图片人物：陈之泉
陈之泉，笔名昱木、春水。1937年12月出生于山西省闻喜县。高级工程师、国家首批房地产估价师、英国牛津布鲁克斯大学荣誉博士、中山大学兼职教授。曾任广东省建委主任，广东省人大常委及城建环资委主任委员。陈之泉于1991年组建并兼任广东省房地产业协会会长，2003年退休后，继续担任终身荣誉会长。
1986年，时任广东省建委主任的陈之泉牵头制定了新中国第一部房地产行业管理法规《广东省城市建设综合开发公司管理条例》，这在当时突破了城镇土地国有制，不得买卖、不得转让的规定，全国房地产行业在广东萌芽，并得到快速的发展，而广东房地产业也因此始终走在全国前面。
而今已是73岁高龄的他依然精神矍铄，在广东省房地产业协会的办公室里，南都记者独家专访了这位房地产行业的开山鼻祖，他对当下的高房价给予了言辞激烈的抨击。探讨了时下地产的热门话题。房地产行业应该怎样调控？房地产行业发展未来方向是什么？时下流行的绿色建筑、低碳建筑将给房地产行业带来怎样的变化？伴随着高房价而出现小产权房能否成为解决低收入居民住房问题的渠道？本文为该专访的上篇，下篇亦将于近期在本版推出。
去年我到深圳做一些考察，我发现一些个别小区空置率很高，尤其是高档建筑的住宅小区。其中一个小区住房率只有10%，对面一个小区30%多一些。也就是说第一个小区空置率90%，第二个小区空置率70%。
谈高房价的主要原因
“价格高一个主要原因在于地价高。一定要淡化"以地养城"的概念，政府不能再把它作为主要收入来做。”
南方都市报(下简称南都)：您怎么看待当前的房价？
原广东省建委主任、广东省房地产业协会终身荣誉会长陈之泉(下简称陈之泉)：这两天看报纸上登的消息，某某部门发表了意见。正常一户人家一般的收入在广州地区一年四季不吃不喝要八年半才能买房子。昨天我和家里人一起计算了一下，八年半也买不起房子。房价现在比较高，真正的普通老百姓、一般收入的家庭想要买房是很难的，必须政府来搞经适房。所以一定要把商品房和政府的责任分开，政府的责任是要解决困难家庭，一般低收入家庭的住房问题。
南都：在您看来，高房价的根本原因是什么？
陈之泉：价格高的原因我觉得是几个方面的，其中一个主要原因在于地价高。地价为什么会这么高呢？这与土地市场的形成、概念、理念都有关系。
上世纪80年代开始搞市场经济以后，中国人还没有这个概念，政府也没有这个概念，不知道用地带发展城市，只知道从税收财政里边拿款建城市。我当时主管城市建设这块，提出了房地产发展的思路：以规划为龙头、以开发为手段、以土地有偿使用为前提、以基础设施配套为载体，努力做到以地建城、以地养城、发展经济。当初用这个概念是很好的，现在看起来很多市政府仍然是用这个概念。
现在要淡化以地养城的概念，土地还是要有偿使用，但一定要淡化这个概念，政府不能再把它作为主要收入来做。
高房价另一个原因就是房地产企业的一些不正当操作方法。开发商的心态想赚钱，追求利润最大化。尤其是前几年一些大的开发商，联合开会互相对房价进行控制，形成垄断市场。现在房子卖得少了，交易的数量少了，但房价仍然低不了多少，降不下来。尽管现在是变相地降，而不是价格降，我给你一些补贴，赠个什么家电家私，这恐怕都是企业之间的一些垄断想法。
南都：同样是以地养城，为什么现在就要淡化呢？
陈之泉：那个时候提出以地养城，土地进入市场，土地要有偿使用，是个全新的理念。
回复该发言
陈之泉：高地价托起高房价“以地养城”的概念该淡化了
2 回复：陈之泉：高地价托起高房价“以地养城”的概念该淡化了
lezhixianxl2010-12-14 21:24:22 发表
现在为什么要淡化？这和我们国家体制管理有关系。税收管理体制，国税和地税分税。国税占一半以上，地税不到一半。而很多地方财政用钱，城市建设、人员开支、各种公用设施建设都是靠这个，不够用。不够用怎么办？政府从土地上来，以地养城。所以地价高我拿钱多，房价高拿税多。市政府的心态和省政府的心态不一样。市政府的心态，我喜欢房价高，所以使地价越来越高。在2000年以前，一个平方米楼面地价超过1000元的很少，现在已经上万了。地方政府的收入来源变得畸形。
谈房地产调控
“各地政府尤其是市政府应该弄清楚家底，现有房子多少，现有家庭多少户，平均每户人家住房是多少。”
南都：您认为现在的房地产行业存在哪些问题？
陈之泉：我是广东省，也是全国第一个自己起草房地产法规的，那个时候明确规定，城镇土地国有制，不得买卖、不得转让。不过中央提倡“摸着石头过河”，广东是改革的前沿阵地，可以突破一些规章。当时突破了规章，是广东第一个，也是全国的第一个。广东省房地产之所以发展快，始终走在全国前面，这是很重要的一个原因。
有了这个，当时极大地鼓舞了一大批人创立开发企业。三五年之内，广东省出现了5000多家企业，那个时候也够乱的，但没有乱就没有治，没有乱就发现不了问题，就治不好。乱了之后发现问题，再制定规定再管理。
昨天有报道说，房企利润率在55%，已经很高了，你看哪个行业有这么高的利润。我问了一些企业，加上我自己是搞建筑的，心中有一些数。究竟一平米花多少钱，广州来讲一平米一般的房子2000块钱足够了。再加上装修，装修再用一千多两千，成本也就是几千块钱，房价搞到一万多，当然还有其他的价格，建设的过程中，建筑成本价也就是2000多块钱，装修价三四千块钱，加上地价，加上生产的各种东西，包括政府的这种税那种税，它的价格不高也不行。
去年我到深圳做一些考察，我发现一些个别小区空置率很高，尤其是高档建筑的住宅小区。其中一个小区住房率只有10%，对面一个小区30%多一些。也就是说第一个小区空置率90%，第二个小区空置率70%。卖都卖出去了，但没有人住。说明这些房子是投资房，度假房，一年来不了一两次，都空置在那儿。
这些房子都是已经卖出去了的，没有人住。这说明什么问题？说明有泡沫，就是建得太多了。但现在仍然卖得出去，都是有钱人在买。有钱人三套、四套、五套、甚至十套、八套。有一个年轻企业家跟我说，他手上有十几套房子，有一些能租的租出去，租不出去的放在那儿。我觉得这是一个严重的问题，房子不能放开无目的、盲目地发展。
南都：您对当下的房地产调控有什么建议？
陈之泉：要严格控制房地产发展的速度，主要指标应该抓两个。一个是户均用房的数量，应该控制在1.1套左右。有一部分人会有两套，一套出租，这个社会也需要。110%中间，可能有70%、80%都是自己住，有20%、30%是出租，有10%的房子中间流动。有这么一个数字，基本上可以了。所以说，各地政府尤其是市政府应该弄清楚家底，现有房子多少，现有家庭多少户，平均每户人家住房是多少。假如已经有了多套房子的，那就应该严格控制，不能多建，多建的话资源浪费、土地浪费、空间浪费。就广东省来讲，建筑密度很大，建一个房子拆掉可惜，不拆掉又产生纠纷，占用土地、交通拥挤。
回复该发言
谈房地产调控
“各地政府尤其是市政府应该弄清楚家底，现有房子多少，现有家庭多少户，平均每户人家住房是多少。”
南都：您认为现在的房地产行业存在哪些问题？
陈之泉：我是广东省，也是全国第一个自己起草房地产法规的，那个时候明确规定，城镇土地国有制，不得买卖、不得转让。不过中央提倡“摸着石头过河”，广东是改革的前沿阵地，可以突破一些规章。当时突破了规章，是广东第一个，也是全国的第一个。广东省房地产之所以发展快，始终走在全国前面，这是很重要的一个原因。
有了这个，当时极大地鼓舞了一大批人创立开发企业。三五年之内，广东省出现了5000多家企业，那个时候也够乱的，但没有乱就没有治，没有乱就发现不了问题，就治不好。乱了之后发现问题，再制定规定再管理。
昨天有报道说，房企利润率在55%，已经很高了，你看哪个行业有这么高的利润。我问了一些企业，加上我自己是搞建筑的，心中有一些数。究竟一平米花多少钱，广州来讲一平米一般的房子2000块钱足够了。再加上装修，装修再用一千多两千，成本也就是几千块钱，房价搞到一万多，当然还有其他的价格，建设的过程中，建筑成本价也就是2000多块钱，装修价三四千块钱，加上地价，加上生产的各种东西，包括政府的这种税那种税，它的价格不高也不行。
去年我到深圳做一些考察，我发现一些个别小区空置率很高，尤其是高档建筑的住宅小区。其中一个小区住房率只有10%，对面一个小区30%多一些。也就是说第一个小区空置率90%，第二个小区空置率70%。卖都卖出去了，但没有人住。说明这些房子是投资房，度假房，一年来不了一两次，都空置在那儿。
这些房子都是已经卖出去了的，没有人住。这说明什么问题？说明有泡沫，就是建得太多了。但现在仍然卖得出去，都是有钱人在买。有钱人三套、四套、五套、甚至十套、八套。有一个年轻企业家跟我说，他手上有十几套房子，有一些能租的租出去，租不出去的放在那儿。我觉得这是一个严重的问题，房子不能放开无目的、盲目地发展。
南都：您对当下的房地产调控有什么建议？
陈之泉：要严格控制房地产发展的速度，主要指标应该抓两个。一个是户均用房的数量，应该控制在1.1套左右。有一部分人会有两套，一套出租，这个社会也需要。110%中间，可能有70%、80%都是自己住，有20%、30%是出租，有10%的房子中间流动。有这么一个数字，基本上可以了。所以说，各地政府尤其是市政府应该弄清楚家底，现有房子多少，现有家庭多少户，平均每户人家住房是多少。假如已经有了多套房子的，那就应该严格控制，不能多建，多建的话资源浪费、土地浪费、空间浪费。就广东省来讲，建筑密度很大，建一个房子拆掉可惜，不拆掉又产生纠纷，占用土地、交通拥挤。
回复该发言
3 回复：陈之泉：高地价托起高房价“以地养城”的概念该淡化了
lezhixianxl2010-12-14 21:24:22 发表
再一个是人均住房面积。一户人家现在平均三个人，一百多平方米就够了。但现在有钱人住的绝对不止110多平米。包括粤北粤西粤东都是住一百几十平方米。房子面积大，并不与经济发展成正比。不是因为房子住得越好越大，经济发展越快。我们可以和日本、香港相比，1979年的时候日本的三大城市圈内户均住房面积是68 .33平方米。日本那个时候比我们的发展快多了，即使到了上世纪90年代、到了现在，我估计日本也不会超过多少，户均住房面积八九十平方米也就了不起了。香港也是这样，香港看到中国人家庭这么宽，真是不得了。香港要住一百多平方米的是非常有钱的人。
平均每家有一套房子就可以了，不见得需要若干套、甚至十来套。有十几套的都是炒房的。如果政府从宏观上不管这些事情，盲目发展，一旦发现问题，房子多了，已经是正月十五贴门神 晚了。
图片人物：陈之泉 陈之泉，笔名昱木、春水。
1986年，时任广东省建委主任的陈之泉牵头制定了新中国第一部房地产行业管理法规《广东省城市建设综合开发公司管理条例》，这在当时突破了城镇土地国有制，不得买卖、不得转让的规定，全国房地产行业在广东萌芽，并得到快速的发展，而广东房地产业也因此始终走在全国前面。
而今已是73岁高龄的他依然精神矍铄，在广东省房地产业协会的办公室里，南都记者独家专访了这位房地产行业的开山鼻祖，他对当下的高房价给予了言辞激烈的抨击。
去年我到深圳做一些考察，我发现一些个别小区空置率很高，尤其是高档建筑的住宅小区。
谈高房价的主要原因“价格高一个主要原因在于地价高。
南方都市报(下简称南都)：您怎么看待当前的房价？原广东省建委主任、广东省房地产业协会终身荣誉会长陈之泉(下简称陈之泉)：这两天看报纸上登的消息，某某部门发表了意见。
南都：在您看来，高房价的根本原因是什么？陈之泉：价格高的原因我觉得是几个方面的，其中一个主要原因在于地价高。
上世纪80年代开始搞市场经济以后，中国人还没有这个概念，政府也没有这个概念，不知道用地带发展城市，只知道从税收财政里边拿款建城市。
现在要淡化以地养城的概念，土地还是要有偿使用，但一定要淡化这个概念，政府不能再把它作为主要收入来做。
高房价另一个原因就是房地产企业的一些不正当操作方法。
南都：同样是以地养城，为什么现在就要淡化呢？陈之泉：那个时候提出以地养城，土地进入市场，土地要有偿使用，是个全新的理念。
现在为什么要淡化？这和我们国家体制管理有关系。
谈房地产调控“各地政府尤其是市政府应该弄清楚家底，现有房子多少，现有家庭多少户，平均每户人家住房是多少。
南都：您认为现在的房地产行业存在哪些问题？陈之泉：我是广东省，也是全国第一个自己起草房地产法规的，那个时候明确规定，城镇土地国有制，不得买卖、不得转让。
有了这个，当时极大地鼓舞了一大批人创立开发企业。
昨天有报道说，房企利润率在55%，已经很高了，你看哪个行业有这么高的利润。
去年我到深圳做一些考察，我发现一些个别小区空置率很高，尤其是高档建筑的住宅小区。
这些房子都是已经卖出去了的，没有人住。
南都：您对当下的房地产调控有什么建议？陈之泉：要严格控制房地产发展的速度，主要指标应该抓两个。
再一个是人均住房面积。
平均每家有一套房子就可以了，不见得需要若干套、甚至十来套。
回复该发言
平均每家有一套房子就可以了，不见得需要若干套、甚至十来套。有十几套的都是炒房的。如果政府从宏观上不管这些事情，盲目发展，一旦发现问题，房子多了，已经是正月十五贴门神 晚了。
图片人物：陈之泉 陈之泉，笔名昱木、春水。
1986年，时任广东省建委主任的陈之泉牵头制定了新中国第一部房地产行业管理法规《广东省城市建设综合开发公司管理条例》，这在当时突破了城镇土地国有制，不得买卖、不得转让的规定，全国房地产行业在广东萌芽，并得到快速的发展，而广东房地产业也因此始终走在全国前面。
而今已是73岁高龄的他依然精神矍铄，在广东省房地产业协会的办公室里，南都记者独家专访了这位房地产行业的开山鼻祖，他对当下的高房价给予了言辞激烈的抨击。
去年我到深圳做一些考察，我发现一些个别小区空置率很高，尤其是高档建筑的住宅小区。
谈高房价的主要原因“价格高一个主要原因在于地价高。
南方都市报(下简称南都)：您怎么看待当前的房价？原广东省建委主任、广东省房地产业协会终身荣誉会长陈之泉(下简称陈之泉)：这两天看报纸上登的消息，某某部门发表了意见。
南都：在您看来，高房价的根本原因是什么？陈之泉：价格高的原因我觉得是几个方面的，其中一个主要原因在于地价高。
上世纪80年代开始搞市场经济以后，中国人还没有这个概念，政府也没有这个概念，不知道用地带发展城市，只知道从税收财政里边拿款建城市。
现在要淡化以地养城的概念，土地还是要有偿使用，但一定要淡化这个概念，政府不能再把它作为主要收入来做。
高房价另一个原因就是房地产企业的一些不正当操作方法。
南都：同样是以地养城，为什么现在就要淡化呢？陈之泉：那个时候提出以地养城，土地进入市场，土地要有偿使用，是个全新的理念。
现在为什么要淡化？这和我们国家体制管理有关系。
谈房地产调控“各地政府尤其是市政府应该弄清楚家底，现有房子多少，现有家庭多少户，平均每户人家住房是多少。
南都：您认为现在的房地产行业存在哪些问题？陈之泉：我是广东省，也是全国第一个自己起草房地产法规的，那个时候明确规定，城镇土地国有制，不得买卖、不得转让。
有了这个，当时极大地鼓舞了一大批人创立开发企业。
昨天有报道说，房企利润率在55%，已经很高了，你看哪个行业有这么高的利润。
去年我到深圳做一些考察，我发现一些个别小区空置率很高，尤其是高档建筑的住宅小区。
这些房子都是已经卖出去了的，没有人住。
南都：您对当下的房地产调控有什么建议？陈之泉：要严格控制房地产发展的速度，主要指标应该抓两个。
再一个是人均住房面积。
平均每家有一套房子就可以了，不见得需要若干套、甚至十来套。
回复该发言
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