长江证券(行情 股吧):万科A回归蓝筹之旅(研报).pdf
一销售情况
目前数据处于失真状态，12月签约少，认购多；1月认购少，签约多。同时去年年底透支一部分需求，预计2月份成交会变得很差。目前深圳市场以第三套为认定标准，第二套仍有擦边球；判断一线城市房贷一定会收紧。认为2010年房价已被绑定，全国销售量肯定出现下降，其原因为基数太大，同时面积的降幅大于金额的降幅，一线城市将幅比二线省会城市多。(原因为:房价、老人和收入不稳定人群的离开、人口置换开始、总人数不增加，改善为主、供给继续减少)
二线城市处于新的一轮周期，物流贸易的转移、内向型经济发展、紧靠腹地等因素使公司更看好二线城市。但预计成交金额也会下降，成交量能够维持。
预计万科2010年下半年销售开始明显增加，2011年才能进行结算。预计2010年一线城市下降，整体推盘量在今年上半年都不会有很多。
二土地储备
由于公司一线城市土地储备较少和目前一线城市拿地的要求，未来该区域商业比例在有所提升。土地储备重点还是二线省会城市，三线应该是下一轮的重点。目前对后许土地市场比较谨慎，价格回落有可能出现。
三最担心政策覆水难收
原有的两类政策对行业影响比较大，南辕北辙类型，不抑制非理性需求，只拼命打压供给；烂尾政策，如90/70制度。
物业税并不担心，但房地产税，只是原来暂免征收，未来担心会有变化。另外政府的非市场化行为也比较担心，例如南京一房一价制度，由物价局审核房价，实属非理性政策。
回复该发言