广州越秀学位房 “反季节回暖”

老城区的学位房销售情况一向表现理想，虽然新政给各类买家带来了不同程度的限制，但也难阻刚需买家的置业步伐。行家指出，特别是兼具首置婚房与学位配给双重刚性需求的买家，在本次限购限贷政策的制约下，更渴望买两房或三房户型单位，实现置业的“一步到位”。随着此类买家的数量增加，老城区三房单位迅速升温，学位房也出现反季节的量价回暖。


朝天路、中山六板块：要了解楼盘是否有优质学位
周边学校：朝天路小学、东风西小学、西关实验小学。
参考价：20年楼龄楼梯楼：13000~15000元/m2。
行家提点：“小心没学位”，慎选新建电梯楼。
合富置业中山六分行主管谭焱坦言，按往年惯例，越近年底，学位房的睇楼客量减少，成交量也随之下降。“不过在此时入货的买家会发现，不少业主的放盘态度不似3月、4月份强硬。小部分业主对放盘价留有下浮空间。”他指出，现在市面上求学位房的客户以本地刚需客为主力。越靠近过年，外地买家就越倾向放缓置业计划，“果不其然，外地客明显少了许多”。
德诚行百灵路分行经纪陈婷婷告诉记者，该板块楼盘楼龄已比较大，并且以旧楼居多，间隔采光等一般。“而在该地段的电梯楼虽较为新净，但楼龄与其他区域相比依然偏大。户型、间隔等硬性已抑制了一部分客户的购房冲动，但由于学位十分吸引，依然有不少刚需者积极入手。”
谭焱提醒，家长们在选购学位房时，一定要问清楚该地段楼盘是否能享有优质学位。“这类名校都会在每年的3月份公布其招生路段，年底购学位房的买家通常是参考去年的招生简章。”他指出，由于部分近年涉足朝天路和中山六路的发展商并未对楼盘周边名校进行“教育资助”，这部分新起电梯楼的业主想要拥有名校资源，很难。除去价格成本，这也是该路段电梯楼学位房盘源少的主要原因。“前几年常有名校因招生名额未满而调整招生计划，扩大招生路段。但随着学位配给趋于稳定，这种调整已经很少见了。”
东风东板块：房屋性价比确实不高
周边学校：东风东路小学、育才小学、铁一小。
参考价：15年楼龄楼梯楼：15000~20000元/m2，电梯楼：18000~28000元/m2。
行家提点：高房价换来低租金，租赁市场疲软。
合富置业锦城分行主管陈丽明表示，东风东板块的买家都是冲着学位房来的。“这部分买家多为二次置业，限购限贷政策出台后，对这部分买家的打击很大。受资金及购房资格限制的买家不在少数，纵然他们的刚性购房需求很强烈，但由于申请贷款的门槛提高，因中途退场的买家从10月中旬起明显增多。”目前该板块二手楼价较高，因政策调整而从过渡型置业转向“一步到位”的买家极少。
陈丽明指出，限购政策打压了大部分业主放盘积极性，“业主惜售情绪加重，原本打算换房的业主也放缓脚步”。与不断攀升的高额房价相比，该地段租金回报率却未见起色。“虽然拥有老城区完善生活配置，但房屋性价比确实不高。这里二手楼价因学位而高不可攀，但租金价格却一直很平稳。”


农林下路板块：“入门价”太高已透支了升值空间
周边学校：农林下路小学、署前路小学、培正小学、黄花小学。
参考价：20年楼梯楼：15000~17000元/m2，电梯楼：20000~25000元/m2。
行家提点：高门槛预支升值空间，投资客隐身。
回复该发言

据合富置业农林下路分行主管陈铁祺介绍，农林下路板块业主心态比较强硬，受新政影响放盘更谨慎。业主惜售情绪加重，买家出手周期缩短。部分买家担心限购政策持续，抢跑“一步到位”购房。“不少之前一直关注小面积单位的买家最近放风称，对大面积单位也十分感兴趣。”目前热销房源仍以楼梯楼房改房两房单位为主，虽然这部分旧楼的物业管理比不上小区楼盘，但相较于货源稀缺、总价高企的电梯楼，农林下路带有优质学位的老房子销路一直紧俏。
“因为处于老城区，这一片的楼价已经十分高企，加上有学位因素拉动，价值就更加高。在具备同等学位房条件的前提下，两房单位成为不少刚需客的首选。”德诚行东华西分行主管陈宝坦言，分行80%的销售量来自学位房，除刚需客外，新政之下仍有不少“舍不得离场”的投资客。陈铁祺对此则持另一种观点，他认为，由于该路段学位房“入门价”高，早已透支了升值空间，“若要坐等升值，怕是要做好持久战的准备，毕竟近年该地段的楼价虽随大势上涨，但整体升值幅度不大，比不上城市规划对新城区楼价的拉动。”
淘金、环市东板块：多数买家将改善居住与学位需求同步进行
周边学校：华侨小学、中星小学、小北路小学、环市路小学、黄花小学、先烈中路小学。
参考楼价：15年楼龄楼梯楼：13000~15000元/㎡。
行家提点：预留时间办入学手续。
据德诚行御龙分行主管朱先生介绍，“近期卖出一个带学位的三房单位，买家在海珠区有一处房产。买家相中先烈中路一间20年楼龄的88平方米楼梯楼，单价约1.3万元/m2，总价114万元。买家按揭购房，希望将来小孩读完书后，将该房再次卖出。”
“限购令不少原计划购置‘迷你’或小两房学位房的买家，转投大两房单位。”合富置业淘金分行主管陈铁军表示，虽然三房单位总价不低，但将改善型置业与学位房置业需求“扭成一股”“同步进行”的买家不在少数。并不是这些买家资金突然变得宽裕了，而是意识到限制自己购房的不单是资金，更可怕的是购房限额。据他透露，个别在新政前夕办理入户的小户型买家，在新政出台后倍感失落。
对于年底学位房的“淡季”，陈铁军则有另一番解读，“其实学位房并没有真正的淡季，年底来分行询问学位房的家长还是挺多的。”
他认为，现在选择入手学位房，一是容易找到心仪的楼盘，二是趁业主“好说话”时调整议价空间，三是为孩子明年的入学手续预留准备时间。“学校通常是在4月份左右开始接受入读报名，年底各大银行的按揭审批需要较长时间，加之办理入户也需要好几个工作日，12月置业学位房，时间刚刚好。”
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