杨箕村改造高容积率又引质疑

拆了一半的杨箕村。李琳/摄
从5.13调至6.18
新快报12月15日讯 上周，杨箕村地块公开挂牌定于明年1月18日出让，标志着杨箕村改造即将进入开发阶段。这个2011年土地出让第一拍，却因其设定的6.18超高容积率和竞投出让条件引起一片质疑声。昨日在一论坛中，广东省政府参事王则楚，广东省第十届政协常委孟浩，暨南大学教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚和广州市房协专家委委员黄穗诚等“炮轰”杨箕村改造的容积率过高，不利于城市整体建设；设定的竞投开发商必须有15万平方米商业写字楼面积、要解决杨箕村小学周转办学的方案等出让条件也不合理，有定向出让的嫌疑。
专家建议
1、政府放弃部分利益降低容积率
既然高容积率是政府、村民和开发商三方利益博弈所导致的，专家们建议政府应该放弃这一部分利益，从而降低容积率。王则楚和孟浩都明确表示，政府在容积率问题上要还利于民，主动放弃这一部分土地收益，把容积率降下去不是不可能的事。胡刚也表示，在旧城改造中政府应该是代表公共利益的，但政府一方面考虑社会，一方面考虑土地政策的经济效益，导致了在社会属性方面的降低，所以政府要放弃这一部分的经济效益。
2、旧改土地出让前公示规划数据
旧城改造容积率应该如何定？是不是政府、村委和开发商三方说了算？胡刚建议还应该让社会有发言权。“现在旧城改造土地出让一下子就推出，容积率等都定下来了，社会没有发言权显然不对。”他建议在土地出让前应该公示旧城改造的规划，包括容积率等规划数据，征求社会意见后再出让。
三大质疑
1、6.18容积率过高
据悉，杨箕村是继猎德村、琶洲村和林和村后，广州进行全面改造的城中村，其同样存在城中村改造中容积率过高的问题。今年5月，杨箕村拆迁补偿方案公布时明确整个杨箕村改造容积率为5.63，但根据上周的土地出让公告，杨箕村作为商品房开发的出让地块容积率高达6.18，在四条村中容积率列第二高，仅稍低于林和村的6.21，高于猎德村改造后容积率的5.2和琶洲村改造村留用地容积率的5.5。值得一提的是，早在2009年7月，广州市规划局曾发出《关于送审规划方案的函》，称同意杨箕村旧城改造地块容积率定为7.25。显然，6.18的容积率是经过政府部门降低后达到的“标准”。
广东省政府参事王则楚直斥旧城改造高容积率的出现是旧城改造三大受益方导致的。“一是政府要受益，二是村里要受益，三是发展商开发商品房要挣钱。”而高容积率将给城市带来人流、物流、车流的高度集中，“很多城市病因此没法解决，天河就是这样，这一点是很清楚的。”
胡刚也认为，高容积率是上述三种力量博弈取得平衡的结果，但却损害了整个城市的利益。“高容积率下建了一大堆高楼，会对整个广州的城市环境产生影响，还有对周边居住和工作的市民带来影响。但这些人并没有发言权，整个城市的公共利益并没有发言权。”胡刚担心地说：“现在旧城改造容积率越来越高，如果不加以控制，未来容积率还会更高，这样城中村改造就改造成现代版的城中村了。”
但也有专家表示对旧城改造高容积率的理解。广州房地产专家韩世同表示，如果容积率不够高，开发商没有利润根本不会参与改造。而事实上，目前的高容积率是在抽疏建筑密度中进行的，改造后的城中村环境显然比以前要好得多。
2、周转办学开发商能否协调好
回复该发言

据悉，在土地出让条件中有一个特殊的条件备受业内人士关注。开发商投得地块后，要与杨箕股份合作经济联社签订《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》。协议中包括协调有关部门解决杨箕村小学周转办学的方案。而开发商不在30日内签署这一协议，则会被出让人解除合同。
这一出让条件显然会让打算参与竞投的开发商考虑拿地的风险。因为如果没有事先与村和各政府部门协调好杨箕村小学周转办学的方案，这一协议在拿地30日内是签不下来的。即使具备其他参与竞投的条件，但单是这一条件就会让不少开发商止步。
出让条件中的这一特殊条款也受到专家们质疑。“杨箕村小学周转办学问题应该由政府部门来解决，一个开发商不可能有精力、有能力、有条件去协调政府的有关部门。”孟浩一针见血地指出，“如果开发商能协调政府部门，我想商人最有利的条件就是金钱。但最后由谁来埋单？我相信最后是一定要入学的家长和社会去承担，最终还是羊毛出在羊身上。”
王则楚在杨箕村小学建设问题上也有担心：“我担心以后杨箕村40层高楼里面建个小学。”他表示，省人大在视察时已经发现了不少开发商建校的问题，“要不就迟迟不建学校，要不建的都是麻雀学校”。他表示，政府在旧城改造时就应该处理好学校以及教师问题。
3、开发商资格要求是否量身定做
据悉，出让条件中的开发商资格要求也备受质疑。出让条件中明确，竞投开发商须在杨箕村周边区域（广州市越秀区及珠江新城）拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。
黄穗诚表示，如果是要求开发商有超过15万平方米住宅物业还可以理解，因为杨箕村拆迁的绝大部分是住宅，开发商自有住宅物业作为拆迁安置的物业保障合乎情理。但是要求开发商有超过15万平方米办公物业就不合情理了。“我觉得这次出让里面有一个说不清道不出的违反市场规律的东西。这是否符合出让的公平、公正、公开的原则？”
据了解，按照目前土地出让的竞投条件，大概有保利、富力和城建三家房企符合资格可以参与竞投。但综合所有因素谁能最后拿地呢？韩世同表示，最多只有两家能进场。“符合条件的，保利可以，但是保利已经拿了琶洲村的城中村改造了，不一定会拿杨箕村。而城建擅不擅长跟村民打交道？城建是一个国企，有很多村民的问题不一定能搞得掂。所以我觉得还是富力拿地可能性大。”
村民反应
“箕民”：更盼望早回迁
昨日下午，尽管已经拆迁，不少杨箕村的老村民还是回到杨箕村村口的老年人活动中心，聚在一起聊天、打牌。年近七十的姚伯房子拆迁后，在杨箕村附近租房子住。“哪个开发商来拆迁来盖房子都无所谓，最重要的是能让我们尽快回迁，搬回来。”姚伯表示。
据了解，出让公告明确村民回迁时间是2014年6月前。之前拆迁补偿公告写的回迁时间是三年半内，如今按今年中拆迁的时间来算，回迁时间变成了4年。不少村民因此担心回迁时间会被推迟。也有村民担心杨箕村改造的容积率问题，“今年5月份对外说是5.63，现在又提高到6.18，我们很担心住宅的建设会影响居住，特别是老人上下楼不方便”，村口一位老人家说。
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三旧办：政府在贴钱改造
对于城中村改造容积率过高的问题，三旧办常务副主任丁强曾表示，城中村改造以往采取的是“倒算容积率”的方式，每个改造项目根据拆迁补偿总量计算出改造成本，再根据土地出让市场某个时点的楼面地价倒算出改造地块的容积率。
回复该发言

他表示，倒算容积率是在每个城中村改造项目中自己平衡，容易造成个别项目容积率畸高。目前三旧办审核城中村改造方案时，发现若要实现经济平衡，容积率就偏高，会对该地区造成较大影响，于是决定政府贴钱改造。广州市将建立城中村改造专项资金，对于无法实现经济平衡的城中村也要控制容积率，由其他取得较好土地收益的村填补改造缺口。也就是说，城中村改造不再每个村自己实现经济平衡，而是多个村实现“大平衡”。
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