深圳41%保障房项目尚未开工 拟5年新建24万套

政府又拟下保障房建设大计，未来五年间，深圳拟规划新增安排筹建保障性住房24万套，总建筑面积约1616万平方米。
前晚，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房保障发展规划（2011- 2015）（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。《征求意见稿》提出，到规划期末，将全市保障性住房建筑面积与商品住房建筑面积的比率由25%提高到30%.目标宏大，但稿中也承认，深圳“十一五”期间保障房的竣工率只有约一成。
《征求意见稿》提出，“十二五”期间将住房保障范围扩大到户籍中低收入住房困难人群，特别要把保障的重点转移到经济社会所需人才上来。确保规划期内保障性住房建设用地不低于全市住房建设用地的40%，并充分发挥城市更新在保障性住房建设中的积极作用。
“十一五”保障房建设缓慢
5年前，深圳保障房“十一五”规划提出，在“十一五”期间，全市规划建设保障性住房14万套，建筑面积766.6万平方米，到“十一五”期末基本解决户籍低收入人群的住房困难，逐步改善非户籍常住低收入住房困难人群的住房条件。此次《征求意见稿》介绍，“十一五”目标已经超额完成，实际安排筹集建设保障性住房16.9万套，总建筑面积1267万平方米，分布在151个项目，超出规划安排建设14万套目标2.9万套。据介绍，这五年计划安排建设的保障性住房数量，相当于我市过去30年已建成的政策性保障性住房总量的65%.
不过，“十一五”的具体执行情况依然堪忧。在建设进度上，至2010年末，全市已竣工保障性住房约2万套，只占“十一五”16.9万套的12%，分布在40个项目。在88%未竣工项目中，又分为两部分。已开工在建保障性住房约7.9万套，占“十一五”16.9万套的47%，分布在36个项目；而还有尚处于前期阶段的保障性住房约7万套，占“十一五”16.9万套的41%，分布在75个项目。也就是说，还有41%的保障房项目并未开工。
建设进展滞后也可以在资金安排上看出，根据《征求意见稿》，“十一五”期间，仅在2006年-2009年期间，全市安排的保障性住房项目计划总投资约343亿元，就有200多亿元计划投资未完成。
在2010年，新增安排的筹集建设5万套保障性住房分布在51个项目，计划总投资约152亿元。市住房和建设局日前指出，该局加大工作创新力度，采取举措，突破土地、资金、机制三大因素制约，大力推进保障性住房建设，目前已实现开工建设4.2万套，预计至2010年年底，有望突破年初既定的目标任务。
市住建局总结认为，保障性住房建设进展依然不如人意。“十一五”期间，虽然已安排建设保障房套数总量超出了规划目标，但由于用地紧缺，部分项目用地存在征地拆迁、规划功能调整、处理历史遗留问题等方面的障碍难以及时“落地”，以及建设资金不足、前期工作环节过多、审批流程过长等原因，造成建设进度缓慢，保障性住房面临开工率低、竣工率低、供应率低的局面，尚未形成较大规模供应，距离市民特别是低收入居民的期望值有较大的差距。
“十二五”保障房需求达48.8万户
深圳保障房面临最大的问题依然是僧多粥少。《征求意见稿》指出，保障性住房供需矛盾还比较突出。随着房价的快速上涨，广大人才和“夹心层”家庭买不起房、租不起房，存在较大的“住房难”问题。加上保障性住房建设具有一定的周期性，因此在一定时期内保障性住房的供需矛盾仍将比较突出。此前，市住建局曾透露，根据初步测算，目前深圳市住房保障需求达23万套。
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无疑，对于“十二五”来说，巨大需求仍在。据介绍，到“十二五”期末，全市住房保障需求总规模约为48.8万户，其中符合条件的户籍住房困难人群约8万户、人才约40.8万户。
《征求意见稿》提出，在规划期内，计划新增安排筹集建设保障性住房24万套，总建筑面积约1616万平方米。到规划期末，将全市保障性住房建筑面积与商品住房建筑面积的比率由25%提高到30%.
在具体上，“十二五”分不同类别进行住房保障规划。在规划期内，为8万户户籍住房困难人群安排住房保障。其中，通过提供廉租住房和货币补贴方式对符合廉租住房保障条件的户籍住房困难人群实现应保尽保；通过提供公共租赁住房等实物与货币补贴方式有效保障其他户籍住房困难人群。
更大数量是40.8万户符合条件的人才。
规划期内，通过实物与货币相结合的方式，为40.8万户符合条件的人才安排住房保障，其中新增安排筹集建设保障性住房16万套，通过现有住房清理及货币补贴保障24.8万户。此外，《征求意见稿》还提出，结合旧住宅区及城中村综合整治、产业园区配建宿舍等工作，逐步提高非户籍住房困难人群和外来务工人员的居住水平。
在整个规划期内，全市计划筹集建设保障性住房约24万套；计划新开工保障性住房约21万套，开工率力争达到并超过60%；计划竣工保障性住房约21万套，竣工率力争达到并超过50%，其中“十一五”安排项目力争达到竣工率100%，“十二五”新安排项目力争达到并超过竣工率30%.
根据目前拟定的分步计划，“十二五”开局年———2011年，深圳将筹建保障房6.2万套，建筑面积403.5万平方米，其中经济适用住房6000套，公共租赁住房（含廉租住房）2 .1万套，配建安居型商品房3.5万套。
保障房三大难题能否解决？
建设低效怎么突破
根据住建局目前公布的信息，深圳保障性住房建设的“十一五”目标已超额完成，实际安排筹集建设保障性住房16.9万套，总建筑面积1267万平方米，超出规划安排建设14万套目标2.9万套。然而，在这超额的背后，“十一五”至2010年末，全市已竣工的保障性住房仅约2万套，只占“十一五”16 .9万套的12%.此外，甚至有41%的保障房项目并未实际开工。
深圳市常务副市长吕锐锋坦陈，保障性住房的建设进展不如人意，在“十一五”期间，保障性住房存在“三低”现象，即开工率低、竣工率低、有效供给低，建设进度比较缓慢。在吕锐锋看来，造成这种局面的主要因素之一就是用地紧缺问题。保障性住房用地筹集难度较大，深圳几乎找不出可直接建设的“净地”。许多保障性住房用地，虽然在图纸规划上比较可观，但是由于征地拆迁、安置补偿、产权纠纷等各种原因，实际上难以真正“落地”。此外，建设资金不足、前期工作环节过多、审批流程过长，也是造成保障性住房建设进度缓慢的原因。
建设效率低下的问题，在“十二五”期间如何改进？《征求意见稿》提出，建立保障性住房土地储备制度，确保土地有效及时供应。在编制土地利用总体规划、城市总体规划时，应当按照不低于全市居住用地储备地块总面积40%的比例，优先单独列出保障性住房项目用地指标，明确具体地块和空间布局。
同时，纳入全市保障性住房用地储备管理，严禁挪作他用，实现保障性住房建设用地提前五年滚动供应；充分利用存量土地，通过城市更新配建、企业利用自有用地、拆迁统建上楼等方式，创新保障性住房筹集渠道；通过地铁及交通场站上盖等方式，创新用地供应模式。为了提高竣工率，《征求意见稿》制定了详细的保障房建设进度指引，明确今后5年每年的开工量、竣工量。
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稿中还规定，在建设用地有效供应、具备开发建设条件的前提下，“十一五”剩余未开工项目7万套，应在2013年底前开工：“十二五”新增安排筹集建设的保障性住房项目，当年应完成土地出让手续，在完成土地使用权出让合同签订基础上，原则上在三年内开工。而项目在开工后，三年内应竣工并交付使用。
这些能否解决建设效率低下问题，目前依然是谜。市住建局相关负责人去外地考察回来后，曾向南都记者抱怨说，我们保障房前期工作速度太慢了，在北京三个月搞定，而深圳三年都开不了工。
谁来保障非户籍人口
市住建局认同，在深圳保障房巨大需求的背后，是三大结构性难题。一是户籍人口与外来人口比例倒挂，户籍人口住房自有率达76%，而全市常住人口住房自有率才33.6%；二是住房保障工作相对滞后，政策性保障性住房只占总量的6.6%，商品房与保障房比例悬殊；三是商品房价格上涨过快，广大人才和“夹心层”家庭买不起房、租不起房，存在很大“住房难”问题。
根据我市现有人口学历情况、入户毕业生统计以及住房自有率水平，目前尚无自有住房的户籍人才约9.7万户，非户籍人才约15.1万户，合计24.8万户，这些都需要在“十二五”期间安排保障。
到2010年末，全市已建成保障性住房总建筑面积约0.27亿平方米，占全市住房总建筑面积的6.6%；全市保障性住房已建成总套数约27万套，仅占全市住房总套数的3%.同时，占全市人口绝大部分比例的非户籍人口，一向是被排除在住房保障范围外的。
根据《征求意见稿》，在“十二五”期间，安居房用地占保障房中的七成。规划期内，全市保障性住房用地计划供应总量约5平方公里，其中经济适用住房用地0.35平方公里，公共租赁住房用地1.15平方公里，安居型商品房用地3.5平方公里。不过，这个安居型住房能否在兼顾人才和非户籍上有所突破，目前尚不得而知。
审核漏洞如何来弥补
今年以来，深圳保障房申请中出现不少问题，如南都曾报道的官员老板申请保障房、申请者现住豪宅等，广为市民关注。在12月15日召开的全市住房保障和人才安居工作会议上，市长许勤就对强化保障房审核和管理机制表示极大关注。而在这次十多万字的《征求意见稿》中，仅在最后，用一百多个字简单提到，完善统计和信息化管理，形成长效管理机制。
此次《征求意见稿》在回顾“十一五”保障房工作时也认为，住房保障实施机制有等完善。市、区两级责任分工不明确，市一级抓得多、抓得紧，而区一级的积极性、主动性不高。市、区、街道三级联动不健全，住房保障机构不健全，人员与工作量不匹配。该稿提出，进一步健全住房保障机构，增加人员编制，建立“市、区、街道”三级管理机制，在街道设立住房保障常设窗口，加强住房保障基层工作力度。此外，还有建立保障性住房跟踪分析平台和城市低收入家庭住房保障信息系统，实现保障性住房规划、计划、筹集建设、申请、审核、轮候、分配、退出、货币补贴、物业管理、居住诉求等相关内容的互联互通和信息化管理，实现信息透明、动态监控，避免利用保障性住房投机，形成住房保障的长效管理机制。
至于，对于如何弥补保障房管理中的漏洞，如何完善监管体系，如何降低经适房暴利空间等，《征求意见稿》并没有提出相应的计划或思路。在“十二五”期间，保障房审核监管，众多争议还将继续吗？
保障房亮点
三成项目应用垃圾分类
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在“十二五”规划期内，全市住房保障预计安排资金投入约692亿元，其中保障性住房租售回收资金约191亿元，财政新增安排资金投资约165亿元，社会投资约333亿元，租赁补贴约3亿元。在经历了桃源村（资料、论坛)三期质量门事件后，“十二五”保障房巨额投入之下更有了规定的标准与质量目标。
根据《征求意见稿》，到规划期末，全市保障性住房人均住房基准建筑面积不低于18平方米，使用系数不低于70%，100%实现一次性装修。实现保障性住房项目100%达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准，打造十个绿色低碳生态示范社区，实现30%保障性住房项目应用垃圾减量和垃圾分类技术产品。
重点布局宝安中心城与前海
南都曾报道，在深圳市住房建设规划2010年度实施计划中，超过九成的保障性住房用地拟安排在关外。《征求意见稿》明确，新增保障性住房建设用地优先选用周边配套较成熟、公共交通较便捷的已开发地区。
规划尤其提出，充分利用地铁车辆段上盖保障性住房和公交场站综合开发等合作建设模式，配合地铁二期工程、地铁三期工程、“七横十三纵”干线路网建设，以及公交线网开设和调整的空间布局情况，重点将保障性住房安排在宝安中心城与前海地段等全市近期重点发展地区，重点产业园区和轨道交通沿线等交通生活便利地区。
倡导贫富混合社区
在保障房交通配套要求上，《征求意见稿》确保保障性住房居住区在公交车站点500米半径覆盖范围内或地铁800米半径覆盖范围内，区域公交线网密度不低于3公里/平方公里，区域人均公交车辆拥有率不小于10标车/万人。
随着大规模保障房建设，曾有学者担忧，成片保障房的规划，容易形成低收入人群区域，不利于社区发展。国外社会学家的调查也早就证明，穷人富人不同阶层的人混合居住，有利于促进社区和谐。此番《征求意见稿》倡导混居社区，要求合理安排保障性住房建设布局，实行住房混合战略以实现混居格局，避免同一层次的保障人群过度集中造成社会分异。
◎“十一五”期间
筹建保障房16.9万套，建筑面积1267万平方米；
已竣工保障房2万套，占12%；
已开工在建保障房，约7.9万套，占47%；
未开工保障房，约7万套，占41%.
◎“十二五”期间
计划新增筹建保障房24万套，建筑面积约1616万平方米。
计划竣工保障性住房约21万套，竣工率力争达到并超过50%，其中“十一五”安排项目力争达到竣工率100%“十二五”新安排项目力争达到并超过竣工率30%.
小贴士
《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）（征求意见稿）》详见市住建局官网（http：//www.szjs.gov.cn）
征求意见时间：12月17日-22日联系电话：82946908电子邮箱地址：szfdcyj@ 126.com
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