地球上最大开发商“中国造”

摄影：南都记者邹卫南都制图：黄敬
南方都市报12月10日讯 “史上最严房地产调控年”接近尾声，中国地产界却迎来首个千亿房企：万科12月1日销售额达到1000.6亿元，这也是全球房地产企业的“老大”。下一个千亿房企会是谁？保利、中海、恒大还是万达？在中国这个世界上最大的消费市场，一切皆有可能。
从100亿到500亿用了两年 从500亿到1000亿用了三年
2004年春，深圳银海山庄，万科企业发展务虚会。
一位年轻老总口出狂言：“10年后万科的规模是1000亿！”王石闻言拍案而起：“年轻人要沉得住气。”
王石愤怒的理由很简单，在2003年，万科的营业收入只是63.80亿元，尚在为冲击百亿大关奋斗。
2010年12月5日，总裁郁亮给万科所有员工发了封邮件，内容是“截至12月1日，万科今年合约销售额达到千亿元”。这是万科继2007年以520亿的销售额超过美国帕尔迪后，连续三年蝉联地球上最大住宅公司称号。
这比当年那位年轻老总的预言，早了四年。只是这次，没有人再说，这是“天方夜谭”，包括王石。
同一天晚上，万科A(000002)公告出炉，将地产千亿级时代启幕的消息传给所有人。
公告里说，11月份万科实现销售面积97万平方米，销售金额128.7亿元，虽然环比10月分别下降25.8%及17%，但同比去年同期分别增长86.6%和146.3%。前11个月，万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再记算上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关，达到1000.6亿元。
对此，郁亮在业绩报告会上说“是个意外”，并认为“公司只是跑赢了市场”。万科轻描淡写，业界却“高山仰止”。
万科从2005年破100亿到2007年破500亿用了两年，从500亿到1000亿用了三年。
“这是房地产业里程碑式的事件。”合富置业首席市场分析师龙斌如此评价万科2010年全年销售额已经突破1000亿元、位居全球第一的“壮举”。更重要的是，万科的成绩取得，是在以二次房贷、一线城市限购、银行加息为代表的宏观调控背景之下。
千亿房企后年就将扩军
在面对企业自身全新发展带来挑战的同时，万科一马当先的道路也并不平坦。它的身后，众多房企大鳄正奋力追赶。
根据上市房企发布的1-11月份业绩报告，保利、中海销售额已经突破500亿大关，恒大、绿城、万达也有望在年底迈进500亿门槛，这将是冲刺千亿的第二梯队，富力、碧桂园、龙湖、雅居乐这些200亿俱乐部成员则列第三梯队。
万科的挑战者中，最具锋芒的首推保利地产，今年1-11月份时，已经完成571.49亿元的销售业绩，稳稳坐上中国房地产企业第二把交椅的位置；中海地产累计实现房地产销售额519亿；恒大前11月合约销售额477.2亿元，全年超500亿已不在话下。
如果以2010年的全年任务为基数，保持今年前10月和前11月增长势头不变，理想化状态下，保利、中海、恒大、万达四家房企的年销售额将在后年达到1000亿元大关，绿城将在第二年或第三年间突破1000亿元，而雅居乐、龙湖、碧桂园、富力等目前年销售能力在200亿-400亿元之间的房地产企业，迈入千亿俱乐部的时间也将在五年左右。
楼市将步入“寡头”时代？
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万科在销售业绩上的强悍，以及以保利、中海、绿城、恒大为代表的上市房地产企业的快速发展，不禁令人产生担忧，房地产销售市场的蛋糕会不会逐渐被少数企业蚕食，未来会不会出现少数企业唿风唤雨的垄断局面？
如果单纯从表面数据上来看，这一可能性并不存在。根据商务部发布的数据，今年1-10月份全国新建商品房销售总额接近3万亿元，即便是如今万科已经达到1000.6亿元，其在全国市场上的份额也只能达到3%左右，离真正的垄断还存在相当大的距离。
“中国市场实在是太大了。”经纬行研究中心经理朱欣苑认为，中国不断发展的城市化进程，以及土地资源的极大丰富，使得个别房企很难形成在全国范围内的强势。
不过，在一线的中心城市，少数房企所表现出来的能量正愈发强大。以广州为例，在工商部门进行注册的房地产企业最高峰时有1600家之多，最近一次统计时还剩200家。在这当中，正在进行项目开发或手中持有土地的开发商数量大约还有180家。其中，以保利、富力、碧桂园、合生系、越秀城建为代表的10家企业，已经占据了目前广州楼市50%左右的市场销售量。
更为重要的是，对照今年以来的招拍挂数据可以发现，广州中心城区的土地几乎全部被本土大型开发商和以中铁为代表的外地企业收入囊中。
龙斌表示，房地产业界对于“垄断”的理解，是指个别房企在区域内拥有绝对的资源，并获得绝对的定价权利，一线城市显然还没有开发商具备这一点，但“寡头”却是对目前强势房企恰如其分的描述。这些“寡头”的特点是不仅拥有抵御政策调控的资金能力，而且具备比中小企业更加强劲的风险防范能力。
在龙斌看来，随着越来越多的房企步万科的后尘，步入千亿俱乐部行列，楼市将迎来强者更强的“寡头”时代，这是宏观调控的不断加码，土地出让门槛水涨船高，以及金融机构银根缩紧引发的信贷和融资困境所导致的必然。
记者手记
千亿房企将三五成群
上周末，清远的北部万科城（资料、团购、论坛、二手）开盘，有朋友兴冲冲买了套。我问他：“知道这盘在哪里么？”他说：“管他呢，买了再说。”这股子热情，拉都拉不住，而实际上他是一个生活谨慎到甚至不敢开账号炒股的人。
中国是如此的地大物博，房地产企业们又赶上蓬勃而狷狂的年代，以至于我们没有理由怀疑，不久的将来，千亿俱乐部里面将三五成群。然而，通过“刷数据”获取销售上的强大轻而易举，但能否如万科一般，开盘时振臂一唿就引来买家不问缘由地“趋之若鹜”，则要打上一个大大的问号。
如果不是时间匆匆，我很想当回庖丁，做期篇幅更宏大的“解剖万科”，那一定会爽得一塌煳涂。我很想借着万科的成功来传播：我们需要数据上的强悍，我们更需要精神上的伟岸，这是一种比千亿俱乐部会员头衔更为强大的力量。
同行说
万科是刘翔，我们则是国家青年队队员
恒大地产一工作人员:这几天公司开会都在说万科破千亿的事情，不过大家很淡定，就好比跑110米栏，万科已经成为刘翔，已经完全将实力展现在世人面前，而我们相当于国家青年队队员，每个月都在享受着进步的过程，总有一天能够迎头赶上。
千亿之后，市场考验更大
家和集团副总裁张建勋:万科是地产界的探路者，当初做商品住宅是摸着石头过河，如今迈入千亿大关，之后的道路应该怎样走，同样也没有模板可以遵循。作为千亿销售额的实现者，在未来如何依旧实现品质、品牌、服务与规模的相得益彰，市场将给万科提出更深层次的考验。
探因
“最严调控年”房企销售额为何创新高？经济活跃、城市化和宽松货币抵消调控阴影
宽松货币产生巨大需求
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“活跃的经济、城市大发展、宽松过剩的货币是需求产生的基石，这完全抵消了调控的影响，也是万科顺利迈入千亿俱乐部的重要原因。”合富置业首席市场分析师龙斌分析，2010年是全球金融海啸之后的第三年，世界各国包括中国都继续用量化宽松的货币政策救经济。其中中国作为工业化、城市化快速推进的最活跃的新兴经济体，发展强劲。房地产作为准金融产业，它显然是受益于世界经济、金融形势的变化，有庞大而真实的需求支撑。
大型房企市场化运作程度高
龙斌还分析说，房企大鳄与中小型房企相比，最大的特点在于市场化运作程度高，企业战略符合市场发展的趋势，加上自身资金积累雄厚，可以对价格进行合理把控，并有针对性地进行营销推广，从而实现快产快销，迅速回笼资金。这是今年两轮宏观调控规模空前，万科等大型房企还能够取得如此巨大销售额的重要原因。
多元化布局规避政策风险
家和集团副总裁张建勋则认为，大型房企的房地产产品链条丰富，大多包括从低端到中端再到高端的各种类型，当面对政府宏观调控时，可以有针对性地对产品供应结构进行调整。另一方面，百亿级别房企都实现了一、二、三线城市同时布局，当一线城市成交因为限购令等政策出台而受到影响时，新兴二、三线城市项目能够及时补充一线城市的业绩下调。
万科启示录
进入千亿俱乐部，无疑是件了不起的事情。完成这一任务的，为什么是万科，而不是房地产业界的其他大鳄？在金融市场挥洒自如、在销售市场迅猛快捷、在宏调面前从容应对、在产品设计善解人意、在产业领域锐意创新，这就是房企进入千亿俱乐部的五个必备条件。
1 借力金融积极并购
万科的发力，始于多年前华润的收购战，自那以后，万科开始将资金着力于地产行业。而作为大股东的华润也通过以发债为代表的手段，让万科实现利润扩张，企业生机勃勃，进入增长的快车道。值得一提的是，在股市推动下，万科曾创造出市值近2000亿元的奇迹。
利用金融杠杆的支持，万科还积极进行向下并购，不断发展壮大，经典案例为斥40.17亿巨资分三个阶段收购浙江最大房企南都地产，拿下后者超过200万平方米的土地项目储备。
2 快速开发快速销售
万科在住宅开发层面也有自己的独到之处。万科总裁郁亮称，快速开发、快速销售已成为万科经营策略最显著的特征。董事会主席王石也在各种场合强调万科的“三不”原则：“不囤地、不捂盘、不当地王”。
万科比其他房地产企业更加注重规模化而非单一项目的利润率，通过资金的流转和速度来实现收益增加，而这种造血能力正是其业绩丰收的关键。
3 善解调控反应敏捷
在房地产业界，万科是出了名的“带头大哥”，这是因为每当面对房地产调控，万科总能够用最快的速度作出反应，对价格和目标进行调整，其他房企也亦步亦趋。
“如果不根据政策进行调整，而是追求一个项目单价的上涨，你会丧失很多土地的机会和市场的机会，所以这是值得市场借鉴的一个方面。”广州中地行副总经理郑隽宸说。
4 设计创新以人为本
消费者对万科有充分的信任，不仅仅因为其“中国房地产龙头企业”的品牌，更重要的，万科打造出来的产品，往往能够满足买家对于生活的要求，同时还能够在设计上带来惊喜。据说万科在项目销售时，就会把对项目不利的因素在显眼处公示，并在购房时告知买家，得到对方满意答复才签署合同。
5 住宅产业化推动变革
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王石有一段名言，叫做“像造汽车一样造房子”，这句话说的就是住宅产业化。万科所坚持并一直试验的住宅产业化，是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装成一个整体，王石也在各种论坛反复强调，住宅产业化当中包括设计标准化、生产工厂化、现场装配化和产业链整合在内的四个主要方面。对于房地产行业来说，这毫无疑问是一个变革。
展望
下一个千亿房企“花落谁家”？“500亿房企俱乐部”成员“坐五望千”
从400亿到1000亿元，万科只用了短短的三年时间，而截至目前，中国房地产市场已有包括保利、中海、恒大、万达、绿城在内的五家开发商今年将进入“500亿房企俱乐部”行列。有万科案例在先，对于他们来说，突破千亿大关似乎是件唾手可得的事情。最终谁将最先完成“撞线”，取决于他们未来一段时间在房地产市场的整体表现。
保利地产
核心竞争力
作为中国保利集团旗下的国有企业，保利地产集团在房地产开发方面有着先天的优越条件和资金实力，对政府资源的掌控能力在中国房地产界无出其右。
最新业绩报告
根据保利地产12月7日公布11月销售情况简报，11月份实现签约面积65.57万平方米，实现签约金额68.29亿元。而1-11月总共实现签约面积626.19万平方米，同比增长28.88%；实现签约金额571.49亿元，同比增长41.58%。
综合实力分析
中国房地产在最近几年实现飞速发展，这在保利地产身上得到了最明显的展现。这家房企已经连续五年进入“中国蓝筹地产”榜，而实现100亿元到500亿元大关的迈进，仅仅用了3年多时间。
从数据上看，保利的住宅销售能力仅次于万科，且仍然以每年30%以上的速度在不断增长。按照目前发展势头分析，保利无疑是万科之后，中国国内最有希望闯进千亿俱乐部的房地产企业，实力勿毋庸置疑。
土地储备
保利地产第三季度报告显示，保利共有在建拟建项目128个，总占地面积2860万平方米，权益容积率面积4231万平方米。该房企近期又连续在营口、厦门、南京、杭州、成都、南通、中山等地拿下12幅土地。
中海地产
核心竞争力
稳健成熟的运营策略、低调谦逊的行事作风以及对产品质量的精益求精，使得中海地产在业界树立起了“工科中海”的品牌形象，令消费者印象深刻。
最新业绩报告


中国海外发展有限公司发布的10月月报称，当月公司共实现房地产销售额72.4亿港元(61.54亿人民币)及销售面积60.9万平方米，同比分别增长79.9%和71.6%。今年1-10月，该司已累计实现房地产销售额533.4亿港元(453.39亿人民币)，同比增长25.5%，累计实现销售面积420.4万平方米，同比下降3.5%.
综合实力分析
中海是房地产业界的老牌劲旅，这个1979年成立于香港的国有企业，最初以工程项目承包商的面貌出现，1998年后将房地产开发业务重心从香港向内地中心城市转移，目前内地市场的房地产投资比例已经超过90%，业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都、西安等30多个城市，并在三年前便已经入选香港恒生指数成分股。
土地储备
10月份中海地产并没有新增土地，其目前总的土地储备约3504万平方米，主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区，可满足4-5年的开发规模需要。
恒大地产
核心竞争力
拥有房企中的最多土地储备，并通过部队式强大执行力，保证了恒大在全国大规模生产的同时，还能够将成本管理和控制做得到位。
最新业绩报告
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恒大近期发布的数据显示，2010年1月-11月，恒大地产集团累计实现合约销售额477.2亿元，为2009年全年303.0亿元合约销售额的157.5%，全年实现500亿销售大关不成问题。值得一提的是，恒大先后经过两次上调后，将合约销售目标升至400亿元，即便如此，仍然提前两个月完成任务。
综合实力分析
“开盘必特价、特价必升值。”这句广告依然是恒大地产纵横业界的杀手锏，但能够助其前11月以477.2多亿销售额的战绩紧咬保利、中海，则是其房地产销售的规模效应。细心观察可以发现，恒大地产近一两年来愈发注重在二、三线城市的布局，这些城市的房价原来涨幅不大，最近经历小幅调整后，刚性需求将进一步释放。目前，恒大在全国50多个主要城市拥有在建项目100多个，逐步完成全国化战略部署。
土地储备
根据克尔瑞发布的数据显示，在土地储备方面，恒大地产已经拥有可供开发面积达到5100万平方米，超越碧桂园，成为中国最大的“地主”。
万达集团
核心竞争力
万达集团在商业地产领域深耕多年，已成为中国最大的商业地产集团，建立起以万达商业地产股份有限公司为核心的企业平台。
最新业绩报告
在房地产业界，万达是毫无争议的大鳄，但又是神秘的“隐形”企业，因为尚未登陆A股上市的它在业绩数据公开方面并不积极。其最近公开发布的信息还是半年报告，当中称上半年实现销售额362亿元，在当时仅次于万科的367.7亿，同比增幅超过200%。预计全年销售额将超过500亿。
综合实力分析
万达商业地产公司的销售额是在全年有约280万平方米的持有物业不进行销售的情况下取得的，且销售额的一半以上来自商铺、写字楼等非住宅类物业的销售收入，因此显得难能可贵。今年下半年万达集团进入密集开业期，目前已陆续有15个万达广场（资料、团购、论坛、二手）、7家五星级酒店在全国各地开业。
土地储备
大连万达商业地产公司包括已开业、在建和已取得土地尚未施工的持有物业(含商业和酒店)面积超过1200万平方米，已成为亚洲最大的不动产商。
绿城
核心竞争力
致力于中高端房地产商品的打造，并通过“精品战略”的实施，将绿城项目打造成所在城市同类产品的品质标杆。
最新业绩报告
12月6日，绿城中国公布11月销售业绩，11月单月实现合同销售金额为51亿，较去年同期增长了4%。截至今年11月，绿城累计销售金额约468亿元，总销售金额中归属于集团的权益金额为291亿元。据透露，绿城计划12月推售项目的可售金额达100-200亿元，房源相对充足。
综合实力分析
与中国房地产企业领头羊大多崛起于华南地区不同的是，绿城地产在杭州发轫，并已经成长为长三角的第一房企。其开发版图除了长三角外，也涉及长沙、郑州为代表的华中区域，以及北京、天津、大连为代表的华北区域。
土地储备
相关统计数据显示，截至2010年9月底，绿城集团的土地储备总用地面积达2100多万平方米，规划总建筑面积达3600多万平方米。
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