佳兆业总裁黄传奇：将扩张进行到底

正值上市一周年，佳兆业完成了2010年90亿元的销售目标。
一个月来，佳兆业通过竞拍方式，以约29亿元代价竞得13幅土地，总土地储备达到约1600万平方米。与此同时，佳兆业大笔融资，11月中旬获得三年期银行贷款3900万美元；12月1日，在港发行五年期人民币15亿元以美元结算可转股债券。
地产江湖风起云涌时，“黑马”的狂飙不足为奇。
从一年多前的烂尾楼专业户到如今的二线地产领军企业，上市一年来，佳兆业转变良多，不仅跻身地产百亿俱乐部，而且实现了全国化布局。
作为以恒大和万科为标杆的快速周转派，在佳兆业总裁黄传奇看来，房地产行业已告别暴利时代，而在平均利润时代，规模扩张将是首选。
三、四线城市机会大
经济观察报：如何定位现在的佳兆业？
黄传奇：10年前，佳兆业从深圳起家，今天，佳兆业完成了上市和全国布局，基本上是走了出去。下一步的战略上我们还是以住宅为主，特别是首次置业的刚性需求。当然也做一些其他业态，例如酒店、商业和写字楼，但主业还是住宅。
经济观察报：下一步战略重点是什么？
黄传奇：我们明确要把规模做上去，作为香港上市公司，大家还是看重你的销售额。我们的战略是形成快速开发的模式，通过资金的快速周转做大规模，重点定位于刚性需求和二、三线城市。佳兆业最近拿的地基本上都是地级市以下城市，省会城市拿得都不多，像最近在辽宁、江苏和四川都是在地级以下城市拿的地。
经济观察报：似乎已不是传统的二、三线城市，是不是用三、四线城市更准确一点？
黄传奇：对。省会城市和一些大的二线城市基本上都是抢地，考虑到资金量的问题，对佳兆业来说就有些困难，我们抢不过资金量雄厚的大企业，例如一些国企。一些大的地产企业，都是几百亿的现金在手上，目前的佳兆业无法比拟，所以我们主要通过进军一些有较大上升潜力的中小城市，通过资金的快速周转，实现滚动开发。
经济观察报：佳兆业一直强调发展速度，有没有给自己设定一个目标？
黄传奇：我们的目标是保持每年至少30%的复合增长。截至今年11月，佳兆业认购销售已达89亿元，按此增幅明后年大概就能达150亿元。
上市一年
经济观察报：如何评价佳兆业上市一年来的表现？
黄传奇：上市一年来，随着融资渠道的打开，佳兆业的资金变得充裕了。上市后，佳兆业先是发了一个美元债，最近又发了一个可转债。另外，其他一些融资的工具都在考虑。第二，内部管理水平得到大幅度提升，作为香港上市公司，讲究的是公开透明，所有操作都必须规范，不能违反内地和香港的法律。有些事情，你可以偷着做一次两次，但一旦被人发现企业就完蛋了。第三，战略目标更加清晰。以前，佳兆业做旧改，做烂尾楼，也买了一些土地，但总体上机会主义多一点，上市后，我们有了一个目标，战略定位更加清晰，为实现战略配套的措施也跟上来了，像组织机构、管理政策和人力资源等等。
经济观察报：以前，佳兆业被称为“烂尾楼专业户”，如何看待这个绰号？
黄传奇：佳兆业确实做过一些烂尾楼项目，做得很漂亮。但现在我们不做了，烂尾楼搞一个三四年，一帮人陷在里面，而且天天打官司，这不符合佳兆业上市后的定位。现在我们在调整，走快速资金周转模式，但旧改佳兆业还是在做。
经济观察报：佳兆业在旧改方面储备的项目非常庞大，全国有800多万平方米，现在进展到哪一步了？
黄传奇：光是深圳一地，佳兆业就有400多万平方米的旧改项目。佳兆业在深圳有几个项目，都拆得七七八八了吧，进展都挺顺利的，有的即将动工。明年应该有一些旧改项目能为佳兆业提供销售额。
经济观察报：佳兆业目前的土地储备有多少、开工量有多大？
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黄传奇：佳兆业的土地储备里面不算旧改面积，算上最近拿的300多万平方米，土地储备达到约1600万平方米。佳兆业今年的开工量是400多万平方米，到了明年总的开工规模大概可达700多万平方米。一般情况下，一个地产企业起码有两到三年的土地储备，从这点上说，佳兆业目前的土地储备也不算太多。
经济观察报：每个地产企业都有个标杆，佳兆业的标杆是谁？
黄传奇：从我个人的角度而言，恒大现在的发展速度比我们还快，标准化做得比我们好，我们要向它学习。佳兆业和恒大基本上是同一时间上市，但恒大从上市到现在规模已接近500亿，是佳兆业的5倍。
差别化调控会继续
经济观察报：你怎么看宏观调控？
黄传奇：宏观调控的首要目的就是抑制房价，不能让房价涨得太快，还有就是防止信贷风险。但我们去的一些地方房价本来就不高，就几千块钱，对调控大家感觉不到。不同的地方不一样，像北京、上海、广州，不调控是不行的，房价涨得确实太快，最后限购就出来了。
经济观察报：怎么预测明年的调控走向？
黄传奇：明年可能会差别化调控，有保有压。比如限购令就是差别化调控，不是说全国一起限购，不是一刀切。
经济观察报：三、四线城市地价低，房价也低，这会不会影响佳兆业的利润率？
黄传奇：现在做地产，我的想法是，不管在哪个地方，都已经告别暴利时代。比如说在深圳，房价高，地价也高。前段时间在深圳有块地拍卖，楼面地价拍到了6000多，那个地方的房子才卖多少钱呢？我听说现在可能也就是五六千，你说它能赚什么钱。现在的房地产市场，真正地走公开市场拍卖的，都已经告别了暴利时代，能赚钱就不错了。所以现在佳兆业是通过规模和快速周转来赚钱，规模大了，很多供应链上都可以节省成本，比如规模采购、规模招标，都可以降低成本。
我们11月份整体土地购置成本约为884元/平方米，盈利能力不见得比一线城市的项目差。
经济观察报：那你对中国未来的房地产市场如何看？
黄传奇：中长期来看，中国的房地产市场仍然很乐观，一方面是市场很大，二是中国的城市化进程才刚开始。你去中国的农村看看，到处破破烂烂的，到处都需要建设，起码二十年才能把城镇修起来，修好的城镇，多少房子要建啊，多少房子要拆啊，只不过说利润空间没有五六年前那么大。房地产行业以后就跟工业一样，赚个社会平均利润。
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