2010年业绩平淡，略低于预期。报告期内，公司实现营业收入30.18亿元，比上年同期增加20.73%，实现利润总额5.89亿元，比去年同期增长0.53%，实现归属于母公司所有者的净利润4.41亿元，同比增长0.37%。每股收益0.44元。结算收入主要来源于济南（常春藤、御龙湾、鲁商广场）、临沂凤凰城、北京蓝岸丽舍和青岛蓝岸国际项目，分别占营业收入的34%、12%、25%和19%，占净利润的26%、13%、38%和15%。业绩低于预期，原因主要是济南和临沂项目结算进度低于预期。
2011年业绩锁定60%以上。截至2010年末，公司未结算预收账款33.74亿元，是2010年收入的112%，是我们2011预测收入的64%，约锁定0.42元的EPS，业绩保障性较好。
财务方面喜忧参半：资金充裕度和债务结构有所好转，但预计2011年资金压力犹存。
有利因素：报告期内由于北京蓝岸丽舍、青岛鲁商中心、国奥城、御龙湾等项目销售情况较好，实现合同销售额59.17亿元，同比增长106%，因此使得货币资金增长了78%，资金充裕度有所提升，存货资金配比从期初的5.94下降至4.64。同时公司预收账款占总负债比例从期初的28.5%提升至33.8%，扣除预收账款的实际负债率从64.63%下降至59.34%，债务结构显著好转，偿债能力提升。
不利因素：公司的资产负债率仍然维持较高水平，而由于公司2010年开始加大了省内外的扩张，2010年至2011年初共拿下4个地块，共需要支付地价款约100亿元，2011年预计需要支付约20至30亿元，这将使公司资金面趋紧。
区域拓展更进一步。2010年，公司不仅深耕山东省内市场，巩固了山东区域龙头地位，而且首次进入东北市场，拿下214万建面的哈尔滨大盘项目和20万平建面的锦州项目，使得省外区域扩张也有了较大突破。2010年至2011年初公司共获取在济宁、哈尔滨、辽宁锦州和青岛四个项目，实现新增土地储备336万平，楼面地价3000元/平，这为公司长远发展提供了坚实保障，目前公司未结算建面共644万平，可供三年开发。
调控背景下，我们长期看好鲁商集团的资源优势和公司大体量综合体开发模式。公司是强势国资大省的唯一国有上市房企，未来大股东鲁商集团的得天独厚的资源优势将是公司发展的有力保障；而公司未来三年的重点开发的大盘项目青岛燕儿岛项目和午山项目、哈尔滨项目、济宁项目、济南国奥城项目均是区位较好的综合体项目，盈利能力突出，公司战略上仍将坚持这种大体量综合体拿地模式。
估值与投资建议：我们预计公司11年、12年和13年营业收入将分别达到52亿元、77亿元和94亿元，EPS分别为0.66、0.92和1.30元，净利润分别增长49%，41%和41%，对应最新股价PE为13、9和6倍，RNAVPS为10.08元，目前折价17%，给予“增持”评级，目标价9.07至9.90元。
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