地的入门门槛很高。首先必须是广州市注册具备一级房地产开发资质的企业，注册资本8亿元人民币以上。也就是说非广州开发商就免问了。而且竞投开发商须在杨箕村周边区域（广州市越秀区及珠江新城）拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。如果按照此条件，只有富力、保利、城建等极少数大开发商有资格参与拿地。而且地块不接受联合竞买，即不能像之前的猎德村改造，由富力、合景联合竞投拿地，这样独个开发商拿地的压力会比较大。
可以说，杨箕村改造项目出让与之前的琶洲村旧城改造出让略有相似，更多可能是定向式出让。业内人士称极有可能是富力拿下地块。早在今年3月，富力2009年业绩公布会上富力就曾表示广州杨箕村的旧城改造项目已经签署初步意向。
另外，参与竞投开发商在竞投前除了要交9500万元保证金，还要将改造监控资金9.41亿元存入监控账户，公开出让后，竞得人支付的改造监控资金纳入监管。也就是说，在拿地前开发商就得支付超过10亿元。
为确保开发商不会拿了地后先开发商品房用地，后建村民复建房。其出让合同明确，开发商要在2013年12月底前完成复建安置住宅房屋主体施工，2014年6月底前完成住宅房屋回迁安置。
●位置优越成交价或超2万元/平方米
杨箕村紧邻地铁一号线杨箕站，周边有多所名校，而出让的地块住宅并没有限制户型比例，可以开发豪宅大户型。因此杨箕村改造地块可说是市中心罕有的靓地。
杨箕村前几年开发的次新楼盘二手价早就超过2万元/平方米，一手楼价更达到3万元/平方米以上，如五羊新城附近的东山领汇广场（资料、团购、论坛、二手）均价高达3万元/平方米，相比来说杨箕村出让8593元/平方米的地价并不高。
回复该发言

合富辉煌首席市场分析师黎文江说：“如果没有严格的资本和物业要求限制，本次拍卖相信将吸引到大批开发商参与竞争，楼面地价甚至有可能达到2万元/平方米。”不过在这一严格的条件下，竞争将会大为降低，拍出高楼面地价的可能性不大。
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