四管齐下掐紧融资渠道 万科保利增发面临难产

目前，与房地产融资有关的资本市场、银行开发贷款、信托资金、海外债券四大融资渠道已经都出现“融资难”的状况，连一向趾高气扬的龙头房企的日子也不好过了。除了招商地产的增发流产以外，万科、保利的增发也面临被叫停的危险。分析师表示，预计今年四季度，整个房地产行业将面临困局，价格调整也势在必行。
内外融资现困局
受新政影响，股市中地产板块预期不断下调，房企股权融资也受到冲击。去年多家企业启动的增发与IPO计划，到如今仍然只能是“画饼充饥”。近期，港资开发商太古地产的200逾亿IPO，及龙头房企中招商地产50亿原计划的增发均告停止。
5月13日，招商地产董事会表示，因公司股价大幅下跌决定撤销非公开发行股票方案。但有机构消息人士向网易财经透露称，“原因不止这么简单。招商地产违了规，国土局的关没过，主动叫停面子上好看些。”据该人士透露，国土资源部负责对证监会送审企业购地用地的合规性予以审核，而招商地产子公司在南京市栖霞区仙林新区的一块土地，因未如期签订土地出让合同及缴纳任何款项，而被没收保证金。
“招商地产的融资现状可谓内地大型房企融资之风向标，万科、保利等房企与其背景相似，也极有可能同样停止增发。”中原地产研究中心高级经理刘渊表示。
而另一家知名券商机构的分析师也表示，与招商地产相似的是，万科与保利这样的房企摊子大、项目多，难免存在不合规的地方。
与内地上市的房企相比，海外上市房企虽然目前仍在融资，但情况也已经不乐观。日前，在香港上市的恒盛地产宣布暂停海外高息发债计划，而花样年原本计划发债2.5亿美元，最终只完成1.25亿美元，而且债息达到14%的历史最高水平。有分析师认为，楼市调控令投资者对内地房企前景担忧加深，此外，房企扎堆融资也令市场饱和。
刘渊更担心，曾经的“限外”政策是否会再度降临，如何规避相关政策，顺利地把在海外融到的资金汇进内地，是海外上市房企不得不考虑的问题。
开发贷与信托门槛越来越高
另据某大型银行内部人士向网易财经透露，从今年1月以来，面向开发商的开发贷款基本停了，即使仍有银行在放贷，但基本是在用去年剩下的额度。不少银行已经从3月以来不再受理新的贷款申请。而从利率上来看，去年基本是下浮10%，但今年都是基准利率以上，甚至上浮10%。据该人士透露，近期只听说恒大地产的贷款获批，应该也是去年申请的，小的企业申请贷款难上加难。
面对银行信贷的收紧，一些中小房企转向房地产信托。不过，这条路也已经越来越难走。“一个月前，我们监控的平均利率已经上行到了12%。”长城证券分析师黄清林向网易财经表示。也有消息显示，有的信托产品利率已经达到18%。“这确实是非常高的利率。”黄清林表示。
不管是开发贷还是信托，银行与信托公司都对开发商设立越来越高的门槛，对其资质、规模、回款能力等都要求十分严格。
房企现金流受考验 价格调整势在必行
虽然各家开发商都声称不缺钱，但各家企业披露的一季报已经不太乐观。按报表显示，万科的经营活动产生的现金流量净额为68亿元，同比下降284.56%；招商地产的现金流量净额为-7.2亿元，同比下降188.68%，其中经营活动现金流量净额-7.9亿元，同比下降939%；净利润大涨1400%的金地集团，一季度经营活动现金流量净额为-34亿元，下降700%，现金流量净额为-9.4亿元，同比下降308%；保利地产现金流量净额为-13.6亿元，同比下降313%。
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“现在房企在融资渠道上遇到的困境，与2008年十分类似。”长城证券分析师黄清林向网易财经表示，预计到今年4季度，整个房地产行业会进入比较困难的时期。“开发商可能会调整营销策略，但绝不会一下降很多。预计会逐步试探性地持续降价，从而将交易量提升到一个他们相对满意的程度。”黄清林表示，目前多家开发商也透露了调整价格的意向。
刘渊也表示，内地房企一旦融资受限，价格调整可能是房企最早考虑的策略。“在前期一系列楼市调控政策的基础上，上周国务院突然推出针对疏导民间资本投向的‘新36条’政策，是再次间接抑制楼市投机及投资需求之举。”刘渊表示，《新36条》目标若能完全实现，中长期楼市更难以乐观。
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