地产行业系列分析之五金融篇:经济发展or保民生-住房金融制度选择

房地产行业对金融依赖程度高,国际经验表明金融的过度支持导致房地产泡沫催生,而信贷快速收紧会引发地产泡沫破掉;就目前金融支持程度来看,我国房地产泡沫十分有限,未来仍有空间继续通过信贷扩张来推动行业发展;不同国家房价走势大相径庭,差别在于各国住房金融体系选择,封闭化住房金融体系国家房价涨幅有限,但同时GDP增速也有限;我国未来住房金融体系需要在追求经济发展和保护民生之间做出选择。
理由:1)房价与宏观金融环境密切相关,信贷宽松期和汇率上升期走势向好:国际比较表明,各国房价变动大多与该国信贷量变化正相关,与利率变化负相关,与该国汇率变化正相关;2)不同住房金融体系决定了房价走势:住房金融体系按照住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运行方式可以大致划分为开放型(如英美)以及内生型(如德国、法国)。内生封闭化的住房金融体系房价涨幅有限,但相应的GDP增速也相对缓慢;参照IMF按揭市场指数,开放性高的国家经济发展速度总体上快于封闭化的国家。
3)中国房地产泡沫有限,未来可通过调结构实现软着陆:房价泡沫出现主要是金融机构对房地产过度信贷支持,而信贷快速收缩又是导致房地产泡沫破掉的主因。根据信贷支持情况来看,我国房地产泡沫十分有限;随着住房消费的合理引导、供给的有效增加和加大保障性住房的供应,地产行业将进入良性发展。
4)中长期看,杠杆率提升将继续推动房地产行业稳步增长:随着分房制度终止和按揭制度的改革,我国住房消费进入十年快速增长期,但我国住房金融体系仍不成熟,如果配合住房金融体制变革,我国住房按揭渗透率有望从现在的14%提高到目前欧洲平均水平(30%~40%),未来我国住宅市场销售有倍增空间。
5)我们住宅产业正面临促进经济增长还是保护民生的方向选择。如果选择封闭式住宅体系则可以较好控制房地产泡沫,改善居民居住条件,但相应的要降低经济增速要求,反之可能经济发展较快但出现房地产泡沫隐患。我们认为中国应该走向开放式体系但加强对住宅金融市场的监管来抑制泡沫累积。实现经济发展与居住条件改善协调发展。
股票建议从住房金融体系来看,我国房地产行业中长期仍将有较好的发展空间,而龙头公司有望分享行业成长,获得更多的市场份额,建议投资者持续关注。
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