直面宋卫平 绿城的赚钱心得

12月10日下午，绿城中国召开2010年投资者恳谈会，久未露面的宋卫平再次出现在公众面前。
在长达一个小时的恳谈会里，以往常常语出惊人的宋卫平也并没有过多的保留，面对众多的媒体，一样地“掏心掏肺”、直率敢言，并多次获得与会者的掌声。
不考第二
670亿，这是绿城今年的全年销售目标。然而截止11月30日，绿城仅仅实现销售468亿，要在一个月内完成200亿元的销售，对绿城而言，已是不可能的任务。
在这背后，不愿降价或许是绿城销售额无法实现突破的原因。绿城中国常务副董事长寿柏年会后透露，如果绿城愿意降价促销，完成670亿元的销售额没有问题。
甚至在11月中旬，绿城更是一度逆市上调绿城·北京诚园项目售价。
“我不满意。”曾放话要追赶万科的宋卫平，面对这样的销售业绩，坦率地表达了自己的不满。
面对大家对绿城追赶万科的疑问，宋卫平给出的解释是：“我从小学开始，就没考过第二！”
但绿城的现状多少让宋卫平有点无奈，宋卫平给2011年绿城的销售目标是500亿以上。至于赶超万科一事，“暂时放一放吧。”
宋卫平坦承，与目前销售金额排前列的房企相比，绿城确实在投入运营的资金上不是同一个数量级，“差得太远了”。
“只有我们一家是社会投资者，其他全是有较好的国资背景，或者像万科这样从资本市场里面圈了很多亿，比我们多做80倍。靠房产公司的积累是无法发展的。”
但宋卫平还是希望明年的销售水平能达到今年销售目标的规模。据了解，绿城明年全国的上市房源可销售额就达1000多亿。宋卫平表示，希望去化率可以达到60~70%。
不过直率的宋卫平还是对自己的产品颇具信心，“全国比我们房子做得好的最多有一家半家。”半家，指的是星河湾[最新消息价格户型点评]；一家，指的是龙湖[简介最新动态]。
一文钱难倒绿城
高负债率一直是绿城的代名词。但宋卫平对此并不苟同，“我现在手上有100个亿，我买了100个地，放了五年，这个地已经值300个亿了，那资产表表示我负债100亿，这合理吗？傻瓜才觉得合理。”
尽管如此，缺钱，一直是绿城的致命伤。“一文钱也难倒英雄汉”，在短缺的资金面前，宋卫平也只能摇头，“没办法，真的没办法。”
长期以来，绿城一直企图用极少的资金撬动更多的项目。但绿城最大的困惑，就是永远不够钱拿地。
按宋卫平的说法，现在的绿城就是靠100亿元的自有资金加上合作方的100亿，去支撑500亿的销售收入，维系近3800万平方米的土地储备。
虽然一直在公司自诩是“最保守的人”，但在老部属的眼中，宋卫平在拿地方面还是较为激进，“有时候就是控制不了。”
“真的会做得比较辛苦。”宋卫平表示：“有时候回头看，我们就靠那么一点钱把这个企业做到这样一个规模，也不知道怎么做起来的。无意中看到好地就千方百计去买，我当时做得非常辛苦，后来要更辛苦。”
与此同时，今年政府对金融行业的把控力度日趋加大，房企的融资通道不断收窄，融资的困难也越来越大。
企业终归还是要生存，如何在资金紧张的情况下谋求更长远的发展，成为摆在宋卫平面前的一道难题。所幸之是，宋卫平找到代建这一突破口。
长工的赚钱心得
今年9月，绿城成立房产建设管理有限公司，正式宣布走上代建之路，这一模式将成为绿城未来发展的重心。
据了解，自成立到现在，短短三个月绿城商业代建签约项目已达21个，总建筑面积337万平方米。
宋卫平对代建公司有这样一个期许：每年大概代建50个项目，当然希望能做到100个，这样该公司在五年内的销量就可达到上千亿，或成为绿城销量最大的一个公司。
回复该发言

他预计，四年内代建的毛收入或达80亿左右。五年以后，绿城中国本身的开发能力和盈利水平能够到30-40个亿左右，而在代建里面能拿到20亿左右。
宋卫平把绿城比作贫下中农，地主家的“长工”。在宋卫平的眼中，代建是最聪明的赚钱方式，而且是一盘“不需要本钱的生意”。
“我如果没有钱的时候呢，我用其它一些小的战略合作伙伴的钱，再用绿城的品牌去圈地，这也是我们探讨的一个想法。如果愿意做的话，会创造出来一个没有钱的模式下的代建模式。”宋卫平表示。
“做这个又难又不难，如果很辛苦的去做就不难，如果困难不去做就很难。”宋卫平笑称，代建业务的难点，就像别人家的小媳妇，或是上门女婿，相处很困难。
宋卫平也指出，代建存在一定的风险，“我是公司品牌的风险，对方的风险则是买地的钱，双方都是有共同的利益诉求才结合一起。”
“我虽然做长工，但理论上这些房子都是我们通盘来运作，应该说它以绿城的标准，不是因为跟他合作就用合作标准，它是大于绿城的标准去做这个项目。”宋卫平表示。
“有时想想，不如以后做长工算了。”宋卫平低头吟语。
依托代建模式的发展，宋卫平表示，千亿目标两年就能达到。
泡沫？让别人说去吧
尽管变相调低了明年的销售目标，但宋卫平对后市依然明显乐观，认为房价在今后的十年，二十年肯定稳步上升。“明年起码涨10%。”
“任何的专家都比不上我这个专家。”宋卫平信心十足。
“我在八年前说，上海的房价到2万元必然到一个拐点，我跟你打赌，现在上海的房价贵的房子快接近20万了。”宋卫平的“赌性”再次显露无疑。
“我在余姚市转了一圈，现在当地的楼价就达到1万元，五年前也就5000块钱而已。浙江省房价过万的县市区已经占到一半以上，这个趋势真的停不下来了。”
到底这里面有没有泡沫？宋卫平把问题抛回给记者：“你去比较一下，你是愿意到这个地方来，还是愿意到其他地方去？如果你想去旅游，杭州跳出来的概率是多少？那些五星酒店相对招待所是不是泡沫啊？他们说是泡沫就让他们去说，言论自由。但是，城市之间当然是不一样的。”
“你说杭州西湖值多少钱？一个城市里，西湖可能是一万亿或是两万亿，你跟它放在一起这时它的房价肯定是高的。杭州的商业和社会安全做得很好，就是房价贵一点，贵一点就贵一点，竟然说是泡沫。”
至于日前闹得沸沸扬扬的房产税，宋卫平直指，高端房没有理由以税收来调节，因为他们买房子的钱都是交付了所得税，“为什么要歧视富人？歧视富人的国家是不会有钱的。”
“商品房里边假如说1万元的房子，5万元的房子，一个就说要交1.5%，一个要5%，这是完全不合理，这样的一个政策会让中国重新后退到平均主义的国家里面去。”
“中国的赋税还不够重啊？可能是世界上最重的赋税国家之一了。”宋卫平表示。
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