广州楼市泡沫虽不多 抬价没道理

图片佚名，请作者与本报编辑部联系，以便支付稿酬。南都制图：黄敬
社科院绿皮书认为泡沫指数仅10%至30%，业界基本认同
网调45.5%的网友认为泡沫指数超50%，42.4%的网友认为在30%-50%
地产专家认为房价年上涨10%-15%是合理的，但市民认为泡沫少不应成为涨价理由
南方都市报12月17日讯 身为一线城市的广州，楼价泡沫反而低于福州、南宁、杭州等城市？泡沫指数仅在10%至30%之间？近日，中国社科院等单位发布《住房绿皮书》，将全国35个大中城市的楼价泡沫进行量化，显示福州、南宁、杭州泡沫指数超过50%，北京、上海、深圳等几个一线城市泡沫指数在30%至50%之间，而广州则位列第三档，在10%至30%之间。
尽管业内专家基本认同这一结论，认为目前广州楼市的泡沫虽处于历史最高，但尚未超出安全警戒线，但网友对于“泡沫论”则持不同观点。本报近日与某网联合发起的调查显示，90.6%的网友认为广州楼市有泡沫，且有45.5%的网友认为，广州楼市泡沫应该在50%以上，理由是房价太高，超出了购买能力。
12月8日，中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010至2011年住房形势与政策研讨会”举行。绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。广州的泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下，位列“高危集团”和“泡沫较高线位”之后的第三档。
业界认同绿皮书广州泡沫指数
结论符合市场，论述存在问题。这是广州房地产业界对于这份绿皮书报告的看法，当中不少地区的楼市泡沫数值值得商榷。
“取样和模型设计应该不太科学。”寒桐投资顾问公司总经理韩世同举了个简单例子进行质疑：泡沫高低与房价成正比，因此，不可能北京、上海、深圳三个公认的房价最高城市，进不了泡沫指数超过50%的第一梯队。
对此，作为绿皮书报告撰写人之一的中国社科院财贸所博士邹琳华解释，房价泡沫指数是通过某种计算程序得出。具体而言，泡沫指数=实际价格-基准价格/实际价格。泡沫指数的取值在0-1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。根据邹琳华的说法，房价泡沫指数公式中的数据主要有两个关键值，一为实际价格，二为基准价格。其中实际价格的数据来源是国家信息中心中国房地产信息网的成交数据。而基准价格则是通过对一系列参数进行演算而来的。
中国社会科学院也在报告中承认，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
市社科院精确到15%-20%
黄金楼市记者拨通广州市社科院经济学研究员兼省房协专家委员谈锦钊的电话，刚刚提到“绿皮书”三个字，对方就知道了此次采访的意图。谈锦钊称，自己第一次看到这份泡沫指数数据时，就估计其计算的依据是收入跟房价之间的对比，后来才发现有一定的区别。绿皮书计算公式中的基准价格计算起来相当复杂，除了家庭收入之外，还包括多项内容在其中。
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“广州楼市肯定存在泡沫，此说没有不符合实际情况。”谈锦钊表示，中国社科院发布绿皮书之前，广州市社科院曾经也做过泡沫估算，得出来的数据大概是15%-20%，比绿皮书当中提及的广州楼市10%-30%的泡沫指数数值更加具体一些。在他看来，在经济本身的发展过程中，作为一种有投资属性的商品，房价的增幅不输通货膨胀或者比通货膨胀略高才比较合理，如果低于CPI，商品房就失去了它的保值特性。“我希望房价每年能在前一年基础之上，出现10%-15%的上升，这种价格上的平稳上升是普通百姓家庭抵御通货膨胀的重要武器。当然，商品房作为固定资产，也要承担一定的风险，比如每年都会生产折旧从而影响价格，这也是必须考虑到的一个方面。”
谈锦钊的“泡沫论”得到了不少业内人士的支持，合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，不管在什么情况下，楼市泡沫都肯定存在，就好像人的身上病菌，只是看有没有到需要治疗的地步。韩世同也认为广州楼市一直都存在泡沫，只是不同时期人们所感知的泡沫大小有所区别。比如，上世纪90年代初尤其是1993-1994年房价大跌，可以理解为泡沫破裂。在1998-2003年的楼市低迷期里，泡沫如同被针扎一样，出现漏气，此后这个泡沫不断充气，到2008年再度萎缩，如今房价到达历史最高位时期，自然而然，也是泡沫最多的时候。
泡沫尚不至于吹弹可破
来自广州市国土房管局的楼市月度统计数据显示，2010年1月份时，广州十区一手住宅成交均价为11577元/平方米，到10月份时已经蹿升至15072元/平方米，增幅达到30.2%。楼价在不到一年时间出现如此快速上涨，是否意味着广州楼市的“泡沫”即将到达吹弹可破的阶段？
经纬行研究中心经理朱欣苑表示，如果说温和的适度通胀在可以接受的范围内，那么房价在一定范围内上升是可行的。总体来讲，目前广州楼市仍然处于供不应求的状态，地产泡沫并未到需要警戒的地步。
黎文江指出，阳光家缘上广州单一楼盘的价格最高到了5万元/平方米以上，有些人就根据这个来进行判断，说广州楼市的泡沫将要破裂。但阳光家缘记录的是签约数据，就是说只要有人买，这个定价就有一定的合理性，不能说当中有很大的泡沫。如果买家觉得这个价格高了，都不进行购买，那么开发商自然也会把价格调整下来。
在朱欣苑看来，楼市泡沫的高低，可以通过需求结构的组成进行判断。如果市场购买力以首次置业的自住型刚性需求为主，投机性需求比例在10%以内，则可以认为广州楼市没有泡沫。不过判断方式要注意投机性需求与投资性需求的区别，这两种类型主要根据客户群投资行为的时间长短进行判断，如果在购房两年之内就将房产转手出让，处于营业税的征收范围内，则可以判断为投机需求，如果交易周期超过两年，则被视为普通投资需求。
谈锦钊称，广州买房多数是出于对家庭存款保值的心态，而不是为了炒房。房地产价值逐年上升，土地资源有限，银行存款利率低，缺少稳定的保值途径。房子升值与广州对城市的投入有关，比如广州举办亚运会投入2000亿元进行城市改造，使广州市的面貌有了大的改善，城市土地价值也水涨船高，在这个基础上，房价的上升也是必然，因此，不能说只要是涨价就意味着泡沫的堆积，涨价也可能是城市魅力提升的表现，楼市在当中也有理由分得发展的红利。
网调
八成八的网友认为广州楼市泡沫超30%
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近日，本报针对广州楼市泡沫论发起了一项调查，结果显示，有90.6%的网友认为，广州楼市有泡沫，至于10%至30%这个量化结论，则有45.5%的网友认为“太低，泡沫起码超过50%”，有42.4%的网友认为“较低，泡沫应该在30%以上。”超过五成的网友选择，广州楼市有泡沫的理由是“房价太贵，超出购买能力”。
记者采访则发现，相对于专家对于“泡沫量”的宽松评价，网友和买家们则反应更为强烈，认为广州楼市泡沫量被低估了。“我06年在海珠区买的房子，当时单价才5000多块钱，四年后，二手的价格都涨到了14000块一平方米，你能说没有泡沫吗？”市民马先生在接受记者采访时表示，自己这几年的工资几乎没涨，购买力也没有增强，若不是当年买楼早，现在根本只能望楼兴叹。
市民刘小姐则对楼市泡沫有自己的看法，“我身边越来越多的人觉得自己很有钱，因为花五十万买的楼，一下子变成了一百多万，很多人只有八十万就敢买两百万的楼，买了之后资产升值又变成了三百万，可事实上，这只是八十万资金所产生的泡沫。”刘小姐说，现在越来越多的人只付三成首付去买楼，大部分楼款都是银行贷款，“这不是泡沫是什么？”
网调显示，目前网友心目中理想的楼价与现实相去甚远，有51.6%的网友认为，广州的楼价在8000元/平方米以下，泡沫才是合理的。至于调控的作用，则有45.2%的网友认为“在一定程度上抵制了泡沫”。
还有市民表示，即使社科院的泡沫指数正确，但泡沫少也不应成为发展商继续抬价的理由。
1.您认为广州楼市有没有泡沫？
A.有　　90.6%
B.没有　9.4%
2、绿皮书说广州楼市泡沫10%-30%，您认为这个数据？
A太低，泡沫起码超过50%
45.5%
B.较低，泡沫在30%以上
42.4%
C.正常，与广州楼市实际相吻合9.1%
D.较高，广州楼市泡沫很少
3%
3、您认为广州楼市有泡沫的理由是：
A.房价太贵，超出购买能力54.8%
B.空置率高，好多房子没人居住29%
C.多套物业持有者数量越来越多
16.1%
4、您认为房价多少的时候，
泡沫才是合理的：
A.8000元/平方米以下
51.6%
B.8000-10000元/平方米
35.5%
C.10000-12000元/平方米
9.7%
D.12000-15000元/平方米及以上
3.2%
5.您认为如果政府再出台调控措施，对房价泡沫的作用是：
A.更好控制房价泡沫9.7%
B.在一定程度上控制房价泡沫45.2%
C.控制房价泡沫的作用不大，反而打击刚需买家积极性22.6%
D.一点作用都没有
22.6%
数据来源《南方都市报》
多标准判断　广州楼市泡沫　　已超正常值
房价收入比版　广州楼市泡沫水平：严重超标
计算公式：房价收入比=单套住宅平均总价/家庭平均年收入
判断标准：国际通用的房价收入比合理数据为6.0。如果单套住宅总价与家庭收入的比值超过6，则意味着泡沫超标，反之则处于正常水平。
特点：这是联合国在进行相关统计时常用的计算方式，通过住宅价格与职工工资之间的比值，可以最直观得出房价是否超出了居民购买力水平的结论，从而作为泡沫大小的依据。
缺陷：广州除了工资收入外，还有包括不动产、股票投资之内的其他非固定收入，这些都是可变因素，而且难以进行统计核实。
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广州数据：根据市人大常委会通报数据，今年1-9月广州城镇居民人均可支配收入达23310元，估计全年人均可支配收入为31080，如果3人为家庭固定人口计算，广州家庭年收入为93240元。根据阳光家缘数据，11月全市网签均价为10775元/平方米，以113平方米的套均成交面积计算，单套成交总价约为1217575元。
广州房价收入比=1217575元/93240元=13
租售比版　广州楼市泡沫水平：超过正常水平
计算公式：租售比=商品住宅单价/每平方米月租金
判断标准：国际公认的正常范畴为200-300倍，如果超出，则意味着有一定的泡沫迹象出现。
特点：这是国外房地产市场约定俗成的泡沫衡量方式，具有准确性高、稳定性强的特点。而且与其他计算方式相比，租售比公式当中的商品住宅单价和租金数据来源的争议较小，统计难度也更低。
缺陷：涉及租金数据，只适用于二手市场的泡沫考量，用于一手住宅准确性稍欠。
广州数据：阳光家缘11月网签均价为10775元/平方米，满堂红统计的广州11月份二手租价34.32元/平方米/月。
广州房价收入比=10775/34.32=313
“绿皮书”版广州楼市泡沫水平：与全国整体值相当
计算公式：泡沫指数=(实际价格-基准价格)/实际价格
判断标准：泡沫指数的取值在0-1之间，数值越高，房价泡沫成分越大。
特点：是目前最受关注的泡沫计算方式，来源于社科院的“绿皮书”。位于分母的“实际价格”根据房地产信息网站发布的数据得出，分子位的“基准价格”参照11项指标，
缺陷：所涉及指标太多，计算复杂，而且数据流动性大，较易出现误差，一般只以概数的形式出现。


广州数据：10%-30%
炒房率版广州楼市泡沫水平：存在泡沫
计算公式：炒房率=(总成交量-刚性需求成交量-改善性需求成交量)/总成交量
判断标准：当数值高于20%，则意味着楼市进入较高泡沫阶段，需要进行控制。
特点：炒房率即房地产投机需求比例，这是通过市场需求来判断楼市泡沫大小的计算方式，目前不少房地产分析机构都把此项数据看作是楼市健康的晴雨表。
缺陷：同是多套物业置业者，改善性需求买家和投机性需求买家类型难以分辨。
广州数据：中原地产此前发布的数据显示，广州投机性买家入市的比例为17%。
黑灯率版广州楼市泡沫水平：整体难统计，但CBD黑灯率较高
计算公式：黑灯率=总户数-房屋日常使用户数/总户数
判断标准：黑灯率在5%-10%间属于正常范围，10%-20%即为泡沫初始期，超过20%则处于危险期。
特点：黑灯率实际上就是针对局部区域或单一楼盘的空置率，属于初始的“民间”计算方式，由于备受争议，很多项目开始以水电表的转动比例来取代黑灯率，作为楼市泡沫参考。
缺陷：工作量太大，而且计算方式不稳定，只能对房地产局部市场进行“体检”。
泡沫形成
恐慌性购买、炒房、流动性泛滥吹大泡沫
在中原地产项目部总经理黄韬看来，楼市泡沫的形成由多种因素导致。恐慌性购买是一个原因，几次宏观调控无效，房价依然上涨，老百姓对房价下调的信心丧失，担心不买房价会进一步飙升。另一方面，通胀因素的存在导致很多买家出于防通胀的目的购房；第三则是市场上流动资金过剩，外资进入推动楼价上涨；第四，广州在一线城市中整体房价偏低，吸引了投资者入市；第五，也是根本原因，则是供应量的紧缺，特别是市中心、优质物业的稀缺所导致。
炒房投机成风滋生泡沫
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从目前情况来看，大规模热钱的涌入，在房地产市场形成扎堆效应，是近期楼市泡沫出现并不断胀大的重要推动力。珠三角一家民营企业老总告诉黄金楼市，自己以前从事服装制造生意，并通过熟悉渠道进行海外贸易，每年的利润额在100万美元左右，折算成人民币大约700万元。他2008年先后在越秀区购入19套物业，一年之后，房产升值已经超过1500万元。由于看到投资物业的赚钱能力，他正考虑年底将工厂关掉，一门心思做房产投资。而他的几位企业家朋友见到他在楼市“翻江倒海”，也产生了转行了念头，房地产有利可图是一个方面，另一方面，人民币升值压力令不少外贸企业感受到阵阵寒意，需要寻找资金避风港，楼市无疑是目前情况下的最可靠选择。
财政收入一半涉房让泡沫持续
摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠撰文指出，政府的财政收入中大约一半和房地产相关，这就是房地产泡沫能够长期存在，而抑制房地产泡沫又如此困难的原因。中国不缺土地。能够解释房价上升趋势的就是投机需求了。
关键问题是，为什么投机需求如此庞大并且持久？主要原因是地方政府在背后支持。投机可以持续下去，前提是投机者仍能获得大量便宜的资金，并且，当市场转冷时，地方政府可以继续减少供给。因此，只要货币供给持续快速增长，保证银行流动性充裕，房地产泡沫就会一直持续。
抑制泡沫
“一啖砂糖、一啖屎”，政策又打又托
对于不断壮大的楼市泡沫，政府正在采取行动进行挤压。如果把“价升量升-价升量减-价减量减”看做楼市挤泡沫三部曲的话，目前广州楼市正在从第一阶段向第二阶段过渡。
国土房管局最新统计数据显示，10月份广州市十区一手楼均价15072元/平方米，同比上升幅度达到49.6%，势头强劲，但53.72万平方米的住宅交易面积，同比却减少了2.1%。
“广州有句俗语叫做‘一啖砂糖、一啖屎’，这就是对宏观调控的生动描述。”寒桐投资有限公司总经理韩世同表示，针对房地产泡沫的楼市政策包括“又打又托”两个方面，“打”就是通过限购为代表的政策，抑制投机需求；“托”就是加强保障性住房的建设，支持城市中低收入者的自住需求。
满堂红研究部经理周峰认为，对于广州楼市而言，未来半年内有望合理回归。最近一年广州很多楼盘围绕亚运会召开的利好相行了相应的炒作，提前透支了广州利好，将广州楼价提升至了一定的幅度。未来看，广州楼价上涨的动力不足。估计明年一季度成交量和价格均会有所回落。
中原地产项目部总经理黄韬戏称目前正在实施的宏观调控政策是在对楼市“计划生育”，这看起来违背了经济规律，但符合中国的国情。
说法
二手成交萎缩量与泡沫指数相符
满堂红研究部经理周峰：这个泡沫数据是社科院建立的一个计算体系，计算时先给每个城市定一个基准房价，成交价超过基准价的比例是多少，泡沫就是多少，广州30%的泡沫意味着有30%的物业成交价超过了基准价。
站在我们的角度看，一个城市楼价是否有泡沫，要看调控后一个季度内成交量萎缩的幅度，广州二手成交萎缩了30%，从这个角度看，30%的泡沫比较客观。
泡沫是无法量化的概念
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同：房价高的城市应该就是泡沫指数高、支付能力弱和市场监管差的城市。但社科院的绿皮书研究的结果却出现市场监管最好的城市、住房支付能力最差的现象，以及房价居高不下的城市反而泡沫指数不高的现象。
由于楼市泡沫是相对置业者的购买能力来说，而购买力除了可以计算的平均收入外，还有难于计算的财产性收入，因此，在房地产市场，泡沫是一个能够感受得到，但却无法量化的无形概念。
30%的泡沫数据偏多
回复该发言

中原地产项目部总经理黄韬：我觉得泡沫的存在对于楼市来说是不好的，社科院论断广州楼价30%的泡沫，我觉得还是偏多，广州楼价应该没有这么高的泡沫。今年4月新政出台后，广州楼价有5%的松动时，就开始有人接盘了，若真有30%的泡沫，即使楼价下跌15%估计也没有那么多人会接手，从这个角度看，广州楼价的泡沫还不是很多。
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