房地产短期内政策加码可能性较小 估值优势明显

11月全国房地产市场运行情况点评：
预警模型显示：短期内政策加码可能性较小
事项：
12月10日，统计局公布2010年1-11月房地产运行数据
评论：
投资、新开工高增速，土地市场高成交，供不应求局面未来有望缓解 1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，增速与上月持平，单月完成投资额4628亿元，同比增速36.7%，单月同比增速4个月以来首次回落，但回落幅度仅为0.3个百分点，与历史相比，增速仍处高位；1-11月，房屋新开工面积14.51亿平方米，同比增长48.7%，增速较上月回落13.2个百分点，单月新开工面积1.34亿平方米，同比回落17.3%，通过历史数据对比我们发现，11月份新开工累计以及单月同比增速快速回落，主要因同比基数大幅提高所致（去年同期单月新开工面积同比增速高达194.5%），单月开工水平较10月实现环比8.1%的增长。 1-11月，全国房地产开发企业完成土地购臵面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购臵费8931亿元，增长77.9%，两项指标增速均处于5年以来的历史高位（土地购臵面积过去5年平均同比增速为-3%）。
我们认为政府“增加供应”的调控政策，效果正在逐步显现，房地产投资、新开工维持较高增速，土地市场维持高成交是未来商品房供应增加的重要前提，预计2011年楼市供不应求状况有望缓解。 销量增长，房价平稳，同比增速持续回落 1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点，11月当月，??国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，环比增长9.0%。根据我们对重点城市楼市运行的跟踪情况显示，京、深、杭等8个城市11月份新批售上市的住宅面积环比10月增长26%，因此我们认为，供应增加是销量得以增长的最主要原因。而进入12月之后，北京、上海、深圳等地供应仍在增加：截至12月8日，北京就有20个项目相继取得预售证，接近11月全月开盘量25个；据搜房网数据统计，预计深圳新老楼盘入市数量将达28个。由此我们推断12月份的市场供应或将高于11月，同时市场逐渐适应调控、新盘多以优惠面市等因素的作用下，12月新推楼盘的去化水平将不会有太大的波动，因此我们认为12月销量继续实现增长将是大概率事件，全年全国销量有望实现同比增长。 11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅持续回落，比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%，低于CPI增长水平。新政调控效果已在不同类型城市中显现，9月之后，各类城市新房、二手房均价同比增速均逐渐放缓。
国信地产政策预警模型显示：短期内政策加码可能性较小 行业资金面继续趋紧，1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%，增速较上月放缓0.8个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、其他资金、以及个人按揭贷款同比增长幅度分别下滑1.3、1.1、0.6和2个百分点。 11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.20，比10月份回落0.37点，其中，资金来源分类指数为104.74，比10月份回落1.77点，比去年同期回落4.78点。 我们根据统计局公布的房地产运行数据编制了“国信地产政策预警指数”。在过去6年内，当指数到达100以上时，行业面临政策调控风险，而三次空前严厉的调控——“927”房贷新政、国四条、新国十条均发生在指数接近或超过150的时候。
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自“929楼市二次调控”之后，预警指数迅速下滑，政策调控效果初显。虽然11月预警指数出现反弹，由10月的85.84上升至11月的90.83，但仍低于100，因此，短期政策继续加码的可能性较小。而从11月份预警指数的反弹也可看出，政策调控效果仍需巩固，若盲目的松动政策，可能导致楼市再度过热。 建议左侧建仓11年动态PE10倍以下的优质品种。 综上所述，调控效果已经初步显现，短期政策继续加码的可能性较小。板块经过前期调整，部分业绩增长确定的地产股11年动态PE已跌破10倍，估值优势明显，因此我们建议左侧建仓、布局反弹，逢低买入11年动态PE10倍以下且土地储备优质丰厚、周转快、管理水平优秀的公司，或买入地产+X（资源品或新能源概念）的品种。推荐保招万金、中天城投、福星股份、北京城建、首开股份、华发股份等。
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