浅析“房产税”——有的放矢因地制宜

一、房产税之“正本清源”

· 房产税的概念——
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。征收房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
· 房产税的特点——
1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;
2、征收范围限于城镇的经营性房屋（之前的规定）;
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
· 我国房产税制度进程——
1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。
1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。
1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。
1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。
1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。
· 计税依据及方法——


任志强发表博文与财政部财政科学研究所所长贾康辩论，认为房产税难以抑制投资，而中国的高房价根子在供给的不足上，供给不足的现状不改变，增加的持有成本依然可以转移。我不知道什么时候会出台持有税的政策，但我从不认为应出台此类政策。要出就必须改变现有的土地出让制度、税收制度、保障制度等等条件，才具备开征的理由。

· 潘石屹——房地产税对高房价无效，亟需加大土地供应


潘石屹近期发表博客称征房产税、改变土地竞拍条件等措施，都不会对高房价有实质性效果，因为土地供应太少，推高价格。

· 牛刀——称开征房产税能调节社会财富不均


房产税首先能够调节社会财富的不均，防止两极分化;其次减少大量空置房，达到资源的合理配置。他还表示，每个人都应该有居住权，在保证基本居住需求后，富人可以购买房产，但是要交房产税。同时，中国土地供应方式也是房产市场不合里发展的原因之一。最后牛刀表示房产税的征收是否起到预期效果最主要还是看执行的力度。

· 叶檀——影响较小，值得鼓励


叶檀指出，较低的税率不会逼迫手中持有物业的人在短期内大幅抛盘，但对于投资者进入市场有一定的抑制作用。征收房产税是地方财政摆脱土地束缚的第一步，可以从根本上解决中国土地财政危机，是建立公共财政体系的基础工程之一。从这个角度说，虽然房产税对房价只有较小的影响，仍然值得鼓励。
……
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立场不同，角度不同，观点不同！站在开发商的角度看，房产税对抑制房价的影响甚小，而解决房价问题关键在于加大土地供应;站在草根名博的角度看，为民请命，认为房产税更应该是调节社会财富的良好手段;站在财经专家的角度看，房产税的出台对投资性需求有一定的抑制作用，值得鼓励！……

四、房产税之“出台建议”
那么，房产税到底要不要出台？
如果出台，那么怎样的征求标准较为合适？
笔者认为，房产税应该出台，而且应该作为抑制投资性、投机性需求的有效手段之一，作为调节贫富差距的手段之一，作为“取之于民、用之于民”的有效税收政策之一。
对于房产税的征收标准问题，笔者认为在征收范围和标准上应该做到“有的放矢，因地制宜”。
有的放矢，则是根据住房数量、人均居住面积等指标来制定税率;
因地制宜，就是根据各个省份及地区不同的城市性质、不同的房地产发展情况，制定不同的税收政策。
针对全国普遍的房地产市场，笔者建议如下的征收标准，各地可以针对自身的情况，可再出台针对性的征税标准及政策。
对于第一、第二套房，我们认为应该免征或少征房产税。我们以价值100万，建筑面积80㎡的房产为例做计算，税率我们先按照0.2%来计算。那么该房产一年的房产税为2000元，相对于2元/㎡·月，在海南这相当于普通楼盘的物业费标准。这对于一个自居的家庭来说是一个不小的数目，而对于真正投资者来说，这笔数目相对于房产的增值以及过户产生的费用还是比较小的。所以我们不能因为房产税给一些生活不是很富裕的人带来太大的压力，针对第一套住房，是不建议征收房产税的;而现在很多人生活好了，都会改善一下自己的居住环境，所以针对这种需求的人来说，我们也应有一定政策的宽松。
而对于第三套以上的物业来讲，房产税的征求力度应该大幅加强。如第三套征0.5-0.6%，相当于三倍左右的物业管理费;第四套征0.8-1%，相当于五倍左右的物业管理费;第五套开始的房产税又大幅增加，不仅仅是第五套本身的税费，而且包括前面四套均按照该标准来之行，这样将有力地抑制投资性及投机性需求！

针对海南、桂林、丽江、昆明、厦门等旅游地区及旅游城市来讲，笔者认为应该“鼓励第一套、适当发展第二套、抑制第三套及以上”。

· 鼓励第一套：
针对海南等重点旅游地区及旅游城市，应当鼓励购买第一套房，不仅在这些旅游城市的第一套房不应征收房产税，而且应当与相关的政府部门协商，在其他的优惠政策等方面进行鼓励。这样有利于增加旅游城市的人气、活跃当地的经济，进而带动当地相关配套设施的完善，从而再吸引更多的游客，形成良性的循环。
· 适当发展第二套：
针对海南等重点旅游地区及旅游城市，可根据其经济实力及购买物业类型的互补性，适当发展购买第二套房。如有东北客户之前购买第一套为海景房，第二套想选择有温泉资源的房子，这种情况应该适当鼓励;有利于将海南等旅游地区的各种特色资源更好地推介给全国人民。如果是重复性的购买，有明显的炒房倾向的，则应进行适当的控制。
· 抑制第三套及以上：
对于购买第三套以上的房产的，应该通过房产税的大幅拉升等手段进行限制。

五、房产税之于“海南”

针对海南市场，由于海南国际旅游岛的各项政策正在实施，建好国际旅游岛，不能缺少人气，单纯的靠旅游毕竟还是有短板的，这就要求吸引人来长期居住，那就要他们在海南有房，所以针对在海南购买第一套房产的可以免收物业税，甚至在其他税收政策上也可以给予适当的优惠，以此来吸引购房者;同时，为了避免让炒房者找到港湾，针对在海南购买多套房产的（三套及以上的），可以相应的加大税收，使海南的整个
回复该发言

房地产市场走健康发展路线。
我们也应该清醒的认识到，税收政策是国家调控宏观经济的一种杠杆，在一定程度上，可以通过税收政策来调控经济，房产税的出台主要是为抑制房价的过快增长，但是税收政策并不是万能的，不可能一项税收政策就能使整个房价降下来，而是通过税收政策的出台使房地产市场健康的发展。

那么，房产税的出台对海南的房地产市场又会有多少影响呢？笔者认为有以下几点：
1、有利于增加人气，有助于房地产市场的长期健康发展
政策由于对在海南购买第一套住房的客户不征收房产税，同时还可以给予适当的优惠，比如减免契税、赠送景点门票等一系列优惠措施，吸引更多的人来海南置业。这样有利于更多的国民真正过来享受海南作为热带岛屿的独特魅力，也有利于岛外的精英和人才更好地落户海南，而并非成为岛外“炒房客”的聚集地！如按笔者所言，鼓励在海南购买的“第一套”，有利于房地产长期健康发展。
2、有利于有效的抑制投资性和投机性需求
优惠政策仅限于第一套住房，针对在海南购买第二套住房的客户，可参照全国标准开始征税，而针对购买第三套以上住房的客户，税收的力度会更大，这样在吸引人气的同时可以有效的抑制投资客。
3、可成为“强岛富民”政策的有力支撑，形成良性循环
在我国，税收的一个基本特征就是“取之于民，用之于民”。而“强岛富民”又是海南省一级领导多次强调的发展战略。那么我们就可以用房产税的税收收入来建设海南岛，可以建设一些主题公园、改善海南的基础设施等等;同时，这一部分收入可以用来提高海南岛的医疗水平和教育水平，解决海南岛两大“短板”，这样就会吸引更多的人来海南岛，税收会进一步增加，设施进一步改善，整个海南岛走上一个“良性循环”的道路，真正做到“强岛富民”。
4、海南房地产市场的格局会发生改变
海南的房地产市场目前还是以普通的商住地产为主，房产税真的出台后，有利于海南的房地产市场必将走上旅游地产及特色产业地产的“必由之路”。
· 旅游地产及特色产业地产将成趋势，例如温泉养生地产、高尔夫地产、庄园地产等会有巨大的发展空间。开发商可以通过赠送门票、VIP钻石卡、农庄果林的形式来吸引更多的客户，这样可以给业主一种新的生活体验，让客户爱上海南岛，他们才会“常来海南岛，常住海南岛，常消费海南岛”，从而带动海南当地经济及产业的发展，真正实现“强岛富民”的国际旅游岛。
· 产品格局将有所调整，例如公寓式产权酒店、别墅式产权酒店应该比较受欢迎。一来，可以作为客户在海南度假、休闲的住所;二来自己不住时，可以交给酒店打理，可以得到酒店的分红，以此来支付房产税。这就要求开发商针对客户的需求做出更加适应市场的产品。

六、房产税之“寄语”

对于全国市场而言，房产税应“有的放矢、因地制宜”。针对不同的地区、不同的城市的实际情况出发，针对购买的套数、人均居住面积等指标而制定针对性的征税标准，从而有利于抑制投资性及投机性需求，有利于房地产市场的长期健康发展。
对于海南等旅游地区及城市而言，房产税同样要做到“有的放矢、因地制宜”。应该从国际旅游岛的高度出发，着眼未来、高瞻远瞩，对于目前海南的实际情况，恰当地运用好“房产税”等税费手段，“鼓励第一套、适当发展第二套、抑制第三套及以上”，并且做到“取之于民、用之于民”，从而，有利于带动当地经济及产业的发展，有利于“强岛富民”，有利于为海南建设国际旅游岛提速！
一、房产税之“正本清源”· 房产税的概念——房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。
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· 房产税的特点——1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;2、征收范围限于城镇的经营性房屋（之前的规定）;3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
· 我国房产税制度进程——1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。
1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。
1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。
1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。
1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

· 计税依据及方法——任志强发表博文与财政部财政科学研究所所长贾康辩论，认为房产税难以抑制投资，而中国的高房价根子在供给的不足上，供给不足的现状不改变，增加的持有成本依然可以转移。

· 潘石屹——房地产税对高房价无效，亟需加大土地供应潘石屹近期发表博客称征房产税、改变土地竞拍条件等措施，都不会对高房价有实质性效果，因为土地供应太少，推高价格。

· 牛刀——称开征房产税能调节社会财富不均房产税首先能够调节社会财富的不均，防止两极分化;其次减少大量空置房，达到资源的合理配置。

· 叶檀——影响较小，值得鼓励叶檀指出，较低的税率不会逼迫手中持有物业的人在短期内大幅抛盘，但对于投资者进入市场有一定的抑制作用。
……立场不同，角度不同，观点不同！站在开发商的角度看，房产税对抑制房价的影响甚小，而解决房价问题关键在于加大土地供应;站在草根名博的角度看，为民请命，认为房产税更应该是调节社会财富的良好手段;站在财经专家的角度看，房产税的出台对投资性需求有一定的抑制作用，值得鼓励！……四、房产税之“出台建议”那么，房产税到底要不要出台？如果出台，那么怎样的征求标准较为合适？笔者认为，房产税应该出台，而且应该作为抑制投资性、投机性需求的有效手段之一，作为调节贫富差距的手段之一，作为“取之于民、用之于民”的有效税收政策之一。
对于房产税的征收标准问题，笔者认为在征收范围和标准上应该做到“有的放矢，因地制宜”。
有的放矢，则是根据住房数量、人均居住面积等指标来制定税率;因地制宜，就是根据各个省份及地区不同的城市性质、不同的房地产发展情况，制定不同的税收政策。
针对全国普遍的房地产市场，笔者建议如下的征收标准，各地可以针对自身的情况，可再出台针对性的征税标准及政策。
对于第一、第二套房，我们认为应该免征或少征房产税。
回复该发言

而对于第三套以上的物业来讲，房产税的征求力度应该大幅加强。
针对海南、桂林、丽江、昆明、厦门等旅游地区及旅游城市来讲，笔者认为应该“鼓励第一套、适当发展第二套、抑制第三套及以上”。
· 鼓励第一套：针对海南等重点旅游地区及旅游城市，应当鼓励购买第一套房，不仅在这些旅游城市的第一套房不应征收房产税，而且应当与相关的政府部门协商，在其他的优惠政策等方面进行鼓励。
· 适当发展第二套：针对海南等重点旅游地区及旅游城市，可根据其经济实力及购买物业类型的互补性，适当发展购买第二套房。
· 抑制第三套及以上：对于购买第三套以上的房产的，应该通过房产税的大幅拉升等手段进行限制。
五、房产税之于“海南”针对海南市场，由于海南国际旅游岛的各项政策正在实施，建好国际旅游岛，不能缺少人气，单纯的靠旅游毕竟还是有短板的，这就要求吸引人来长期居住，那就要他们在海南有房，所以针对在海南购买第一套房产的可以免收物业税，甚至在其他税收政策上也可以给予适当的优惠，以此来吸引购房者;同时，为了避免让炒房者找到港湾，针对在海南购买多套房产的（三套及以上的），可以相应的加大税收，使海南的整个房地产市场走健康发展路线。
我们也应该清醒的认识到，税收政策是国家调控宏观经济的一种杠杆，在一定程度上，可以通过税收政策来调控经济，房产税的出台主要是为抑制房价的过快增长，但是税收政策并不是万能的，不可能一项税收政策就能使整个房价降下来，而是通过税收政策的出台使房地产市场健康的发展。
那么，房产税的出台对海南的房地产市场又会有多少影响呢？笔者认为有以下几点：1、有利于增加人气，有助于房地产市场的长期健康发展政策由于对在海南购买第一套住房的客户不征收房产税，同时还可以给予适当的优惠，比如减免契税、赠送景点门票等一系列优惠措施，吸引更多的人来海南置业。
2、有利于有效的抑制投资性和投机性需求优惠政策仅限于第一套住房，针对在海南购买第二套住房的客户，可参照全国标准开始征税，而针对购买第三套以上住房的客户，税收的力度会更大，这样在吸引人气的同时可以有效的抑制投资客。
3、可成为“强岛富民”政策的有力支撑，形成良性循环在我国，税收的一个基本特征就是“取之于民，用之于民”。
4、海南房地产市场的格局会发生改变海南的房地产市场目前还是以普通的商住地产为主，房产税真的出台后，有利于海南的房地产市场必将走上旅游地产及特色产业地产的“必由之路”。
· 旅游地产及特色产业地产将成趋势，例如温泉养生地产、高尔夫地产、庄园地产等会有巨大的发展空间。
· 产品格局将有所调整，例如公寓式产权酒店、别墅式产权酒店应该比较受欢迎。
六、房产税之“寄语”对于全国市场而言，房产税应“有的放矢、因地制宜”。
对于海南等旅游地区及城市而言，房产税同样要做到“有的放矢、因地制宜”。
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