中海橡园国际:一反常态做小 限购令下能否突围？

巡城时间：2011年3月17日
主要户型：45平方米的一房到143平方米的四房
最新价格：21000-25000元/平方米，带精装修
特工点评：该盘为中海少有的小型项目，位于海珠老城繁华地段，双地铁上盖，周边配套齐全，名校环绕，更有大型shopping mall。户型中规中矩，但实用率不足八成。严厉楼市调控下，以中小户型为主的中海橡园国际，其21000-25000元/平方米的坚挺价格，能否突围而出还需要经过市场的考验。
中海广州遭遇土地荒 橡园国际体型mini
中海橡园国际位于广州海珠老城区，总占地面积约5.4万平方米，总建筑面积约22万平方米，是中海收购光大花园（资料、团购、论坛、二手）后，继中海锦榕湾（资料、团购、论坛、二手）之后在原社区推出的第二个产品。
据公开资料显示，除了2010年年末中海在广州白云竞得一幅折合楼面价高达1.9万每平米的5.9万平米规模的住宅用地外，其在广州已有长达六七年的土地荒。中海在2010年初成功以50.1%的股权比例绝对控股蚬壳(后更名为“中国海外宏洋”)，曲线取得原“光大地产”旗下约170万平米的土地储备，中海橡园国际所处地块就是其中之一，体型相对mini。


中海橡园国际占地5.4万平方米，体型mini

二线江景足以抢眼 实用率不足8成
据项目销售经理介绍，该项目共有4栋约30层高洋房，以中小户型为主，三梯八户，面积从45平方米的一房到143平方米的四房不等。本次推出的为H1和H4栋，货量充足。项目将于3月底开盘，目前正接受登记，登记客户可在开盘当日享受额外99折优惠。项目均带精装修出售，售价在21000-25000元/平方米之间。


项目多采用落地玻璃窗，采光良好


户型比较方正，但实用率不足八成
除了45平方米左右的小户型，其他户型都有样板房展示，特工在现场看到，几乎每个户型都三面单边，通风采光十分出色。除了部分户型厨房略有多处弯角外，户型基本方正，中规中矩。较为特别的是，项目的窗户设计多采用中空落地玻璃，增大空间通透感。最为抢眼的是，20多层以上的西南向高层单位，可以隔着光大花园望到白鹅潭珠江江景。比较遗憾的是，户型的实用率不足八成，大约只有七成八，分摊面积较多，套内房间较小。
第二页：双地铁+大型Mall+名校配套
第三页：中海一反常态“做小” 限购令下能否突围而出？

双地铁+大型Mall+名校配套
项目地段十分优越，位于海珠老城区和白鹅潭经济圈的核心地段，东背工业大道，西望珠江，北接金沙路，南面榕景路。项目距离地铁8号线沙园站B出口仅3分钟路程，而距离沙田站则不到5分钟（广佛线西塱至沥滘段将于明年开通），是真真正正的地铁上盖物业。项目可享受光大花园（资料、团购、论坛、二手）十年成熟配套，同时项目本身还将配套一个15万平方米的大型shopping mall--光大都汇，建成后将会成为海珠区最大的购物娱乐场所。项目将于明年2月交楼，届时将有地铁出口直达光大都汇。
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但由于项目周边既有地铁站也有购物中心，而且靠近工业大道，因此低楼层的噪音问题无法避免。
项目周边名校环绕，有省一级宝玉直小学、省一级同福幼儿园、北大附中实验学校、南武中学、广州市第五中学等省一级名校，销售人员将其称为“我们楼盘最大的亮点”，可提供2-18岁孩子的一站式名校教育配套。


项目距离沙园地铁站不足3分钟

项目本身配备一个15万平方米shopping mall


项目靠近工业大道，低楼层噪音无可避免
中海一反常态“做小” 限购令下能否突围而出？
当被问到中海集团未来几年的市场规划时，项目销售经理介绍，中海集团未来几年重心将放到二三线城市上，专注于扩展当地市场。据了解，中海集团向来偏好百万平米以上规模的大型项目，其产品定位也偏向于高端，比如佛山的中海万锦东苑（资料、团购、论坛、二手）和中山的中海翠林华府。这次中海橡园国际占地不足6万平方米，其45-145平方米的户型也与中海主流的中高端产品有着些许出入，一反常态“做小”。
而对于“为何选择这个时间推出市场”，项目销售经理则卖起了关子：“时机成熟了，我们就推了。”特工了解到，其实中海橡园国际这4栋楼宇早前已经基本属于现楼，今次选择这个时间点推出市场，可能是迫于接连不断的楼市新政压力，尤其是去年10月份出台的广州限购令。有业内人士分析，选择这个时间点并不明智，该盘主要以中小户型为主，其中更有市场少有的45平方米一房一厅，在“卖一买一”和限购的新政下，买家很少会用珍贵的指标去选购太小的单位，尤其是总价达百万以上的，许多买家更倾向于一步到位。但也有人认为，限购不会长久，光大花园（资料、团购、论坛、二手）目前楼龄较新的单位均价都在20000元/平方米左右，该盘拥有名校配套加地铁上盖，周边配套齐全，本身就是价格的有力支撑点，无论怎样都不愁卖。究竟中海橡园国际能否突围而出，我们拭目以待。
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