对比房价 广州泡沫程度还是小

京、沪、深三个一线城市整体楼价的上涨幅度和速度都快过广州。 新华社发


广州市中心区地价难降，市区的外围区域会逐渐占据成交的主导。龙蕾摄

社科院住房绿皮书中广州列入“存在一定泡沫城市”其统计方法引人质疑但专家指出——
广州日报12月17日讯 中国社会科学院近日发布了“住房绿皮书”《中国住房发展报告(2010-2011)》，在业界引起轩然大波。“绿皮书”通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%~30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。
四大一线城市中的北京、上海、深圳属于泡沫较高的地区，泡沫成分占实际价格比例在30％~50％之间，而广州则为泡沫成分占实际价格比例在10％以上30％以下的存在一定泡沫的城市。
泡沫怎么算出来？
以“执业（助理）医师人数”等11项指标评判不科学
据相关媒体报道，报告撰写人之一，中国社科院财贸所博士邹琳表示，此处所说的房价泡沫指数是通过一定的计算方式得来的。包括2009年家庭人均可支配收入、客运量、货运量、地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、货物进出口总额、年末实有公共（汽）电车营运车辆数、普通高等学校在校学生数、执业（助理）医师人数等11项指标都考虑在内。
而合富置业首席分析师龙斌在接受记者采访时表示，计算房价泡沫情况，其参考指标应该包含和城市发展和房地产市场发展息息相关的城市的GDP、城市发展等变量和房地产交易直接相关的房屋成交量、房屋贷款按揭率、开发企业贷款情况等，但这些因素都没有纳入计算指标。像客运量、货运量、普通高等学校在校学生数、执业（助理）医师人数等和房地产行业关联性不大的指标都考虑在内，其评判并不是很科学，至少也是不全面的。
与其他一线城市对比 广州楼价合理程度更高
龙斌表示，存在泡沫，那就是说房价超出购房者支付能力，而且市场存在炒作成分。应有三大类指标来进行评估。一为经济类指标，如城市GDP、土地的稀缺性。其次为市场类指标，如市场投机或投资情况，住房空置率等情况。还有金融类指标，包括购房贷款率、开发企业贷款率、负债率、坏账率等。
他以广州与其他城市房价的对比来举例论证。近几年房价快速上升是全国性的现象，在2009年房价快速上升过程中，广州住宅交易均价基本在8000~11000元/㎡，其他三个一线城市（京、沪、深）的平均成交价格10000~22000元/㎡，整体楼价的上涨幅度和速度都快过广州。在今年，2010年1~10月，三轮政策调控之下各城市市场都出现一定波动，广州的住宅交易均价在11000~15000元/㎡，其他三个一线城市的住宅平均交易价格在16000~23000元/㎡，整体平均楼价水平比广州高40%~60%。而广州的经济实力、城市建设水平、居民收入水平和富裕程度以及商品房的综合素质、物业管理水平和开发商品牌影响力等，与其他一线城市的差距并不大。
回复该发言

部分二线中心城市如杭州、南京、温州、三亚等房价水平近年快速上升，平均住宅交易价格在18000~25000元/㎡，在全国大中城市中房价水平居前，远远超过广州房价水平，但是论城市综合实力，显然上述城市不及广州。
上面的几组数据也说明广州的泡沫程度相对较小，房价合理程度相对较高。以广州目前的情况，可以判断的是自住比重相对较高，外来购房人群较少，和其他一线城市比，价格属于偏低水平，其泡沫成分也比较小。
未来市场
供求基本平衡
价格稳中趋升
除35个城市的房价泡沫外，社科院“住房绿皮书”最值得关注的一点是对2011年住房市场的看法和预判。调控主要任务应是扩大住房投资，增加住房供给，抑制投机需求，满足消费需求，扩大保障需求。2011年我国房地产的总体判断是市场继续调整，房地产价格稳中有降，市场还有小幅波动。
谈到未来广州市场的情况，龙斌预测，今年住宅用地与市场住宅成交量相比偏少，特别是中心城区的供应偏少，这种趋势在未来会越来越明显。近期市中心区优质地块推出市场后，其稀缺性导致竞拍激烈，出让价格不菲，如广铁南站地块、金沙洲原地王地块等。所以，市中心区域的楼盘会越卖越贵，“豪宅”楼盘也会增多。不过，市区的外围区域会逐渐占据成交的主导。
他预测，2010年的房屋供应增加，需求被政策抑制，暂时形成了供求平衡的格局。但很多需求（包括首次置业、换房自住、理财等）是暂时被压制了，推后了，一旦条件成熟，这些需求有可能释放。不过，考虑到政策限制需求的作用在2011年依然会表现得比较明显，住房需求集中释放的可能性不高，故而2011年可能形成供应少、需求也少的相对均衡的格局。亚运使广州城市面貌有了长足的发展，城市价值得到提升，这反映在价格上，将是稳中趋升。
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