新政出台买方卖方都喊"深陷" 二手楼市又陷泥潭

房产新政出台后，买房的卖房的都喊“深陷”
业内人士建议现在卖过段时间再买


144784套！ 10日20时，网上房地产数据显示沪二手住宅挂牌量已破14万套，这仅是上海楼市细则公布的第三天。而在新政的首日，该数据还徘徊在13.9万套。上海楼市细则使得刚刚解冻的二手楼市一下子变成 “泥潭”，众多刚刚入市的购房者们或卖房者都感叹：“这下陷得厉害了”。
刚需
细则卡住上家，下家 “悬了”
作为刚需客，又是首套购房的李响，怎么也没想到，自己会被上海楼市细则所带来的旋风波及。
他无奈地说： “上家被细则卡住了，不得不使交易延期。现在钱全部砸进去了，贷款也快了，如果卖家一直被卡，那我的房子就悬了。”上个月，李响在父母的支持下决定买房，计划购买总价200万左右的房子作为婚房，也陆续看了一些二手房。 “9月二手楼市价格一抬头，我就立马下定，原来准备近期过户，但由于上家是置换型卖家，他买的房对照新的细则，出现了问题，导致交易延后。”李响说。
业内人士也表示，在这轮新政影响下，很多二手房由于受房贷等方面的影响，使得交易取消，这将会误伤部分下家刚需客。
改善
先买？先卖？这次深陷其中
目前，可能受影响最大的购房者是中端改善型购房者，他们手头至少有一套以上房产，是否出售再购入一套，能否贷到款，非常 “纠结”。这个人群目前各有心思，一方面担心政策调整后，价格下调，想尽快出手；另一方面又担心卖出后很难买进。那些正在交易中的改善性需求则是深陷其中。
在光大分行，一位客户本打算出售自己总价约150万的房子，买下一套200万的房子。但原来的房子迟迟没有卖掉，看中的房子也催他交易。假如他先买下新房，不仅要承担高额的二套房贷利率，交易中个税等方面的优惠措施也不能享受。经过协商，他只得一边先支付一些定金推迟交易，一边抓紧卖房。
同样买房改善的张小姐也是骑虎难下，她此前已签订购房合同，也交了首付，买下中山公园附近一套住宅。因为考虑到日后还会贷款买房，准备出售一套父母名下房产来凑房款，全款付清，可卖房并不顺利，政策的出台让原来的买家选择暂不出手，而自己经历了两次毁约后房款还没有眉目。她表示，过两天就是新房交款时间了，可能要借钱去交房款了。
“我是卖掉自住惟一一套房子然后买房的。”改善型购房者庞大勇说，现在和下家签了买卖合同，下家付了首付，但他税还没交，约定11月10日前过户，他不贷款，但现在还差几万块，没法办理过户，而庞大勇自己和要卖房子的上家签了居间合同，交了定金，当时考虑不周全，约定10月12日前就签买卖合同，首付倒是能凑出来，但如果我现在去交契税，交易中心拉出来一定是二套 （因为第一套还没过户）。 “这下不是亏了吗？”庞大勇抱怨道。
上海中原地产副总经理陈宇珏表示，可以预见，未来一段时间，房价不会再大涨，如果已经想要换房的客户或一直有出售意愿的客户，可以趁现在挂牌出售，等市场盘整一段时间后，再入场购买。即使是 “限购一套”，政府也说是暂时性政策，未来仍然有机会，或许这是一次打 “时间差”的良机。那些正在交易中的客户，实际问题需要就事论事，但其根源就是正确解读政策，寻求有效解决方案。
卖家
跌价？惜售？阵营出现分化
新政才出台三天，二手房挂牌量就陡增近5000套，可见新政已开始对二手楼市逐步发酵。在采访中，记者发现，卖家也因陷入新政 “泥潭”，分化为两大阵营。
回复该发言

“有两个房东打来电话说急卖，房价可以降2%。”昨天上午，中原地产光大分行的陶经理这样说。但也有不同声音， “今天上午接到三个房东电话，说 不卖了 。”陶经理说，这几位房东都要求把原来挂牌出售的房源改为出租，新政 “限购令”规定每个家庭只能新购一套，手中的房子就成了稀缺货，不是有钱就能买了，卖家也选择观望。
中原地产国权分行的鲍经理也表示，新政的确影响部分卖家心态，较之前有更多的议价空间，但也有部分 “按兵不动”。他认为，市场上二手房供应量还不足，一套房子有四五个买家看上，房东自然不会降价。他说，分行所在的五角场板块比较成熟，抗跌性较强，新政对优质房源影响不大。这几天，国权分行的带看量和成交量都很正常，没有大的波动。但这种情况能维持多久，大多门店经理都坦言 “不好说”， “政策有个适应期，估计下周就能看出端倪了。”（记者 张骏斓 见习记者 俞佳）
沪上千万元豪宅逆市热卖
高端房源前期“蓄水”充分均价飙涨
虽然“沪十二条”首次对于开发商楼盘预征土地增值税，并设定“限购限贷”政策，但这并未阻挡沪上高端房源热销。业内人士笑称，刚刚过去的周末，沪上两个千万元豪宅热销，主要是前期“蓄水”充分，使之均价飙涨迅猛。
昨天上午10时，记者来到位于新江湾的仁恒怡庭售楼现场，那里已经停满各种车辆，宝马、奔驰比比皆是，车牌属地全国遍布。据悉，该楼盘当日开盘房源为173套，主推170平方米、195平方米大户型多层公寓，以及220平方米、330平方米叠加别墅。销售人员说，开盘均价每平方米5.5万元 7万元，面积最小房源的售价也超过1000万元。
在昨天销售中，仁恒怡庭还张贴公告，称因接待能力有限，婉拒那些没有预交意向金的看房客进场。 11时左右，记者在一辆宝马车边采访到一位购房者，据他介绍，该楼盘拿号是8日，当天就有300多个客户，拿号都交了30万元意向金。 “我拿到100号以内的，前面的基本上都没放弃，我也选了一套。 ”该购房者说。
与此同时，位于闵行的一个豪宅也同日开盘，均价在每平方米5万元 7万元，开盘245套，面积最小250平方米。截至昨日22时，该楼盘已预定163套，售出2套。
对此，中房信分析师薛建雄认为，政府新政虽然设定很多限制，短期采用“限购限贷”政策，但实际作用有限。试想房产投资者都是为了获得房价上涨的巨额回报而投资房产的，他们希望获得高回报，还是可以通过其他家庭成员甚至其他人身份来投资购房，通过其它途径获得贷款。如果预期会出台的房产税与营业税等政策组合起来，将使得房产投资的成本大幅提升，从而降低投资回报。那投资者就会在这个成本和人民币升值带来的房产升值空间之间进行比较，如果预期征税后的房产投资回报率还很高，房价还是难改上涨趋势，这就会迫使政府加税以抑制房价。（记者 张骏斓）
征收房产税并非为了降房价
业内人士：三套房以上征收方案出台可能性较大
上海10月7日出台楼市调控细则（又称“沪十二条”）中最受关注的还数“限购”，上海及外省市居民在上海每户家庭限新购1套房。但市场人士认为，该规定的见效还需时间缓冲，抑制房价效果有待市场检验，而房产税目前还只是没有落地的“靴子”。
二次调控见效需要缓冲期
根据佑威房地产研究中心提供的数据，今年十一黄金周，上海新房成交量为20.7万平方米，为去年同期的2.25倍，10月7日，长假最后一天，上海新房的成交量更高达8.6万平方米，占据整个黄金周成交量的四成，均价19160元/平方米，环比去年同期大涨33.8%。无论成交量还是成交均价，均为近五年的最高点。
回复该发言

另外来自美联物业市场部的数据显示，10月4日至10月7日共成交2131套商品房，日均成交量约为533套，其中1938套为新房，日均新房成交套数约为485套。
有关专家直言，国庆前有很多购房人集中完成交易，所以新政效应最快也得下个月方能显现。“新政出台买卖双方都有一个相互消化的过程，一个月之后交易量应会出现显著变化。”
上海房管局相关人士随后表示：“现在市场心态浮躁，希望政策立竿见影，这不现实，需要一定的缓冲期。 ”
房产税并非为降房价
北京、深圳、上海、厦门等城市推出不同版本的“限购令”，此前的一系列楼市调控难以真正撼动房价，反而让楼市更加扑朔迷离。
这传递出微妙的市场信息。上海市房管局等8部门9日对“沪十二条”进行解读指出，“沪十二条”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为条件，尚无明确期限。
全国房地产经理人联盟上海轮值主席、上海乘星行行销服务机构总经理李骁表示，各地“限购令”出台，对房地产调控而言，现阶段恐怕治标不治本。
“以北京每个家庭限购一套的限购令为例，出台至今，北京房价并没有下降，理由很简单，需求可以被压制，但不可能被消灭，如果不着力于改善供求关系，调控预期，一旦限购政策放开，原来的需求如潮水般出现，市场只能报复性反弹。 ”
如果此轮调控不理想，政府还有一张“王牌”：房产税。目前上海已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。业内人士称，房产税将先“部分征收”，三套房以上征收方案出台的可能性比较大。上海房管局相关人士表示，上海非常可能成为 “试点征收房产税的城市”，先试点再推广全国，但征收房产税不是为了降低房价。
房产税或将推高租金
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为：“现在大家对房产税的期望值有些高过头，对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征没有那么大作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。 ”
“把房产税当救命稻草无法拯救楼市。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁直言。李骁认为，从政府宣传的角度看，出台房产税的两大作用：调控楼市和调节居民收入。对于 “调控楼市”，所产生的影响是暂时的，虽然增加持有者的成本，但不可能从终端产品上让其价格下降，不足以调控市场降温。以2004年增加交易税为例，其增加的成本可达总房价的8% 12%，但房价依然上涨。
“参考国际物业税0.8% 1.2%的标准，房产税征收0.3% 0.4%当属合理，100万价值的房产每年增加3000 4000元的成本，但该部分的成本极容易转嫁至租金上。 ”李骁认为，房产税出台，将大幅度推高房屋租金。李骁说，如果房产税不能调控房价，另一功能调节收入可以实现，税收用来解决保障性住房的建设资金。
也有人认为，目前抑制需求的调控政策是在为增加供给争取时间，先把需求压住，再增加保障房的供给。在李骁看来，这个说法有待商榷，首先保障房在2009年资金宽裕的情况下都没有完成建设计划，今年政府非常重视，目前也仅完成计划的70%，其供给量需要数年才能在市场发挥作用。
有专家认为，仅有房产税是不够的，还应该增加房屋闲置税，以法国为例，如果房屋空置一年，征收10%的税收，逼迫投资客退出房地产市场。进一步健全税收制度，将房产税用于公共服务，用于保障民生，才能真正有效果。（记者 张骏斓 见习记者 俞佳）
卖家
跌价？惜售？阵营出现分化
回复该发言

新政才出台三天，二手房挂牌量就陡增近5000套，可见新政已开始对二手楼市逐步发酵。在采访中，记者发现，卖家也因陷入新政 “泥潭”，分化为两大阵营。
“有两个房东打来电话说急卖，房价可以降2%。”昨天上午，中原地产光大分行的陶经理这样说。但也有不同声音， “今天上午接到三个房东电话，说 不卖了 。”陶经理说，这几位房东都要求把原来挂牌出售的房源改为出租，新政 “限购令”规定每个家庭只能新购一套，手中的房子就成了稀缺货，不是有钱就能买了，卖家也选择观望。
中原地产国权分行的鲍经理也表示，新政的确影响部分卖家心态，较之前有更多的议价空间，但也有部分 “按兵不动”。他认为，市场上二手房供应量还不足，一套房子有四五个买家看上，房东自然不会降价。他说，分行所在的五角场板块比较成熟，抗跌性较强，新政对优质房源影响不大。这几天，国权分行的带看量和成交量都很正常，没有大的波动。但这种情况能维持多久，大多门店经理都坦言 “不好说”， “政策有个适应期，估计下周就能看出端倪了。”（记者 张骏斓 见习记者 俞佳）
沪上千万元豪宅逆市热卖
高端房源前期“蓄水”充分均价飙涨
虽然“沪十二条”首次对于开发商楼盘预征土地增值税，并设定“限购限贷”政策，但这并未阻挡沪上高端房源热销。业内人士笑称，刚刚过去的周末，沪上两个千万元豪宅热销，主要是前期“蓄水”充分，使之均价飙涨迅猛。
昨天上午10时，记者来到位于新江湾的仁恒怡庭售楼现场，那里已经停满各种车辆，宝马、奔驰比比皆是，车牌属地全国遍布。据悉，该楼盘当日开盘房源为173套，主推170平方米、195平方米大户型多层公寓，以及220平方米、330平方米叠加别墅。销售人员说，开盘均价每平方米5.5万元 7万元，面积最小房源的售价也超过1000万元。
在昨天销售中，仁恒怡庭还张贴公告，称因接待能力有限，婉拒那些没有预交意向金的看房客进场。 11时左右，记者在一辆宝马车边采访到一位购房者，据他介绍，该楼盘拿号是8日，当天就有300多个客户，拿号都交了30万元意向金。 “我拿到100号以内的，前面的基本上都没放弃，我也选了一套。 ”该购房者说。
与此同时，位于闵行的一个豪宅也同日开盘，均价在每平方米5万元 7万元，开盘245套，面积最小250平方米。截至昨日22时，该楼盘已预定163套，售出2套。
对此，中房信分析师薛建雄认为，政府新政虽然设定很多限制，短期采用“限购限贷”政策，但实际作用有限。试想房产投资者都是为了获得房价上涨的巨额回报而投资房产的，他们希望获得高回报，还是可以通过其他家庭成员甚至其他人身份来投资购房，通过其它途径获得贷款。如果预期会出台的房产税与营业税等政策组合起来，将使得房产投资的成本大幅提升，从而降低投资回报。那投资者就会在这个成本和人民币升值带来的房产升值空间之间进行比较，如果预期征税后的房产投资回报率还很高，房价还是难改上涨趋势，这就会迫使政府加税以抑制房价。（记者 张骏斓）
征收房产税并非为了降房价
业内人士：三套房以上征收方案出台可能性较大
上海10月7日出台楼市调控细则（又称“沪十二条”）中最受关注的还数“限购”，上海及外省市居民在上海每户家庭限新购1套房。但市场人士认为，该规定的见效还需时间缓冲，抑制房价效果有待市场检验，而房产税目前还只是没有落地的“靴子”。
二次调控见效需要缓冲期
回复该发言

根据佑威房地产研究中心提供的数据，今年十一黄金周，上海新房成交量为20.7万平方米，为去年同期的2.25倍，10月7日，长假最后一天，上海新房的成交量更高达8.6万平方米，占据整个黄金周成交量的四成，均价19160元/平方米，环比去年同期大涨33.8%。无论成交量还是成交均价，均为近五年的最高点。
另外来自美联物业市场部的数据显示，10月4日至10月7日共成交2131套商品房，日均成交量约为533套，其中1938套为新房，日均新房成交套数约为485套。
有关专家直言，国庆前有很多购房人集中完成交易，所以新政效应最快也得下个月方能显现。“新政出台买卖双方都有一个相互消化的过程，一个月之后交易量应会出现显著变化。”
上海房管局相关人士随后表示：“现在市场心态浮躁，希望政策立竿见影，这不现实，需要一定的缓冲期。 ”
房产税并非为降房价
北京、深圳、上海、厦门等城市推出不同版本的“限购令”，此前的一系列楼市调控难以真正撼动房价，反而让楼市更加扑朔迷离。
这传递出微妙的市场信息。上海市房管局等8部门9日对“沪十二条”进行解读指出，“沪十二条”何时结束将由新政后的市场供需状况、房地产市场价格是否控制住为条件，尚无明确期限。
全国房地产经理人联盟上海轮值主席、上海乘星行行销服务机构总经理李骁表示，各地“限购令”出台，对房地产调控而言，现阶段恐怕治标不治本。
“以北京每个家庭限购一套的限购令为例，出台至今，北京房价并没有下降，理由很简单，需求可以被压制，但不可能被消灭，如果不着力于改善供求关系，调控预期，一旦限购政策放开，原来的需求如潮水般出现，市场只能报复性反弹。 ”
如果此轮调控不理想，政府还有一张“王牌”：房产税。目前上海已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。业内人士称，房产税将先“部分征收”，三套房以上征收方案出台的可能性比较大。上海房管局相关人士表示，上海非常可能成为 “试点征收房产税的城市”，先试点再推广全国，但征收房产税不是为了降低房价。
房产税或将推高租金
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为：“现在大家对房产税的期望值有些高过头，对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征没有那么大作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。 ”
“把房产税当救命稻草无法拯救楼市。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁直言。李骁认为，从政府宣传的角度看，出台房产税的两大作用：调控楼市和调节居民收入。对于 “调控楼市”，所产生的影响是暂时的，虽然增加持有者的成本，但不可能从终端产品上让其价格下降，不足以调控市场降温。以2004年增加交易税为例，其增加的成本可达总房价的8% 12%，但房价依然上涨。
“参考国际物业税0.8% 1.2%的标准，房产税征收0.3% 0.4%当属合理，100万价值的房产每年增加3000 4000元的成本，但该部分的成本极容易转嫁至租金上。 ”李骁认为，房产税出台，将大幅度推高房屋租金。李骁说，如果房产税不能调控房价，另一功能调节收入可以实现，税收用来解决保障性住房的建设资金。
也有人认为，目前抑制需求的调控政策是在为增加供给争取时间，先把需求压住，再增加保障房的供给。在李骁看来，这个说法有待商榷，首先保障房在2009年资金宽裕的情况下都没有完成建设计划，今年政府非常重视，目前也仅完成计划的70%，其供给量需要数年才能在市场发挥作用。
回复该发言

有专家认为，仅有房产税是不够的，还应该增加房屋闲置税，以法国为例，如果房屋空置一年，征收10%的税收，逼迫投资客退出房地产市场。进一步健全税收制度，将房产税用于公共服务，用于保障民生，才能真正有效果。（记者 张骏斓 见习记者 俞佳）
回复该发言