深圳楼盘开盘即售罄 房价恐将再度上扬

限购令并未带来房价调整，刚需再次恐慌性入市，投资客也有卷土重来迹象。近三周以来，深圳楼市再次掀起火热抢购行情，许多新上市楼盘都取得不错的销售业绩，甚至有楼盘开盘当天即售罄。
推盘、购房高峰叠加
12月10日到12日，深圳罕见的出现8个楼盘同时上市的高峰，包括热门楼盘岸芷汀兰、万科红、四季山水二期、玉湖湾（资料、论坛)以及南山的铭筑和龙岗的大东城（资料、论坛)、东津名座和信义湛宝广场。共推出1859套单位。其中5个楼盘销售都在八成左右，有楼盘甚至售罄。
专家表示，如此多新盘同时推出同时销售不错，只能显示市场购买欲望和购买力很旺盛，如果一直持续，会招致新调控加速到来。
最引人关注的是关外布吉片区项目万科红，该项目原名海轩广场（资料、论坛)，两三个月前为万科收购，随即包装上市销售。万科红开盘价高达2万元/平方米，推出554套，开盘当天现场人山人海，已销售超过500套。而该片区二手房价格只有1.2万元/平方米至1.4万元/平方米。
还有不少关外项目受到刚需族热烈追捧，宝安区的玉湖湾均价18000元/平方米，推出112套，销售近九成；坪山新区的大东城，均价10500元/平方米，以及均价8500元/平方米的东津名座也人气很旺，大东城销售当日售罄，东津名座销售约八成。就连均价高达4万元/平方米的岸芷汀兰也销售了80多套，销售率近72%。
随着限购政策效果逐渐消退，加之新盘入市增多，11月下旬以来深圳楼市骤然升温。世联地产统计显示，11月29日至12月5日，深圳新房共成交860套，成交量环比大涨24.3%。成交量较大的楼盘多为关外的新入市楼盘，11月29日至12月5日周成交量排名前十的楼盘共录得成交量达509套，占全市成交量的58.71%。12月6日至12日，深圳一手房成交758套，成交均价为19210元/平方米，环比涨幅为8.9%。二手房市场一周共成交2153套，成交量也开始明显放大。
中国证券报记者近日走访多家中介也了解到，二手房成交也有明显增幅，环比10月份增加了二至四成。中原地产市场部总监王世界表示，开盘销售率和访客量来看，人们对市场的信心逐步恢复，看房人数持续上升，市场需求仍然强劲。业主的心态也发生了改变，惜售心理逐步消退，放盘量攀至年内高峰。
房价恐将再度上扬
世联地产数据显示，在成交均价方面，上周全市最高为32180元/平方米，最低为15591元/平方米。业内人士认为，持续的火爆成交将可能支持价格的稳步上升，目前限购影响越来越没有力度，随着近期开盘增加，成交量或持续上升。
深圳召开的十二五规划与深圳发展学术沙龙上，专家建议，应对房价进行调控，设立包括房价上涨率的目标，自有住房率目标和保障房目标，同时强化二手房交易税，消除炒房暴利预期，并坚持限购令，或优化限购令。
对于十月份出台的限购令，中原地产市场部总监王世界表示，限购令仍在发挥作用，如果没有限购，市场不仅成交火爆，而且价格也会创出新高。目前楼市重新火爆，很大程度上缘于通胀预期，CPI不断创下新高，通胀加剧的预期催促人们将钱换成不动产，另一方面的原因是人民币升值预期。
王世界认为，10月份深圳楼市成交偏低，11月成交有补涨之势，同时11月的CPI是一个历史高点，如果加息预期再度强烈起来，也会降低人们的入市愿望。
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（来源：南方日报）旺盛的购房需求支撑市场,深圳似乎忘了目前市场还处在最严厉的“限购令”之下。根据深圳规划国土委的成交数据,上周深圳新房成交套数下跌超一成,但仍处于新政后的高位,同时上周六万科红开盘的“抢房盛况”也说明刚性需求的踊跃入市。而在二手房方面,近期出现了一些投资客开始抛售楼盘以降低投资风险的迹象,对于后市,业内人士认为,房价仍将在高位运行。
万科红开盘当日销九成
根据深圳中原对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示,上周深圳新房成交套数为758套,环比下跌11.86%,成交面积6.3万平米,环比下跌7.19%。上周深圳新房成交均价为19210.41元/平方米,环比上涨8.93%。
对于新房成交量的下跌,深圳中原市场部总监王世界分析表示,成交量较上周虽有所回落,但整体来看,仍处于新政后的较高成交位置,上周新推楼盘销售率达到83%,创下新高,反映出市场购房需求大,加之屡创新高的CPI,使得在通货膨胀状态下房地产市场上的消费群都在寻求资产保值,造成买家入市信心增强,新房成交量将继续维持在较高水平。而价格受福田区较高成交量的影响,出现上涨。
市场旺盛的需求还可以从新近开盘的盛况看出,上周六,位于布吉的万科红在大中华喜来登酒店开盘,再次迎来“抢房盛况”,据悉当日到场客户近1000批,推出的554套30-90平米精装户型以近20000元/平米成交均价劲销九成,实现了深圳万科年销售额100亿元的目标,并刷新万科深圳楼市年销售历史纪录。一位当日在开盘现场的市民表示,“好长时间没看到抢房买的场面了,市场好疯狂”。
有投资客开始抛售楼盘
在二手房方面,上周深圳二手房成交2153套,日均成交430.6套。成交面积22.37万平米,日均成交面积4.47万平米。
深圳中原三级市场成交数据系统显示,上周深圳二手房成交均价为16871.36元/平方米,较上上周下跌13.26%。上周龙岗区和南山区有较大的成交量,但成交均价的跌幅很大,分别为12.44%和21.15%,受两大区域成交状况的影响,全市均价出现回落。
王世界表示,目前市场上二手房的购买需求逐步显现,所以成交开始回升,同时中原地铺的访客量持续在高位运行,放盘量虽较上周有所减少,但依然处于较高水平,部分投资客选择此时抛售楼盘,目的是降低投资风险,担心会有更严厉的政策出台。
对于年底深圳市场的走势,王世界表示,“就外部经济环境来看,不断推高的通货膨胀率和人民币升值预期推动着市场的购买力,但另一方面,加息预期及政策累加效应也制约着楼价进一步攀升,预期后市成交价格仍将进一步在高位僵持”。
对话
世联地产数据研究中心总监王海斌:
楼价若还涨,首套首付或提至五成
记者:从历史来看,楼价下跌的因素是什么?而此轮限购政策出台后到现在,深圳楼价还无法下跌是缺乏什么因素?
王海斌:中国的楼市历史并不长。从1998年中国实行住房货币化以来,楼价在2007—2008年有过短暂的下跌。其他时间都在上涨,只是涨幅不同而已。
2007—2008年新房楼价下跌的主要原因,是开发商主动降价,而开发商主动降价的原因,是资金链开始出现紧张,影响到企业的正常运营和未来发展,开发商必须加快销售,回笼资金。
而目前,楼价得到5个因素的有力支撑:
第一,旺盛的需求。包括居住的需求、增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等。
第二,经济的发展。各城市都在为经济发展进行各项规划,比如环首都经济圈、海南岛国际旅游岛、前海计划单列等,这些规划改变了对市场的预期,成为楼价上涨的隐性因素。
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第三,市场的预期。这是支撑楼市成交量和成交价的核心力量。从2007—2008年的调控中大家得到一个结论,那就是即使调控让楼价下来了,过不了多久还是会涨回来的,而且时间不会太长。
第四,最好的投资。一方面,中国的投资渠道缺乏；另一方面,最近几年楼市的表现有力地证明了楼市是最好的投资渠道,风险低、收益高、周转快。
第五,财富的增长。全球知名的波士顿咨询公司(BCG)日前发布的报告称,中国财富市场在去年表现出众,达到5.4万亿美元,且百万美元资产家庭达到67万户,同比增长60%,位居全球第三,仅次于美国和日本。私营企业的崛起将为中国企业家群体以及新兴中产阶级的财富积累起到很大的助推作用。根据BCG数据显示,中国中产阶级群体(拥有10万美元到100万美元资产的个人)的财富,在过去5年内,以年均超过12%的增长率增长。
记者:在这种情况下,第三次调控的可能性大吗?可能会有哪些政策?
王海斌:第三轮调控的可能性比较大。从政策来讲,基本还是会围绕目前已经出台的政策。
目前,这一轮针对房地产市场的调控,其逻辑是“促供给、抑需求”,因此,政策主要针对供给和需求两个方面。针对“抑需求”的主要是限贷政策和限购政策。针对“促供给”的主要是严格征收土地增值税、商品房预售资金监管等。
如果中央要进行三次调控的话,政策的走向会有三个方向:
第一,政策的严格执行。之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行。比如严格征收土地增值税。
第二,政策力度的提升。比如,首套房的首付比例提高,目前是30%的首付,可能提高到50%,甚至更高。
第三,政策范围的扩大。比如,目前限购城市有16个,未来很有可能继续扩大。
而从目前中央出台的一系列政策和措施来看,中央对明年楼市的调控主要会从四方面进行:第一,继续加大保障房供给,尤其是公租房的建设和供给,而且要地方政府落实到位。第二,继续严格执行限贷政策,打击投资、投机,把市场向自主需求引导。第三,解决影响房地产的根本问题,如土地财政,从制度上长期、持续解决房地产市场的根本问题。第四,鼓励民营资金进入保障房建设市场,保障房建设模式逐步形成,形式多样化。
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