2月二手楼市:新政发力 交投萎缩楼价微涨

一、首次置业和首次改善型买家支撑二手楼市，楼价微涨0.6%
2011年2月合富标准二手住宅价格指数（广州）（以下简称合富标准指数）为1484点，环比2011年1月上涨0.6%，同比2010年2月上涨19％，较基期2008年1月上涨48.4%。


受春节以及“新国八条”政策影响，2月广州二手楼市交投萎缩，楼价稳中微涨。本月业主惜售心态有所加重，月底部分业主出现返价现象。上半月市场以消化政策为主，买家观望情绪较浓，总体市场陷入僵持局面；下半月市场逐渐活跃，看楼量有所增加，买家以首次置业以及需求迫切的首次改善型为主，其中“旧客”对楼市的认可度较高，率先打破僵局，小幅追价入市。由于高端买家入市受限，加上税费高企，本月大面积、高总价物业以及高端盘暂时遇冷，市场成交以2房和小3房单位为主，成交均价结构性下调。


2月份业主惜售心态有所加重，尤其是外地业主更为明显。月底随着市场逐渐活跃，业主返价现象有所抬头，部分刚需集中的板块表现较明显，如机场西板块、洛溪板块、工业大道等，返价幅度集中在5%左右。由于前期市场价物业消化过快，加上业主惜售等原因，本月实际有效盘源供给持续减少，其中适合首次置业和首次改善型买家的2房、小3房单位尤为紧俏。此外，由于5年内物业的营业税大幅增加，有部分楼龄5年以上物业的业主乘机提价，提价幅度大致与税费的增幅相当。
2月底广州“新国八条”细则公布后，业主放盘的意愿有所增强，主要是计划“卖旧换新”、“卖一买一”的业主放盘有所增多。也有个别长线投资客计划高位出货套现，到外围或其他领域寻求更高投资回报。这部分盘源的增多，一定程度上缓解了盘源不足的矛盾，但由于需求较强大，供需关系仍难有实质性改善。
上半月受春节以及新政影响，市场以消化政策为主，观望情绪较浓，看跌的买家有所增多，主要是一些需求不迫切的买家。部分买家抱着“看定点”、“捡平货”的心态看楼；也有部分实力稍弱的买家受阻于高税费、房贷难度加大、房贷首付六成、利率提高等因素而犹豫不决或暂时离场。这一阶段，业主心态仍十分强硬，观望、惜售的心态加重；另一方面，买家对政策也有所期待，总体二手楼市陷入僵持，买卖双方博弈的态势明显。
下半月广州出台“新国八条”政策的实施细则后，买家预期逐渐趋稳，看楼活跃度明显增加。虽然仍有部分需求不迫切的买家以及最近才开始看楼的“新客”对政策有所寄望，但不少看楼时间较长的“旧客”率先打破僵局，个别甚至小幅追价入市。买家主要以首次置业以及需求迫切的首次改善型居多，需求户型大多以2房以及小3房为主，大面积、高总价单位以及较高端楼盘因高端客户受到严格的入市限制加上税费高昂而暂时交投遇冷，但此类物业的价格仍然保持坚挺。合富置业数据显示，由于高端盘成交比例大幅减少，2011年2月广州二手住宅成交均价为13693元/㎡,环比上月结构性下降5%。
据悉虽然高端买家受到限制，加上税费高昂、房贷难度加大、月供成本提高等不利因素影响，入市难度加大，但通胀感受日益加剧以及后市信心较充足，这部分买家仍然表现活跃，看楼积极并伺机而入。此外，受限购影响本月部分买家需求面积有所加大，一步到位的意愿较强烈。
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春节后的第一、二周是市场传统的租赁旺季，2月份春节后广州总体租赁市场较活跃，部分板块的租赁成交是平时的1~3倍，主要集中在市区核心地段，如天河北、中山八、原越秀、工业大道、江南西等板块以及外地人集中的白云区等，这些片区的租金较上年普遍上涨了200~300元/间。而一些近郊板块的租赁市场却没有预料中的火爆，如华南板块、洛溪板块、原芳村板块以及东圃板块等。


究其原因，主要是今年中低端外地就业人口回流速度较慢，外围以及近郊的租赁需求远不如往年旺盛。租金方面，虽然受通胀影响业主上调租金的愿望较强烈，但由于个别板块的租赁没有预料中的火爆，总体租金涨幅也相对有限。据合富置业数据显示，2011年2月广州二手住宅的租赁均价为37元/平方米/月，环比上月上涨0.8%，基本与上月持平。
二、预计5.1期间广州二手楼市有望逐渐走出政策的负面影响
总体来说，“新国八条”对市场产生了较大程度的影响，从目前的情况看，限制高端人群购房、营业税全额征收、首付六成、利率提高以及贷款难度大等措施对二手楼市产生了较大的影响。预计这些影响具有阶段性， 5.1前后广州二手楼市有望逐渐走出政策的过大负面影响，市场交投或会恢复至正常水平，楼价仍然以平稳上升为主基调。
首先广州二手楼市结构总体较健康，在严厉的限购政策下估计仍然有约七成买家符合购房条件。据合富置业数据显示，广州二手买家中约六成买家为首次置业，改善型买家中首次改善、“卖旧换新”、“卖一买一”的买家占了相当比例，二手市场中约七到八成买家仍具有入市资格。实际上经过市场与政策的筛选，目前二手楼市的买家大部分是有着较迫切需求的首次置业者和入市意愿较强烈的首次改善型买家，这些买家较以往更“实在”。广州二手楼市结构总体较健康，是二手楼市稳健发展的关键。


第二、在通胀感受日趋强烈以及供需偏紧的影响下，买家的后市预期总体稳定。虽然有部分需求不迫切的买家较为犹豫；也有部分“新客”接受高楼价仍需时间，对政策有所寄望；但大部分“旧客”和需求迫切的买家后市预期仍较稳定，入市意愿仍强烈。经过数次高压政策的“洗礼”，市场消化政策的速度明显加快。本轮调控下，虽然买家的预期也出现一定程度分化，但观望的态度更多的表现为犹豫不决，与 2008年的一致看跌以及上年4.17的深度观望有极大的不同。这也是广州二手楼市能较快消化政策负面影响的重要原因。
第三、买家实力强劲，首付六成、加息以及税费高昂等增加购房成本的措施，不能从根本上阻碍买家入市。本轮调控并没有波及首次置业者，首置买家仍可以首付三成；四成二次及以上置业者中约15%为一次性付款。二套房贷首付六成政策实际上对约两成的二手买家产生压力。据合富置业前线经纪反映，实际上大多买家能接受六成的首付，计划一次性付款的买家有增多趋势；加息以及利率提高，对部分实力稍弱的买家产生一定压力，但并非影响楼市的关键因素。
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此外，5年内次新房营业税大幅增加在一定程度上对二手楼市产生负面影响，由于二手楼市多实行“实收”制，营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上，部分实力稍弱的买家消化政策产生一定的犹豫，其中高端买家由于税费高昂，受影响更明显。营业税增加实际上相当于楼价上涨 3~5%，但在通胀加剧、预期稳定以及供求关系偏紧的特殊背景下，买家入市意愿仍强烈，高昂的税费未能从根本上阻碍买家入市。买家强劲的经济实力是二手楼市较快恢复，楼价稳中有升的坚实基础。


第四、随着政策的稳定，预计未来盘源供给或会有所增加，供需偏紧的矛盾或会有所缓解。随着政策的稳定，部分业主的观望心态会有所缓和；部分计划“卖旧换新”的业主会重新活跃；2套物业的买家采用“卖一买一”的方式换房置业的情形会有所增多；也有部分长线投资客计划高位出货套现，到外围楼价低洼片区或进入股市、收藏品等其他资产市场投资。盘源有效供应增加是二手成交量恢复的必要因素之一。
综合以上，由于广州二手楼市结构总体较健康，约七成为首次置业和首次改善型买家。在通胀感受日趋强烈以及供需偏紧的影响下，买家预期总体稳定，买家经济实力强劲，计划一次性付款买家有所增多，高昂税费未能从根本上阻碍买家入市。未来首次置业和首次改善型需求或会率先打破观望，支撑二手楼市相对正常的交投。但较紧的房贷，将会成为制约楼市恢复程度的关键不确定因素。
三、各区域楼价涨幅均较少，首次置业集中的板块楼价升幅稍大
从区域看，本月广州各区域的楼价涨幅均不大，中心区楼价仍然较为坚挺，外围少部分片区楼价略有走低。
2月份楼价升幅稍大的板块主要集中在楼价不高、中小户型供应较多、首次置业者集中的板块。这些板块的刚性需求旺盛，业主惜售心态较重，返价现象较普遍；另一方面，部分买家看好或看稳后市，积极看楼寻找合适盘源，个别买家甚至小幅追价入市，因此楼价涨幅相对稍大。如工业大道板块、江燕板块、洛溪板块、市桥板块、花地湾板块、黄石—广花板块以及机场西—广园板块等。
广州市十区一市2011年2月二手住宅指数走势分析
天河区2月二手楼价环比涨0.4%， 市场以消化政策为主
2011年2月合富标准指数结果显示，2月天河二手住宅价格指数上涨0.4%。本月天河区楼价走势较平稳，业主返价现象不多，大多数买家都认为楼价难以下跌，但政策尚未稳定，仍需一段时间观望消化政策。
2月份天河区各板块的楼价走势均以稳为主，涨幅较少。春节刚过加上政策未稳，部分买家有一定的观望情绪，加上税费高昂以及贷款难度大等因素，市场以消化政策为主。业主惜售心态加重，但返价现象也有所收敛。个别需求旺盛的板块仍有业主返价，但返价幅度不大，约2~3万，如天河北板块。
越秀区2月二手楼价上涨0.2%，学位房需求进入旺季
2011年2月合富标准指数显示，越秀区2月二手指数环比上涨0.2%，学位房需求进入旺季，一次性付款买家增多。
2月份是学位房需求的旺季，由于此类需求较为刚性，买家入市较为积极。但受贷款首付六成以及高额税费影响，部分买家有所犹豫观望。也有部分实力较强的买家选择一次性付款入市。由于不少实力强的买家受限购限制不能入市，一些高端物业以及放价太高的单位遇冷，业主返价现象有所收敛，但心态仍然十分强硬，惜售心态仍较严重。
荔湾区2月二手楼价上涨0.6%，楼龄5年以上单位紧俏，旧客入市积极
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2011年2月合富标准指数显示，2月荔湾区二手楼价上涨0.6%，原荔湾板块5年以上楼梯楼需求旺，业主有所提价；原芳村板块旧客入市仍积极，支撑楼价平稳上涨。
从板块看，原芳村片的花地湾板块本月楼价涨幅较大，主要是“旧客”对市场的认可度较高，入市积极，支撑二手楼价稳中有升，“新客”对政策有所期待，加上要接受高楼价、高月供仍需一段时间，观望情绪较浓，总体仍以消化政策为主。由于贷款难度大，不少买家计划一次性付款。
原荔湾区本月楼价有所走稳，主要是政策对高端买家限制较严格。原荔湾板块中低端买家以本地首次置业以及首次改善居多，首付六成以及提高利率，高额税费等对其产生较大的压力，不少买家观望情绪较浓，业主返价现象不多，楼价总体平稳。部分买家青睐楼龄5年以上的楼梯楼以及房改房，但此类物业供应毕竟有限，部分业主乘机涨价3~5%，提价幅度基本与增加的税费差不多。
海珠区2月二手楼价上涨0.1%，大面积单位需求减少，楼价走稳，楼价涨幅回落
2011年2月合富标准指数显示，2月海珠区二手楼价环比上涨0.1%，楼价涨幅明显回落，大面积单位需求减少，楼价走稳。
本月海珠区二手楼价涨幅回落，大面积单位的承接者受到限制以及贷款难度大的影响，需求减少，价格平稳，但小户型单位的价格仍有一定程度上涨。本月海珠区盘源供应远不如其他区域紧张，主要是计划“卖一买一”以及“卖旧换新”的业主放盘意愿增强，部分长线投资客手持物业的租赁情况不如预计的理想，高位出货意愿增强，个别大面积单位的长线投资客轻微调价出售物业。
番禺区2月二手楼价上涨0.7%，刚性需求旺盛，楼价稳中有升
2011年2月合富标准指数显示，2月番禺区二手楼价环比上涨0.7%，中小户型需求增多，大面积需求受抑制，刚性需求入市仍积极。
从板块看，本月番禺楼价涨幅较大的板块主要有洛溪板块以及市桥。洛溪板块首次置业者的比例较高，受政策影响，部分买家出现一定的犹豫情绪，寄望楼价会有所走低，但大部分买家仍然积极入市。由于需求较旺，业主返价现象较普遍，返价幅度在3~5%左右。相对来说，华南板块的业主惜售心态虽然也较重，但返价现象有所减少，主要是华南板块中改善型需求的比例较大，部分改善型需求受政策影响较大。部分大面积物业的承接者出现还价情形，还价幅度高达10%左右，由于业主企稳，总体楼价较为平稳。
由于市桥板块属于楼价洼地，加上地铁开通，不少番禺的二手买家开始流行市桥，部分是刚性需求，也有部分投资客看好市桥的升值潜力。由于需求增加，楼价有所走高。
2月白云区二手楼价上涨1%，刚需旺盛，外地业主惜售、返价严重，楼价有所走高
2011年2月合富标准指数显示，2月白云区二手楼价上升1%，保持上涨势头。白云区外地业主相对较多，受政策影响，惜售心态有所加重，加上需求较旺盛，业主返价现象普遍，楼价保持向上的态势。
受多重利好带动的白云区，本月楼价仍然持续走高。白云区外地业主的比例较高，受政策影响，业主惜售的心态较重，返价现象普遍，返价幅度有的高达10%以上。由于买家大多看好后市，购房意愿较强烈，因此看楼量仍然保持较理想态势。在需求旺盛的氛围带动下，部分买家甚至追价入市，楼价持续走高。
花都、黄埔、萝岗二手楼价略有走低，上半月增城受限购传闻影响，楼价保持上涨
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2011年2月合富标准指数显示，2月花都、黄埔、萝岗二手楼价略有回调，主要受政策影响较大，买家观望情绪较浓。改善型买家受影响明显，首次置业者虽然仍然入市看楼，但以“找平楼”心态为主，不少买家预期楼价将会走低。一些愿意略作调价的物业得到市场承接，楼价轻微下跌。上半月增城受限购传闻影响，业主惜售、返价心态较重，个别改善型买家担心限购小幅追价入市。广州细则出来后，增城暂不限购，买卖双方较为犹豫，但楼价仍然企稳。
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