中介爆广州十大"黑灯"盘 天河一楼盘空置率90%

保利心语花园入住率相对较高。


珠江新城一些新收楼楼盘入住率不高。


利雅湾部分单位入住率不错。
北京的哥拍摄楼盘“黑灯照”成名，本报记者追访获独家“猛料”
广州日报8月30日报道 最近，27岁北京的哥李杰用一个周末，将北京朝阳区的楼盘跑了个遍，在网上传上百张朝阳区楼盘“黑灯照”，一下子成了网络名人。他承认，这些“黑灯照”和“住房空置率”不一定有直接联系，只是表达一个买不起房的老百姓的态度。地产名人任志强认为“黑灯”楼盘不一定意味着空置，因为住在里面的人可能外出消费了……
地产业界有“观灯法”一说，中介从晚上亮灯的情况初步判断楼房是否有人居住，再从管理处等方面了解物业的情况。市场人士表示，楼盘再配上半年或一年以上的水电表转数数据，应该可准确判断该单位的空置情况。为此，本报记者从广州大型中介获得独家数据，整理出一份广州市10大“黑灯”楼盘，并采访中介专家及有关楼盘的前线房地产经纪，为您描绘一幅广州市房地产中介眼中的楼盘“黑灯”图。
洋房三成空置碍眼别墅空置七八成普遍
据专家们表示，广州与全国其他城市一样，尚未有关于房屋空置的权威数据，业界人士估计广州市房屋空置率很低，平均空置率在12%~15%左右，洋房空置率三成以上已很碍眼，非常住用途的别墅空置率普遍在六七成以上。广州市10大“黑灯”楼盘中，排头名的是珠江新城中轴线贵价楼盘博雅首府，以空置率八九成高居榜首，洋房与别墅空置的原因大部分由于楼盘配套未完善，单位为毛坯交楼，或者用作度假用途。珠江新城楼房空置则更多因为业主期望租金与市价不符，业主干脆丢空单位。
本报以收楼满一年为标准搜索全市十大“黑灯”楼盘，上榜楼盘位于天河、白云、萝岗等地，要么是贵价盘业主不自住也不用出租，要么是市郊度假盘，业主不常住。能够“有幸”上榜的楼盘空置率至少在30%以上，最高的博雅首府入住率才一两成。
满堂红专业人士分析，楼盘空置的原因主要受到附近配套不完善，租赁市场不活跃的制约。在市郊板块，“黑灯”盘空置情况会较严重，收楼1年左右的物业空置率在20%以上，主要集中在一些交通条件较欠缺区域，如白云大道北、天河龙洞等。在榜单上的楼盘大量没有出证，投资客的物业在二手市场无法正常交易，另外受交通条件制约，租赁市场欠活跃，预计需等到交通、配套全面改善后，楼盘陆续出证，这些黑灯楼盘的现状可得到缓解。
中原地产有关人士表示，入选“黑灯”楼盘榜单的小区大部分由购房者用作长线投资持有；有的楼盘自身定位为度假盘，买家购来用于闲时入住，因而平日的空置率会比较高。在普遍入住率非常高的市区中心楼盘中，空置率在20%以上的，入住率已经偏低；一些在近郊的楼盘，入住率相对会更低，洋房空置率30%或以上，别墅空置率更高。
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专家观点：造成空置房原因有三征税只治标不治本
合富置业首席市场分析师龙斌博士认为，目前国家有关房屋空置标准有欠准确，建议应以“已建成两年以上的楼盘空置一年以上”才算是空置。有的投资者买房出租，但半年空租期非常正常，故此不应以半年水电转数为零来观察，一年水电转数为零才比较真实地反映房屋空置。
据满堂红研究部高级经理周峰据观察，房屋空置造成的原因有三：一是投资而非自住，一个业主持有三套或以上物业，一旦非自住物业无法顺利出租，便是空置。二是发展商在售项目经过几年的销售，仍旧未售出的单位，形成空置。三是房屋因经济纠纷被法院查封或冻结，物业在这个时候形成暂时没有使用的“空置房”。故此，原因1和2才会形成真正的房屋空置，原因3并非业主或开发商主观意愿造成的房屋空置。
龙斌与周峰都同意以水电表转数为指标来甄别房屋空置，周峰认为新房入住1年以上水电转数为0算“空置”，旧楼半年以上算“空置”。龙斌则认为应以水电转数为0持续一年以上才算空置。
龙斌表示，前一阵子广州市有关部门曾就统计房屋空置向各大中介征求意见，当时他曾向有关部门提出，应该在全市选出50~100个有代表性的楼盘做抽样调查，楼盘样本应涵括高档住宅与普通楼盘。据他观察，广州市中心区域空置率非常低，在全国同类型城市中处于较低的水平。郊区空置率高一些，这是符合规律的。
满堂红周峰认为，广州自住需求一直占市场主导，故空置率会相对低一些，但具体数值无法统计，估计在12%~15%之间，某些投资氛围较高区域，如番禺、天河个别板块空置率会相对高一些。
对于有专家建议国家宜用房屋空置税来调控房屋空置问题，合富置业龙斌认为可适当征税，但必须严格界定何为房屋空置。对于一些人并非把房屋当做生活必需品，而是当做资源来占据，国家应对这种行为适当征税，但目前生活在大城市的人需要的房屋不止是一套，有的在城里住小房子，周末才到郊区大房子享受；有的自己住一套房，同时需要为子女上学购买一套学位房。故此，我认为房屋空置应该从第三套房起计算。坊间一般从房屋空置推导出供求关系失衡或房地产投资泡沫等结论，他认为这样不恰当。
龙斌表示，即便是国家开征房屋空置税，并不就可减少房屋空置或降低房价。无论是房屋空置税或是房产税，它们最终的调节结果都是转嫁税务成本至买方身上，这在以往开征的个人所得税和营业税已经获得验证。
珠江新城中轴线标志性楼盘博雅首府，空置率“高居”榜首，高达80%~90%。中原地产隽峰分行主管熊剑锋介绍，该楼盘为区域高档小区，基本是200平方米以上的大单位，一手发展商毛坯发售。不少买家购入后既没出租，也没入住，任由单位丢空。小区周边配套不成熟，并不适合日常自住，现时二手均价约三四万元/m2。
经纪有话说去年底地铁五号线开通，开通前周边入住率约为50%，两房月租金2000多元，地铁开通后猎德站附近的保利心语等楼盘入住率提高到80%以上，两房月租金飙升三四成至3000多元。而博雅首府距猎德站较远，且全部是大户型的毛坯房，部分单位仍未售出，故此尽管交楼已超过一年，小区入住率非常低。
万科云山/托斯卡纳
满堂红经纪朱小姐介绍，白云大道北板块“黑灯楼盘”主要是万科云山和托斯卡纳。万科云山收楼刚满1年，部分单位已出证，目前入住仅两三成左右；而托斯卡纳的入住率也差不多。两楼盘目前空置较多的主要是位置较偏远，一些买家买房仅作为度假用途。
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由于交通、配套不完善，万科云山三房月租金在2500元左右，托斯卡纳三房月租金在3000元左右。目前万科云山和托斯卡纳已部分出证，二手价格9000~10000元/m2左右，若是养老型自住买家可考虑。
经纪有话说对于度假型自住物业业主来说，即使平时较少自用，也不喜欢将物业放租，他们认为放租会使房屋加快损坏，多数自住型业主则是等物业升值。
颐和上苑
中原地产白云区高级营业经理沈翠梅介绍，颐和上苑一期已收楼两年，但入住率只有六成，二期去年收楼，入住率仅四成。该盘临近万达广场，小区周边生活配套欠奉，但不少投资客看好期发展前景，选择长线持有。该盘现时二手均价飙升至2万元/m2，复式均价约2.5万元/m2。小区物业面积90~143平方米，因当年发展商为毛坯交楼，有部分投资客持有几年后再转手。
经纪有话说颐和上苑周边没有学校或医院，生活配套不佳。楼盘出证以来，已有十多套物业转手，投资者获利离场。万达广场在建，令楼盘大幅升值。之前，小区楼价大幅攀升至2万元/m2，目前业主认为小区卖2.3万~2.5万元/m2才值得，故此买卖较淡静。地铁二号线延长线开通，将大大改善小区交通问题。
天河新作
中原地产金海分行主管陈少媛介绍，天河北楼盘入住率普遍在80%~90%左右，但天河新作的入住率只有50%。该盘是天河北楼龄较短、定位较高的一个小区，七成买家买楼作为投资，80平方米两房月租金约9000~10000元，120平方米三房月租金约1.2万~1.5万元。
经纪有话说天河新作租金要价高，很多业主把物业闲置，偶尔周末或假期再入住。小区南面正在兴建太古汇，巨型商业体开张后将会带旺楼盘的居住气氛。
保利林海山庄
满堂红经纪朱先生表示，龙洞空置率较高的楼盘主要是瑜翠园和保利林海山庄，两盘空置率有三四成左右，收楼时间约有一两年。两盘受交通问题影响较大，加上仅部分出证，租赁并不活跃，因此不少业主等待周边配套完善。其中瑜翠园仅有一条公交线路可抵达，居民出行受制约较大。目前二手均价在10000元/m2左右，虽然楼龄较新，但成交一般。
据合富置业专业人士分析，瀚林1+1也是一个“黑灯”楼盘。该盘早两年开售，单价不过万，吸引了一批自住及投资客户注，但由于周边交通生活配套欠缺，令业主宁愿在原来的房子居住也不想尽快入住。
经纪有话说龙洞板块最为人所诟病的地方在于交通和生活配套都不方便，故此当时慕环境而买下物业的人士发现上班不方便而不入住，有的购作婚房的夫妇在结完婚后就把装修一新的房子放售。保利林海山庄多栋楼盘为毛坯交楼，出租出售较难。
丽江花园·丽岛翠堤
中原地产番禺区高级营业经理关经宇表示，丽江花园是番禺区一个成熟小区，丽岛翠堤是该小区的楼王组团，面积为160~280平方米的四房或以上单位。丽江花园其他组团入住率基本在八成左右，而丽岛翠堤组团入住率仅为五成。
经纪有话说由于丽岛翠堤的楼王身份，部分买家购入单位作度假用途，平日并不会入住。另一方面有部分买家为投资置业，购入时为毛坯，有部分装修后以6000~7000元的月租出租。
万科城/保利林语山庄
中原地产万科城分行林明东介绍，萝岗楼价相对较低，吸引了不少在科学城、开发区、天河白领在此置业。该盘有部分是来自深圳的投资客，因此楼盘空置率在三成以上，其中洋房空置率会稍低，别墅空置率较高。万科城洋房租赁相对活跃，洋房二手均价约1.1万~1.4万元/m2，别墅二手均价约2万~2.5万元/m2。保利林语山庄空置率比万科城要高，以大面积洋房、联排别墅和独栋别墅居多，除部分投资客外，买家多是买来度假的。
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经纪有话说科学城有不少大企业进驻，两个楼盘租客中，10个中有7个是公司租赁的。毗邻的是万科新里程与龙光峰景两大限价房楼盘，万科新里程入住率超过90%，龙光峰景部分未交楼，整体入住率低于万科新里程。
粤海丽江花园/尚东美御
中原地产隽峰分行熊剑锋介绍，珠江新城尚东美御目前入住率只有六七成，由于周边没有公交、地铁等，住户只能驾车出行或步行，而周边生活配套有待完善。该小区主要为100平方米或以上的三房，二手均价为2万~2.3万元/m2，总价较高，市场需求亦相对较少。满堂红陈金梅表示，粤海丽江花园在尚东美御旁边，距地铁猎德站较远，距黄埔大道以北的天河东生活圈也有一段距离。粤海丽江花园中A5栋为毛坯交楼，很难出租。该盘部分单位已出证，市场价约在2.5万元/m2，业主期望较高，不等钱用的业主开价3万元/m2，急售的则要价2.8万元/m2，与买家承接力相距较远。
经纪有话说珠江新城业主都“有米”，不需要“以租代供”，故此不放售不出租不入住的“三无”单位非常普遍。
一栋栋楼摆在那里，阳台没晾衣，水电无转数，眼见都心疼，尤其是那些眼巴巴盼望着“有瓦遮头”的上车族。征税，征税，似乎成了解决房屋空置的不二法则。然而，征税就可解决房屋空置的问题了吗？找出房屋空置的根本原因，才可根治房屋空置的问题。
房屋空置原因有很多，有的是已出售，有的还卖不出去。已出售的房屋没人住，视其“丢空”时间长短可断定是否属于空置。而未出售的房屋空置时间过长，有可能与发展商楼盘开发定位有关，也可能是市场供应过剩造成滞销。
在商品社会，有人愿买有人愿卖，一手交钱一手交货，货银两讫，各不相干。不过房屋是特殊商品，占据不可再生的土地资源，故此房屋空置所带来的社会责任也有别于其他消费品。话又说回来，中国投资渠道狭窄，不是股市就是楼市，股市长期低迷、股息分红偏低，就算是投资农产品，也会被“姜你军”、“豆你玩”，算来算去还是房屋投资较稳妥。在国家三番五次进行楼市调控，从金融政策和税收政策或明或暗对投资行为进行制约后，投资者依然“顶风入市”，在本人看来，不是游资太浩荡，实在是前景太诱人，市场需求太旺盛。一茬一茬的大学毕业生进入大城市就业，政府的保障房与限价房供应远远跟不上需求，空置的房屋最终都会有人买，就看投资者愿卖什么价钱而已。
挣钱—买房—再买房，是绝大部分中国人的愿景。等一天中国人的愿景改变了，或许房屋空置的问题就不存在了。
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