远洋地产：没有全面打折降价计划

3月18日，远洋地产在香港召开2010年度业绩发布会，远洋地产主席李明、财务总监沈培英等公司高层出席了发布会。
远洋地产主席李明表示，今年销售目标定为300亿元，较去年增长40%，预计上、下半年分别完成110亿及190亿。他表示。集团今年1月至3月中旬合约销售额达50亿元，预计到3月底将完成60亿元。
李明同时指出，远洋将加快商业地产的发展速度，目前商业地产拥有土地储备和在建规模达到300万平方米。在未来的1-2年之中，是商业地产的发展时期。
李明认为，2010年国家的宏观调控，对市场有重大的影响，短期内市场的成交量都下降了，买家也会观望，但是相信度过半年左右的适应期以后，市场会有所回暖。因为保障性住房建设从今年开始真正形成市场供应也得需要两年时间，同时正常的市场交易也不可能停下来。
以下为业绩发布会问答实录：
媒体提问：远洋提到要控制土地储备的问题，在2011年计划控制多少土地储备？
远洋地产：公司目前拥有的土地储备是2100万平方米，应当说能够维持公司业务发展。在新的一年公司土地储备主要是调结构。至于土地储备的投资量和土地的面积，我们认为上半年会很紧俏，下半年要看公司销售回款的情况来做决定。
另外，因为要进入到三四线城市，土地面积比二线城市会放大很多，但今年和去年基本上保持同样的规模。
媒体提问：远洋现在资金大概有150亿，你们土地方面还有多少未付款？另外今年有以股代息，是不是因为有资金压力，所以才给股东这个选择？
远洋地产：以股代息跟资金没有关系，主要是前一段时间远洋开股东大会，对于以股代息，众多中小投资者提出了强烈的要求，大的投资者也非常欢迎。公司的现金和财务状况没有问题，目前我们有150亿现金，借贷比只有零点四几。
公司2011年未完支付的土地款90个亿，在建支出100个亿，必须要支付的加起来大概是250亿。公司今年正常的盈利会超过300亿，加上我们150亿的现金，资金上没有任何问题。而且，远洋本身获得了银行信贷受信额度超过300亿，马上可以提供的资金超过130亿。
媒体提问：远洋今年的销售目标是300个亿，为什么能够在今年严格的宏观经济调控下提出这么高的销售额和增长幅度？远洋有204个亿是今年定价的，那么今年以及明年都涨了，那具体到今年会有多少？
远洋地产：公司制定了300亿的销售目标，除了能够适应市场之外，远洋前几年开发的楼盘都进入了成熟期，对保持销售的业绩都是个基础。
1-3月份完成五六十亿，我觉得这段时间应该是最困难的时期。从我们公司的反应能力来看，从一季度的情况来看，今年的销售目标应该没问题。
204亿之中，用于2011年阶段的占80%，也可以讲，如果我们工程不出问题的话，2011年锁定的收入大概也基本上与这个数字差不多。
媒体提问：去年远洋在上海、北京都拿到一些商业地产项目的土地储备，这些土地有怎样的发展计划？今年会不会落实到项目的启动？另外，远洋和太古之间的合作也是否和商业地产相关？
远洋地产：远洋目前在建规模为300万平方米。商业地产的建设到运营需要一段时间，远洋在商业地产的发展不是从今年调控才开始的，两年前就开始了，到今年年底将有几个新的物业能够落成，但大多数的物业要在2012、2013年才能落成。
我们与太古合作的项目将在今年年底正式投入运营，一个30万平方米的商场、写字楼、酒店一体的综合体。远洋跟太古的合作一直非常好，今年年初在重庆核心地段中心建了一个30万平方米的项目，预计下个月就开工，这是合作的第二个项目。
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媒体提问：远洋跟你们的股东南丰现在有合作，请问合作的方式是怎样的？
远洋地产：南丰作为远洋地产的股东之一，一直在业务上保持了密切的联系，经常会对一些核心问题进行沟通。
当前远洋和南丰在商业地产上有合作，今年一月份，远洋联合南丰和北京建行共同获得了北京CBD的一个项目，其中南丰占15-20%，这个项目建筑面积达到223万平方米。在住宅项目上，去年在大连有一个合作项目。
另外一个股东中国人寿，我们也有很密切的联系。只不过我们所有的投资有两个基本原则，一个是经济上可行，第二个政策允许。总的来说，我们合作很密切。
媒体提问：市场上有一些说法，一些二线城市地价的增长高于房价的增长，而且供过于求。2010年你们扩展的二线城市是不是遇到这样的问题？远洋计划今年扩展一些非热点的二线城市，主要有哪些城市？
远洋地产：去年进入一些新城市，远洋发展得很好，比较典型的如三亚、秦皇岛、成都，它们都取得了不错的销售额。
限购令在各个城市的力度是不一样的，这也是政策调控的一个目的，是能够调整房地产布局的结构，也是鼓励、引导投资和消费。
媒体提问：3月份在北京，远洋的一个盘打了八四折，这个是整个集团的降价策略还是只面向北京？
远洋地产：当前在宏观调控下，对于价格大家非常敏感。近期远洋推出的楼盘的位置、户型和产品的配置不同于前期推出的的产品。实际上，在年初这个项目附近的一个项目，当时售价是19000。
另外，对于远洋来说不太存在降价的问题。因为我们手头的楼盘，限的很少。只能说是采取了一些适当的促销手段，而且这个项目本身的盈利水平也是足够的。
整个集团目前没有全面打折降价的计划，每一个项目的定价都是由当地市场和客户的情况而定的，不是由集团统一的策略。关于定价，远洋会根据大众的心态，会根据市场，即定价要依据市场。
媒体提问：去年建筑成本大概上升了9%，土地平均成本大概上升了10%，预测今年的建筑成本还是否会上升？而去年楼价均价是升了10%左右，今年还会不会高于10%？
远洋地产：建筑成本在去年的确是上升了，主要是建筑材料和运营成本。建筑材料跟通胀有关系，运营成本与国家推进提高农民收入有关系，成本上升的压力主要是今年、去年。从前几个月来看，目前上涨压力不大，幅度也非常理性，成本增幅可以坚持一段时间。
大家都很关心北京地区将来的价格走势，很难有一个统一的说法。总体来说，一线城市弱于二线城市，价格会下降，非热点的二三线城市价格会平稳，不过还是预计会上升。
但在热点城市当中，像北京，发明了一个词，叫5.1环，在5.1环以内，我认为价格是稳定的，原因是供地量太少了，但是5.1环以外，价格可能会下调。
【作者：武瑾莹 见习编辑 周文静 来源：观点地产网】 (责任编辑：李丽娜)
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