陈之泉把脉房地产：广东楼不在高 有绿则好

CFP供图
1986年，时任广东省建委主任的陈之泉牵头制定了新中国第一部房地产行业管理法规———《广东省城市建设综合开发公司管理条例》，这在当时突破了城镇土地国有制，不得买卖、不得转让的规定，全国房地产行业在广东萌芽，并得到快速的发展，而广东房地产业也因此始终走在全国前面。
南都记者独家专访了这位房地产行业开山鼻祖，他对当下的高房价给予了言辞激烈的抨击。房地产行业应该怎样调控？房地产行业发展方向是什么？时下流行的绿色建筑、低碳建筑将给房地产行业带来怎样的变化？伴随着高房价而出现的小产权房能否成为解决低收入居民住房问题的渠道？本文为该专访的下篇，上篇详见本报12月14日的报道。
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谈房地产建高楼现象
“现在建房建得很高，为什么？为了获得利润。高层建筑大量地消耗资源、消耗能源，在抗震、消防方面有一定的问题。”
南都：房地产行业近年来有个有意思的现象就是高楼频现，大家都喜欢建高楼，您怎么看待这个现象？
陈之泉：现在建房建得很高，为什么？为了获得利润。容积率搞得很高，30多层的高楼很多。这么高的房子，在上世纪80年代以前广东极少，最近20年大量的高层楼房出现。去年我发表了一篇文章，面向社会大声疾唿不要那么高，不要那么快，不要那么大。不要那么高，盖高有很多问题，如抗震问题、消防问题、资源消耗问题、管理问题。
比如，消防问题。最近上海的一座高楼大厦，救火救了很长时间。10层以内，常规的救火车可以解决，天面上失了火，直升飞机可以去，但从天面到10层中间的楼层着火怎么办。现今的手段难度很大。
还有就是资源消耗问题。楼层一高，地基的处理费用就非常高，大量的桩要打，一般的都要打到岩层，不打到岩层不安全、不放心。所以埋在地下的资源就很多。而且现在设计要快，很多的设计是不计算的，就是根据经验来配件，配件多，浪费资源。这是建筑本体浪费的资源。高层一多、电梯就多、水泵就多、设备就多。电梯要运转，就需消耗很多的能源。
再有，大量的高层传递到地下的压力。你们的书架，两厘米厚的板子，常年放着两厘米厚的板子给你压弯，放两个月看不出来，两个月之后拿掉就直了，一年下来就压弯。
南都：但是不建高楼，老百姓住房的问题怎么解决？
陈之泉：高层建筑大量地消耗资源、消耗能源，在抗震、消防方面有一定的问题。所以我的想法是不要建这么高，一般住宅小区以多层建筑为主，适当做一些小高层。我计算过，城市的规划有标准，一般的住宅面积，小区占地面积大部分是40%左右。小区内部的容积率要搞1.5左右，大部分是八层的、多层建筑，这样基本可以解决问题。
广东的高层建筑都不符合真正的楼间距要求，严格来讲很多是不符合规范要求的，起码应该是1：1。往往平面尺寸不够，就会产生阳光纠纷。下面小楼房，见不到阳光。在国内老百姓觉得不重要，国外的老百姓为此要打官司。
我自己学建筑，懂规划，我认为进行过计算是可以的。小区有1.5的容积率，大部分用七八层高的建筑，就可以了。现在广州市提出来容积率不得少于2。广州市城市规划、国家规划法明确规定，城市1平方公里平均人口是1万人。在1平方公里的土地中，有40%左右是建住宅小区，那就是40万平方米。40万平方米，容积率是2的话，就是80万平方米建筑。80万平方米除以100，是8000户。一户人家3个人，住2.4万人。规划，只允许1平方公里1万人，也就是说建四层就可以了，不要求八层。
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把距离拉开一些，绿化做好一些，一个小区搞几栋小高层完全可以。
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谈绿色建筑
“绿色住区的概念比绿色建筑的概念更进了一步，更具有未来发展的意义。广东省应该把这个作为一个品牌发展起来。”
南都：当下比较火热的绿色建筑、低碳建筑，您怎么看？
陈之泉：绿色建筑只讲建筑本体，而绿色住区不仅仅建筑本体是绿色的，而且环境是绿色的、管理是绿色的、消费是绿色的。我认为，绿色住区的概念比绿色建筑的概念更进了一步，更具有未来发展的意义。广东省应该把这个作为一个品牌发展起来，而且不仅要通过广东的发展，我认为应该在全国推广，能够变成中国的绿色品牌。今后别的国家可以到中国来申报绿色住宅牌匾，为什么中国要跟着美国后边排别人的牌。我们应该有自己的，绿色住区应该比绿色建筑要求还要更宽泛。
城市本身是由若干个住宅小区和交通系统、公共设施构成的，城市空间是什么？空间就是公用设施、交通设施、住宅建筑，而住宅建筑占相当大的一部分。如果每一个住宅小区都变成了绿色住区，实现绿色城市和生态城市不就容易了吗！现在不都是提倡低碳城市、生态城市，这不就更容易了吗！去年我在省里申报，省里已经批准广东省绿色住区评价标准。
南都：这是一个怎样的标准？
陈之泉：绿色住区，我从2001年开始构思，2002年开始制定绿色住区的标准。这比现在提出的绿色建筑概念要提前将近10年，这跟我的工作经历有关，在建委有了综合开发的思路，到省人大有了循环经济的思想。
在当时研究下来，以绿色住区为主题。在这个思路上，在建委搞房地产管理、综合开发的思路和到省人大搞循环经济的思路基础上，产生了绿色住区的概念。绿色住区是什么概念？绿色住区要从规划、设计、施工、管理、使用来指导建筑物达到寿命周期破坏之后，整个环节要全面贯彻可持续发展循环经济的思路。可持续发展，不仅仅是资源要满足当代人的发展需要，还要考虑未来子孙后代发展的需要。怎么要考虑未来的发展？现在我们已经把未来子孙后代的资源拿来用，已经超支了20%，这是非常严峻的情况。
绿色住区还有一个概念是要规模发展。规模发展是什么意思？绿色住区的用地规模、建筑规模要达到一定的数量。如果太小，对实施可持续发展循环经济不利。要达到一定的规模，比如说这个小区建筑面积达到十几万、20万平方米，住户能够在1500户以上，有这样的规模，这个小区的配套就可以充分发挥作用。


当然，绿色住区的标准也修编过很多次，也是与时俱进，根据现在的要求，像低碳经济等等，我们随时修编，标准不断地提出变化。这些年建出来的房子，必须符合建筑设计标准，像热带地区居住节能设计标准要达到50%以上。达到这个标准，建筑本身在规划的时候，布局要考虑，首先一般的坐北朝南比较好。再一个是通风，门窗的位置怎么设计，要通过风洞试验。如果设计达到这个程度，是最大限度地利用了自然环境。自然环境利用得好，通风用得好、遮阳用得好、采光用得好，就能大大节约能源。根据深圳市科研院的研究，如果在这几个方面充分考虑利用自然条件，我们建好的建筑，每年可以少用两个多月的空调。
南都：这里有一个问题，在绿色住区中每一个小细节，包括您刚才讲到的用水用电等，都渗透着低碳、绿色的考察标准，这个房子会不会很贵？
陈之泉：不见得贵。比如说水龙头，有的是用螺旋式的，有的是用红外感应，红外感应的比较节约。比如说洗脸、擦脸的时候，一般螺旋式水龙头就不会关了，而红外感应，一触就开、不触就关了，这样很方便，叫节水龙头。鼓励用这个水龙头会更好，但在价格上不会有太大的差别。
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座便器也是这样，过去6升以上的水，现在用3升以上的水就可以。可能现在用3升水的座便器价格要贵一些，但以后价格会慢慢下来。
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谈小产权房问题
“该承认就得承认，否则老问题老不解决，进入不了市场，不能变为商品流动，是个问题。”
南都：房价的下降可能需要一个过程，在当前高房价的情况下，不少人宁愿去买小产权房解决住房问题，您怎么看这个现象？
陈之泉：我是不主张这么搞自建房的，自发组织起来，难度很大。你组织起来10个人，或者20个人、30个人，一看很好，大家拿钱，但到建的时候，这些人都要监督，这个监督不好、那个监督不好，更主要的是分配，很难分配，谁住几层、谁住高层、谁住低层，一栋房子中总有好的差的房子，为什么你住好的我住差的。矛盾很难解决。
南都：对于小产权房，在土地流转和交易过程中，有没有涉及到法律法规的问题？比如说农民的宅基地？
陈之泉：这在过去是不允许的。少数的不合规的房子，该承认就得承认，否则老问题老不解决，进入不了市场，不能变为商品流动，是个问题。
这里面有很大的风险。一定要去了解规划，有没有符合规划要求，如果没有规划，你稀里煳涂可以住，如果有了规划之后，这个房子正好在马路上，那将来就要拆，就有风险，如果不在马路上，那你还可以住。
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