龙头房企下半年集中推盘 重点布局非一线城市

多家龙头房企日前先后公布今年业绩预告，虽然遭遇史上最严厉调控，上述企业依然乐观预计今年业绩将继续赶超去年。
在如何应对今年调控政策方面，这些企业普遍表示，上半年处于调控谨慎期，推盘量有所收缩，下半年会适度放大；在产品类型上，住宅市场将继续细分，综合推出刚需类及中高端产品，商业地产和保障房也将明显扩容；在区域上，不少企业一致表示会重点布局非一线和热点城市，降低调控风险。
收缩与扩张
对于调控下的房地产市场，万科和中海地产高层均表示“压力很大”，但在实际应对中，两大巨头却策略迥然。
对于2011年，万科集团总裁郁亮在此前的2010年报业绩发布会上表示，今年全国住房供应较为充足，加上政策抑制和保障性住房供应力度之大，今年住房市场供需关系会向有利于购房者的方向转变。对于房地产企业来说，行业可用资金肯定会下降，加上融资非常紧张，企业资金链趋紧和土地市场购买力下降也将成为必然。
在此背景下，万科决意放慢去年激进圈地的步伐，以保持充裕的资金度过行业低谷期。“目前万科的土地储备足够两年使用，今年在拿地上会力求精打细算，精挑细选获取合适的项目资源”，郁亮称。
不过，依托去年过百亿净利润的中海地产，却走出一条不同于万科的扩张路。截至2011年2月底，中海已经新补充土地储备超过500万平方米，进入3月后的短短3天内，又接连在南昌和大连两地拿下5宗住宅用地。
充裕的资金支撑了中海的逆势扩张势头，在中海地产董事局主席孔庆平看来，中海目前手握大把现金，总需要寻找合适的投资机会。除了手头持有的300多亿现金，中海今年上半年还将在香港展开大规模融资，今年共计划支出630亿用于购地和项目建设。
今年业绩继续赶超去年
虽然调控当头，中海表示仍有足够的信心保持持续的快速成长。“即使成交下跌到70%的水平，全国仍然有7亿平方米销售成果，相当于2007年的水平，中海占1个百分点就是700万，这样的市场前景还是很积极的”，孔庆平乐观预计。
同样持乐观情绪的还有其他几家龙头房企。远洋地产主席李明在18日的2010年报业绩发布会上表示，今年制定的销售目标为300亿，较去年增长40%，预计上下半年分别完成110亿及190亿。李明表示，截至3月中旬，集团已实现合约销售额50亿，预计到3月底将完成60亿。
此外，金地集团总裁黄俊灿也表示，对于2011年的销售已经做好充分准备，他预计将实现继续增长。华泰联合研究员鱼晋华也预计，金地今年整体推盘量的下限在400万平方米左右，预计今年销售业绩会比较有保障。
多元化发展 综合布局
面对调控，不少企业通过控制拿地和调整推盘节奏，以及在产品和区域分布上下功夫，来保证今年业绩的稳步增长。
“今年头两个季度处于调控谨慎期，因此推盘量相对较少，下半年会适度增加”，黄俊灿表示。另外针对去年金地面临货源紧缺的问题，今年在开发和供货节奏上做了调整，减少了高端产品的占比。今年公寓洋房占比86%，别墅和类别墅占比不到20%，产品类型上比较均衡。
此外，未来5年，商业地产投资额将占金地集团投资额的20%，总资产规模达到600亿，“通过增加持有型物业比重保证稳定现金流，规避住宅市场风险”。在区域布局上，今年沈阳和武汉的推盘比例将明显上升，会重点布局二线发达城市，兼顾一三线城市机会。
李明也表示，远洋集团今年将控制土储增加速度，尤其上半年比较谨慎。至于意向地区，李明表示会主要考虑非热点城市，预计北京以外的地区今年可首次实现销售收入比重超50%，二三线城市将成为集团未来5年的新增长动力。
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孔庆平也同样表示，中海今年将新增加3-4个中部地区的新城市，还有一些没有进入的二线城市。
开发商正在进入综合运营的发展阶段。除了增加商业地产比重，黄俊灿称，从今年开始的未来5年内，金地房地产基金业务也将实现突破性发展。金地将继续发起设立由稳盛基金募集和管理的美元基金和人民币基金，通过资产管理业务开拓新的盈利源泉，重点加强基金的募集能力，提高融资能力和独立投资能力。
远洋地产也将加大商业项目比重，目前在建商业项目涉及300万平方米，大部分会在2012-2013年落成。
此外，除了继续参建保障房项目外，万科今年的老年住宅开始陆续在杭州、北京、上海等城市落地；在商业地产方面，万科将在深圳首次运作城市综合体项目。另外，今年计划新开工产业化住宅面积是200万平方米，绿色建筑希望落实180万平方米。
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