玺园商业中心解析：人和不如地利 地利不如天时

天时不如地利，地利不如人和，这句话对于中国人来说，可以称得上是耳熟能详了，出自中国古代战国时期著名的思想家、教育家、政治家孟子的《孟子•公孙丑下》。其中天时是指“有利于作战的天气和时令”，地利是指“有利于作战的地理条件”，而人和则指“人心所向、内部团结”。
对于这句话是否正确，我想就是国语辩论赛上的最佳辩手之间也能够扯上多个回合，而不分胜负。如果把天时、地利以及人和作为事物良性发展的三个条件的话，那我们也很难说清楚哪个条件是最具影响力的。而事物的发展就像玩笑一样，往往是在一定阶段内，相对某一个体而言，要么向左，要么就向右；要么天时、地利、人和俱全，则万事大吉，反之则举步维艰；在现代商业和经济发展领域中，企业之间的充分竞争以及社会资源的多样化配置使得发展结果迥异，必然导致一部分企业占尽了天时、地利、人和，而在某种程度上，这些企业真是让人“羡慕、嫉妒、恨”。
日前，笔者拜会了一家从事商业地产开发的企业老板，这位老板给人的第一印象就是“文化人”，典型的现代儒商。在将近两个小时的谈话中，无处不谈到文化对于历史发展的作用，中国古代文化对于现代商业文明的影响等等。而正是基于这位老板对于文化的热爱和深耕，才使得他具有敏锐的、前瞻性的视角来带领他们的团队赋予了开发项目一个精准、独特的定位。
这个商业地产的开发团队经过仔细的调研发现，随着中国经济的高速发展，现代消费的需求差异日益明显，以高端人群为目标的特色、高端服务产业日益兴盛，针对这种“有钱有闲”的社会新阶层所提供的服务被称作“高端休闲服务业”而这种高端休闲的需求已不仅仅是高端消费品的需求，还包括高端休闲会所、高端餐饮、高端养生保健、特色和高端艺术品鉴赏收藏等等。所谓高端、特色的休闲服务，我们不必列举出某些品牌来，因为即便说出来，这些名字也不象麦当劳、IBM、全聚德等等让所有人都知道，这种高端、特色的休闲服务是无需被大众都认同的，其目标客群的拓展也基本都采用“圈层、认同”的模式。而这个商业地产的团队，给自己项目的定位就是为这种高端休闲服务业打造经营场所。
发现这个商机，是在老板带领下的综合团队力量使然，可以套用古语来表述为“人心所向、内部团结”，也即人和，羡慕吧？但是这还不够，作为不动产运营而言，地段论是毋庸置疑的，好的地段是成功的基础，尤其是好到让你“嫉妒”的位置。
前述的商业地产项目正是位于皇家园林颐和园北宫门外，背靠中央党校，凭栏坐看万寿山的玺园商业中心。商业项目的运营，运的是“产品和服务”，营的是“人气和氛围”，有什么样的人群基础，就能够造就什么样的商业模式。微观上看，玺园商业中心背靠中央党校，与国防大学隔河相望，一文一武，可谓尊贵至极，而颐和园与两校相连，再次借助两校来提高区域文化氛围，从而为商业定位、提气，“事实上，很多商家也正是看好这个位置的文化氛围而前来考察的”玺园商业中心营销总监臧寅这样表示。同时，颐和园周边近500万平方米别墅群，近700万高档住宅将玺园商业中心环绕其中；国际连锁超五星酒店，绝少闲置，这些物业中的高端消费群体为商业定位提供了最好的人气保障。中观上看，玺园商业中心所处的海淀区凭借自身名校聚集，科研力量雄厚的优势，成功创建了闻名世界的中关村科技园区，而在现代经济发展的组成部分中，科技、信息产业是世界各国依赖的新的增长点和突破口，海淀区现代信息业、科技业造就了多少知识新贵，只要每天留心观察身边的豪车是不是又多了、看看海淀区的房价水平相对北京整体来说的地位、注意哪个哥们儿所在的IT企业又上市了，你就能够领会到。
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玺园商业中心在这样的地段来打造高端休闲商业场所，岂不又占尽地利？从商业战争的角度来讲，岂不是“有利于作战的地理条件”？


玺园商业中心立面图
有了人和、地利，这已经很让人羡慕了、嫉妒了，如果再有了天时，你真的就要“恨”了。所谓天时，古语解释为“有利于作战的天气和时令”，用现代商战的思维转换一下，则是事物发展的最佳“历史阶段、时局”等系统因素。玺园商业中心打造高端休闲服务业经营场所的天时，就是在中国经济高速发展、社会崇尚高度自由的今天，很难想象这种经营定位在“改革开放前”被提出是一个什么样的后果。对于玺园而言，历史阶段是什么？是中国的富豪人数在暴增，数据显示，如果用某一绝对指标来衡量，中国富豪的人数居世界第二，仅次于美国，富豪的存在是高端休闲业发展的基石，也是玺园商业中心定位可行的前提。对于玺园来说，时局是什么？是社会崇尚个性化、崇尚英雄、偶像频出的年代，是富豪、新贵阶层的存在被认可，是企业家高额回报逐渐被社会所接受，是各色的非生活必需品类奢侈消费不再被称为“资本主义尾巴”和“腐化堕落”。对于高端休闲服务业而言，其发展所需要的“消费基础”和“消费环境”正值迅猛、良性的发展阶段，而玺园在这个大背景下，岂能不占尽天时，岂能不被“恨”？
如果作为MBA商战研讨而言，可以研究一下天时、地利、人和对于企业生存发展的影响大小，究竟哪一个更重要？而对于玺园商业中心的个案而言，她的“人和”虽好，但“地利”锦上添花；她的“地利”虽好，但却不如“天时”更加给力。
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